相続した土地を売却すると税金はいくらかかる？節税方法や注意点を解説！

土地を相続すると、手続きや税金の負担が気になりますよね。ここでは、「相続した土地を売却する際の税金」「手続き」「節税方法」「注意点」について解説し、売却をスムーズに進めるためのガイドを提供します。

相続した土地の売却で発生する税金

相続した土地を売却する場合、いくつかの税金がかかります。これは、相続後の名義変更手続きや、売却で得た利益に対するものです。それぞれの税金について詳しく説明します。

登録免許税とは

相続により土地の所有者が変わった場合、名義変更のために「登記」を行う必要があります。その登記の際にかかる税金が「登録免許税」です。相続時の登録免許税は、固定資産評価額に0.4%をかけた金額が課されます。例えば、評価額が1,000万円であれば、登録免許税は4万円です。これは名義を正しくしておくための費用で、売却前に済ませておくべき重要な手続きです。

印紙税とは

土地売却の際に契約書を作成しますが、この契約書には「印紙税」がかかります。印紙税は契約金額に応じて異なり、契約書に貼付する印紙で支払います。売買契約を成立させるために必要な税金で、高額な契約ほど印紙税も高くなるため、あらかじめ予算に入れておくことが大切です。

不動産売買契約書には印紙税の軽減措置がある

不動産の譲渡に関する契約書には、一定期間、印紙税の軽減措置が設けられています。

現在は、2027年3月31日までに作成される一定の不動産売買契約書について、通常より低い税率が適用されます。

主な軽減後の印紙税は次のとおりです。

例えば、相続した土地を3,000万円で売却し、軽減措置の対象となる紙の売買契約書を作成した場合、印紙税は1万円です。

印紙税は契約時点の制度によって金額が変わる可能性があるため、土地を売却するときは最新の税率を確認しましょう。

譲渡所得税とは

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対してかかる税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税は、分離課税という仕組みで、他の所得（給与所得など）とは別に計算されます。譲渡所得税の計算は次のように行います。

1. 譲渡所得の計算
   売却価格から、その土地を取得するためにかかった費用（取得費）と、売却のために必要な諸経費（譲渡費用）を差し引きます。
   譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
2. 税率の違い
   土地の所有期間が5年を超える場合と5年未満の場合で課税率が異なります。5年以上の長期所有は税率が低く、5年未満の短期所有では高くなります。

譲渡所得税の内訳

譲渡所得税は3つの税金で構成されます。

• 所得税
  譲渡所得に対してかかる税金です。長期所有の場合、所得税の税率は15%、短期所有では30%です。
• 住民税
  所得税と同様に譲渡所得に対して住民税もかかります。長期所有の場合は5%、短期所有では9%となります。
• 復興特別所得税
  東日本大震災の復興支援のため、譲渡所得に対して課される税です。所得税の2.1%が上乗せされます。例えば、長期所有であれば15%の2.1%、つまり0.315%が追加されます。

これらの税率が合計され、長期所有であれば20.315%、短期所有であれば39.63%となります。譲渡所得税は譲渡所得に応じて課税されるため、売却前にしっかりと計算しておくことが大切です。

相続した土地の所有期間は亡くなった人から引き継ぐ

相続した土地の譲渡所得税を計算するときに注意したいのが、所有期間の考え方です。相続した日から所有期間を数えるわけではありません。相続した土地については、原則として亡くなった人がその土地を取得した時期を相続人が引き継ぎます。

例えば、親が30年前に購入した土地を今年相続し、その年に売却した場合でも、単純に「所有期間1年未満」として短期譲渡所得になるわけではありません。

親が取得した時期から所有期間を確認します。そのうえで、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得を判定します。

相続してすぐ土地を売ったからといって、必ず短期譲渡所得の高い税率になるわけではありません。

土地の購入価格が分からない場合は取得費に注意する

相続した土地では、亡くなった人が購入した時期が古く、当時の売買契約書や領収書が見つからないことがあります。

譲渡所得を計算するときの取得費は、原則として亡くなった人が土地を購入したときの購入代金や購入手数料などを引き継ぎます。

しかし、取得費が分からない場合などには、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算することができます。

例えば3,000万円で土地を売却した場合、

3,000万円×5％＝150万円

となり、150万円を取得費として計算する方法です。

ただし、実際には1,500万円や2,000万円で購入した土地でも、取得費を証明できず150万円で計算することになれば、譲渡所得が大きくなる可能性があります。

相続した実家や土地を整理するときは、古い売買契約書や領収書などをすぐに処分せず、購入価格が分かる資料が残っていないか確認することが節税につながります。

相続した土地を売却するための手続き

土地の売却を行うには、相続に伴ういくつかの重要な手続きを完了しておく必要があります。特に重要な手続きの手順について、以下でご紹介します。

名義変更の手順

土地の名義を相続人に変更するためには、まず「相続登記」という手続きを行い、土地の所有者としての正式な記録を変更します。名義変更は法務局での登記申請を通じて行われ、以下の書類が必要になります。

