【空家問題対策】空き家の活用と解決方法を事例で紹介！

近年、空き家問題は深刻化しており、全国的に空き家の数は増え続けています。地方だけでなく都市部でも見られるこの問題は、治安の悪化や景観の低下など様々な影響を及ぼしています。

空き家を放置すると周囲への悪影響が大きくなり、地域全体を悪くする要因になりかねません。効果的な対策を考えていきましょう。

空き家問題の現状

空き家問題は日本全国で深刻な課題となっています。総務省のデータによると、空き家の数は2018年時点で約820万戸に達し、今後も増加が予想されています。これらの空き家は、単に放置されるだけではなく、地域の治安や景観にも悪影響を及ぼしています。

特に、地方では人口減少が進む中で空き家の割合が高まり、地域の活力を奪う要因にもなっています。また、空き家が放置されることで劣化が進み、最終的には取り壊しを余儀なくされるケースも増加しているのが現状です。

空き家は約900万戸まで増加している

空き家問題は現在も拡大しています。

2023年の住宅・土地統計調査では、全国の空き家は約900万戸となっており、20年前の約659万戸から約1.4倍に増加しています。

さらに、賃貸用や売却用、別荘などを除いた「使用目的のない空き家」は約386万戸あり、そのうち一戸建ての木造住宅が約268万戸を占めています。

空き家は数が増えることだけが問題ではありません。使う予定がないまま管理されず、売却や賃貸などの方針が決まっていない住宅が増えるほど、建物の老朽化や周辺環境への影響が生じやすくなります。

空き家問題の対策では、問題が起きた住宅だけに対応するのではなく、利用予定がなくなった段階で「管理・活用・売却・解体」の方向性を早めに決めることが重要です。

空き家問題のリスク

空き家を放置しておくことには、さまざまなリスクが伴います。最も顕著なリスクは治安の悪化です。空き家は犯罪の温床となることがあり、周辺地域の住民に不安を与える原因にもなります。

セキュリティリスク

窓ガラスが割れているなど、外観が荒れている場合、侵入者にとってその家は狙いやすい対象となります。

さらに、空き家が放置されることで周辺の住民にも不安が広がります。空き家で起こる不審者の出入りや異常な行動に対して、周囲の人々が警戒心を抱くようになり、地域全体の治安感を損ねる要因となります。

このため、空き家を持っている方は早急に対策を講じる必要があります。

環境影響

空き家は物理的な老朽化が加速する傾向にあり、近隣の景観を損なうだけでなく地域全体のイメージを下げる要因となります。

また、室内だけでなく敷地内全体において埃やゴミが溜まりやすく、衛生的な問題も引き起こしがちです。さらに、放置されている場合には蜂やねずみなどの害獣の住みかとなることも少なくありません。

地域別の空き家問題

空き家問題は地域によって異なる傾向にあるため、地域の特性を理解した上での対応が重要といえます。

都市部の空き家問題

都市部の空き家問題は、需要と供給のアンバランスによって引き起こされています。大都市では人口が増加している一方で、一部の古い建物や不人気なエリアでは空き家が目立つこともあります。

また、都市部では建物が急騰しており、投資目的で購入された建物が空き家になってしまうケースも少なくありません。

地方の空き家事例

地方の空き家事例として、山間部の小さな集落を挙げてみましょう。この地域では、若者が仕事を求めて都市部に移住してしまったため、実家が空き家となるケースが増加しているのです。