• 遺言書または遺産分割協議書
  遺言書があればそれに従いますが、なければ相続人全員で協議を行い、誰が土地を取得するかを決めた「遺産分割協議書」を作成します。
• 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本、住民票除票
• 相続人の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書（課税評価額を確認するために使用）

手続き後、相続人の名義が登記簿に反映され、正式に相続人の所有物として登録されます。この手続きが完了していないと、土地の売却ができませんので、最優先で対応しましょう。

遺産分割協議の流れ

相続人が複数いる場合、遺産分割協議によって土地の分割方法や所有者を決めます。全相続人の同意が必要であり、合意が得られれば協議書を作成し、名義変更へと進みます。遺産分割協議のが基本的な流れは以下の通りです。

1. 相続人全員の確認
   相続に関わる全員を確認し、話し合いに参加する準備をします。
2. 分割方法の話し合い
   土地やその他の財産をどのように分割するかを協議し、相続人全員が同意できる形を探ります。
3. 遺産分割協議書の作成
   合意が得られた内容を文書化し、全員が署名・押印して完成します。この協議書は名義変更手続きや相続税申告時に必要です。

全員の同意が得られない場合、調停や審判を通じて解決することもありますが、合意形成が最もスムーズで時間と費用もかからないため、できる限り話し合いで解決を目指します。

相続税の申告と納税

相続した土地が一定額以上の価値を持つ場合、相続税の申告が必要です。相続開始から10か月以内に申告・納税する必要があります。納税額が大きい場合、納税資金の確保が課題になるため、計画的な対応が求められます。以下は、相続税申告の流れです。

• 相続財産の評価
  土地や建物、預貯金などのすべての財産を評価し、相続税の課税対象となるか確認します。
• 相続税申告書の作成
  相続税額が確定したら、税務署に提出する申告書を作成します。相続財産が一定の控除額以下であれば、相続税はかかりません。
• 納税資金の準備
  納税額が大きい場合には、資金を確保しておくことが重要です。土地の売却や貸付、物納（財産を納税に充てる方法）などを検討する場合もあります。

納税を怠ると延滞税が発生するため、期限までにきちんと申告・納税を行いましょう。

売却時に利用できる節税方法

相続した土地を売却する際、税負担を軽減するために使える特例や制度がいくつかあります。これらの特例をうまく活用すると、支払う税額を抑えることが可能です。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続税を「土地の取得費」に加算できる制度です。相続税の支払いがあった場合、通常の土地取得費（購入金額や譲渡にかかった費用など）に相続税の一部を上乗せできるため、売却による利益である「譲渡所得」を減らすことができます。譲渡所得が減ると、その分課税額も減るため、結果的に譲渡所得税を節税する効果が得られます。

この特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 相続開始から3年10か月以内に土地を売却すること
• 売却対象の土地に対して相続税が課されていること

相続空き家特例

相続空き家特例は、亡くなった方が住んでいた家と土地を売却する場合に適用できる節税制度です。特定の条件を満たせば、売却による譲渡所得から最大3

• 亡くなった方が亡くなる直前までその家に住んでいたこと（貸出や事業利用がされていないこと）
• 相続後3年以内に売却すること
• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されていること

相続空き家特例を利用することで、特に古い住宅の維持費や空き家管理の負担を減らしながら、税の軽減を図ることができます。

節税特例は併用できない場合がある

相続した土地を売却するときは、利用できる特例をできるだけ多く使えばよいとは限りません。

例えば、一定の要件を満たす相続空き家について利用できる3,000万円特別控除と、相続税の一部を取得費へ加算する「取得費加算の特例」は、同じ不動産の売却について併用できません。

そのため、両方の条件を満たしそうな場合には、

・譲渡所得はいくらか
・取得費に加算できる相続税はいくらか
・3,000万円特別控除を使った場合はいくら課税されるか

などを比較して、どちらの特例を利用するか判断する必要があります。

また、取得費加算の特例を利用するには、相続や遺贈によって取得した財産であること、相続税が課税されていること、一定期間内に売却することなどの要件があります。

相続した土地の節税では「使える制度があるか」だけでなく、「複数の特例のうちどれを使うと税負担を抑えられるか」を比較することが重要です。

小規模宅地等の評価減

小規模宅地等の評価減は、相続する土地が一定の条件下で「居住用」や「事業用」の場合に評価額を大幅に減額できる制度です。居住用であれば最大80%、事業用でも50%まで土地評価額を減らすことができ、相続税の負担を抑える効果があります。

この制度を利用するための条件には、次のようなものがあります

• 被相続人が亡くなるまでその土地に住んでいた、または事業をしていたこと
• 相続人がその土地を一定期間保有し、利用を継続していること

この評価減を適用すると、相続した土地にかかる相続税が大きく軽減されるため、特に資産価値の高い土地に関する相続では節税効果が大きくなります。

ふるさと納税を利用した節税

ふるさと納税は、特定の自治体に寄附をすることで税金の控除を受けられる制度で、相続税とは直接関係ありませんが、売却益が増えることで増加する所得税や住民税を軽減する手段として活用できます。ふるさと納税で寄附をした金額の一部が所得税と住民税から控除され、納税額を抑えながら地域貢献もできます。