しかし、最近では地方創生の一環として、これらの空き家をリノベーションし、観光施設や移住者向けの宿泊施設にする取り組みが増えています。

空き家対策の方法

空き家を有効活用するための対策として、さまざまな方法が注目されています。ここでは、具体的な3つの方法と実例について説明します。

空き家問題の解決方法は、活用することだけではありません。
所有者の今後の予定や建物の状態によって、次のような選択肢があります。

どの方法が適しているかは、建物の状態だけで判断できません。

例えば、建物を改修すれば賃貸できる状態でも、周辺に賃貸需要がなければ改修費を回収できない可能性があります。

反対に、築年数が経過した住宅でも、立地や建物の特徴によってはリノベーションして活用できるケースがあります。

空き家問題を解決するには「何に活用できるか」から考えるのではなく、建物の状態・地域需要・必要な費用・所有者の目的を比較して方法を選ぶことが大切です。

空き家の具体的な活用方法や成功事例については、以下の記事で詳しく紹介しています。

空き家活用の成功事例とポイント

空き家バンクを利用する

空き家バンクとは、自治体や地域団体が運営する空き家情報の登録・公開サービスです。空き家の所有者が情報を空き家バンクに登録することで、住まいや事業拠点を探している人とつながる機会が生まれます。

例えば、長野県のある村では、空き家バンクを活用して都心からの移住者が増加したケースがあります。実際に、ある移住者が空き家をリノベーションしてカフェ兼アトリエとして開業したところ、地域の人々が集まる憩いの場が誕生し、さらに観光客も訪れる人気スポットへと成長しています。このように、空き家バンクは地域の活性化に貢献し、コミュニティの再生にもつながる効果を発揮しています。

リバースモーゲージを活用する

リバースモーゲージは、主に高齢者が自宅を担保に融資を受けられる仕組みです。利用者が空き家や使っていない自宅を担保にすることで、定期的に融資を受けつつ住み続けることが可能です。

京都に住む高齢夫婦のケースでは、長年住み慣れた自宅をリバースモーゲージで活用し、改装費用を借り入れたうえで1階部分をゲストハウスに改装しました。ゲストハウスは観光客に人気で、収益の一部を夫婦の生活費に充てているとのことです。この事例は、リバースモーゲージを活用して生活資金を確保しながら地域に宿泊施設を提供した好例といえます。

空き家を借地権付建物として売却する

空き家を借地権付き建物として売却する方法も注目されています。この方法では、所有者が土地の所有権を持ちながら建物部分のみを売却できるため、買い手にとっても資金負担が軽減されます。

一つの事例として、福岡市郊外で土地を所有している方が、空き家を借地権付きで売却し、初期費用を抑えながら家を手に入れ、その後リフォーム費用も捻出できたそうです。このように、住まいを確保し、所有者も土地を保有し続けながら収益を得られるため、双方にとってメリットのある取引となっています。この方法は、新たな住民を迎え地域の人口減少対策にも役立っています。

法律と政策による空き家対策

空き家問題に対する法律や政策は、年々整備されています。例えば、特定空家に指定されると所有者には管理や解体の責任が生じるなど、空き家の放置を防ぐ目的があります。

また、近年では自治体による空き家リフォームの補助金や、賃貸にするための支援制度が整備され、多くの所有者がこれを利用しています。

空家等対策特別措置法

空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」）は、2015年に施行された空き家問題解決に向けた法律です。この法律により、自治体は特定空家を指定し、所有者に対して管理責任が明確化されました

空家法の概要と改正点

特定空家とは「倒壊の恐れがある」「衛生状態が悪い」「周辺に迷惑をかけている」などの状況に該当する空き家です。

特定空家に指定されると、自治体は所有者に対して必要な指導を行い、改善が見られない場合には行政代執行による強制的な解体も可能としています。これにより、放置された空き家による地域の悪影響を軽減することが目的です。

さらに2021年の改正では特定空家への対策が強化されました。新たに、所有者に対する指導・勧告が厳格化され、必要に応じて命令が出されることになりました。これにより、空き家の早期解消を促進する効果が期待されています。また、自治体による空き家情報の連携強化も進められており、地域全体での対策が進展しています。

2023年の法改正で「管理不全空家」も対策対象に

空き家対策を考えるうえで、現在特に注意したいのが「管理不全空家」です。

2023年12月に施行された改正空家法では、特定空家になる前の段階でも、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある住宅を「管理不全空家」として、市区町村が指導できる仕組みが設けられました。