ふるさと納税の節税効果を得るには、以下のポイントを抑えておきましょう。

• 年間の寄附金額が限度額内に収まるよう計画的に行うこと
• 控除を申請するために「確定申告」を行うこと（ワンストップ特例制度も利用可）

売却した翌年の税負担を減らすためにも、ふるさと納税は上手に活用できる節税手段です。

相続土地売却の際の注意点

相続した土地を売却する際には、事前に確認しておくべき注意点がいくつかあります。税金に関するポイントや法的なトラブルの回避、共有名義に関する留意点をしっかりと理解しておきましょう。

税金に関する注意事項

相続した土地を売却するときには、譲渡所得税や登録免許税、印紙税などの複数の税金が発生します。これらの税金はそれぞれ申告や納税の期限が異なり、期日までに手続きを行わないと延滞税やペナルティが発生する可能性があるため、納税スケジュールをしっかりと把握することが大切です。

また、売却時の税負担を軽減するための節税対策も重要です。例えば、取得費加算の特例や相続空き家特例を利用すると譲渡所得税の軽減につながります。これらの特例が適用できるかどうか、早めに専門家に確認し、最適な節税対策を考えるとよいでしょう。

法的トラブルの回避方法

土地の売却では、相続人全員の合意が得られていないと、売却が進められないだけでなく、トラブルの原因にもなります。遺産分割協議を事前に行い、相続人全員の同意が得られた段階で協議書を作成しておくことが重要です。遺産分割協議書には、土地の所有者や売却に対する同意が明確に記載されるため、これを持って法務局で名義変更を行い、売却準備を進めることがスムーズな手続きの基本です。

相続人の間で意見がまとまらない場合や、不動産の分割が難しい場合は、信頼できる専門家（弁護士や司法書士など）に仲介を依頼するのも一つの方法です。これにより法的トラブルを避け、スムーズに土地売却へ進めることができます。

共有名義での売却時の注意点

共有名義の土地を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。共有名義では、土地の所有権が相続人全員に分割されているため、一人でも反対する人がいると売却が難しくなることがあります。また、共有者ごとに異なる意見が出ることも多く、売却に際して意見がまとまらないケースもあります。

さらに、共有名義で売却が成立した場合、譲渡所得税や手数料などの費用は共有者全員で分担する必要があるため、事前にその割合や負担方法を話し合っておくとトラブルを防げます。具体的な取り決めをしないまま進めてしまうと、売却後に税金負担や費用分配でトラブルになる可能性もありますので注意が必要です。

専門家への相談を忘れずに

相続した土地の売却は税金や法的手続きが絡み、複雑で分かりにくい部分が多いです。税理士や不動産の専門家に相談することで、スムーズな手続きや節税対策ができ、万が一のトラブル回避にも役立ちます。専門家のアドバイスを受けながら準備を進めることで、安心して売却を進められるでしょう。

相続した土地の売却に関する相談先

相続した土地の売却に関する相談には、複数の専門家がそれぞれの分野でサポートしてくれます。相続した土地の売却には複数の専門家が関わることが多いため、複数の専門家に相談することでよりスムーズかつ安全に手続きが進むでしょう。また、不動産会社や税理士事務所では、こうした専門家との連携を含めた一括相談のサービスを提供している場合もあるので、総合的なアドバイスを受けたいときに活用してみると良いでしょう。相続に関連する主な専門家とその役割についてまとめました。

税理士

税金や節税に関するアドバイスを提供します。相続税、譲渡所得税、取得費加算の特例などの税負担軽減策を提案してもらえます。

相談できること：相続税申告・譲渡所得税の計算方法、相続時の節税方法、取得費加算の特例の適用条件など

司法書士

相続手続きや登記変更のサポートを行います。土地の名義変更や遺産分割協議書の作成も担当します。

相談できること：土地の名義変更手続き、遺産分割協議書の作成支援、不動産登記の変更方法

不動産鑑定士

土地の適正な価値評価を行います。売却価格の設定にあたり、不動産の市場価格や地価相場の調査も行います。

相談できること：売却時の市場価格の査定、土地の適正価格の見極め、評価額の確認方法

弁護士

相続に関わる法的なトラブルの相談に対応します。遺産分割協議や相続人同士の紛争などに対する法的支援も行います。

相談できること：相続人同士の意見の対立への対応、遺産分割協議の法的手続き、共有名義の問題解決方法

不動産会社

実際の売却活動や物件の仲介を行います。市場価格に基づく売却活動や、売却戦略の立案を支援してくれます。

相談できること：売却活動の計画・実施、販売価格の決定、物件の市場での価値の見極め

まとめ

相続した土地の売却には多くの手続きや税金が関わるため、事前の準備が不可欠です。今回ご紹介した節税方法や手続きの流れを参考に、スムーズな売却を目指しましょう。専門家のサポートを受けることで、余計なトラブルを避け、円滑に売却を進めることができます。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！