例えば、

・屋根や外壁の一部が破損している
・窓が割れたままになっている
・雑草や庭木の管理がされていない
・建物の劣化が進んでいる

など、管理状態が悪い空き家は早めの対応が必要です。

管理不全空家や特定空家について市区町村から指導を受けても改善せず、勧告を受けると、その敷地は固定資産税などの住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。

現在の空き家対策は、危険な状態になった空き家を処分するだけではなく、「危険な空き家になる前に管理・活用・売却を進める」という考え方がより重要になっています。

空き家を放置した場合の固定資産税や管理不全空家については、以下の記事で詳しく紹介しています。

【税金6倍】空き家を放置しないための対策

公的制度による支援

空き家の問題に対処するため公的制度による支援が数多く存在しています。例えば、自治体によっては空き家の管理や利活用を促進するための補助金制度が設けられるなど、リフォームや維持管理の一部を負担してもらうことが可能です。

さらに、空き家を賃貸として活用する際も支援があります。賃貸にするための改修費用の助成があり、経済的な負担を軽減することができます。これらの制度を利用することで、所有者は空き家を縮小するだけでなく、収入を得るチャンスを得ることができます。

地方自治体の取り組み

例えば、空き家バンク制度を導入している自治体では、所有者が自らの空き家を登録し、利用したい人に情報を提供しています。このように、マッチングを促進することで、新たな居住者を見つけやすくなっています。

その他、リフォームや解体に対する補助金制度を設け、所有者が経済的な負担を軽減できるような支援を実施する自治体も増えています。このような取り組みによって空き家の有効活用が促進され、地域の活性化に繋がることが期待されます。

空き家活用による経済的メリット

空き家を再利用することで、さまざまな経済的メリットが得られます。空き家の賃貸収益はもちろん、空き家が活用されることで地域経済も活性化します。

また、税制優遇措置や補助金制度を活用することで、初期投資の負担も軽減可能です。以下に、空き家活用による具体的な経済効果について説明します。

賃貸収益によるメリット

空き家を賃貸として活用すると、安定的な賃貸収入が期待できます。特に、観光地や都市部にある建物は、賃貸需要が高く、ゲストハウスやシェアハウスとして運用することで高い収益性が見込まれます。

さらに、空き家をリノベーションして賃料を引き上げることで、長期的な収益を確保することが可能です。

地域振興に伴う経済効果

空き家の活用は地域経済の振興にもつながります。たとえば、空き家をカフェやコミュニティスペースとして再利用することで地域住民や観光客を誘導できるなど、近隣の店舗にも良い影響が期待できるでしょう。

また、地域のイベントやマーケットなどの開催拠点として空き家が利用されることで、地域全体の活性化に貢献します。

税制優遇措置と補助金制度の活用

空き家の活用には、税制優遇措置や補助金制度も利用できます。例えば空き家を賃貸用にリフォームする際、自治体からの補助金を受けられる場合があります。

また、特定の条件を満たすと固定資産税の軽減や減免措置が適用されることもあり、経済的な負担を大きく軽減できます。こうした制度を活用することで、空き家活用の初期費用を抑えつつ、収益性を向上させることが可能です。

空き家活用における成功事例の紹介

空き家活用の成功事例をいくつか紹介します。これらの実例を参考にすることで、空き家の多様な活用方法や経済的なメリットを理解しやすくなります。

事例1: 賃貸住宅としてのリノベーション

都心に近い立地の空き家をリノベーションし、賃貸住宅として活用した事例があります。
この空き家は、シングル向けのリノベーションを行い、カフェ風の内装を取り入れることで人気を集めています。

家賃収入が安定し、所有者にとって収益性の高いものとなりました。

事例2: シェアハウスとしての利用

地方都市の古民家を活用し、若者向けのシェアハウスとして再生したケースです。
居住者同士のコミュニケーションを重視したデザインと家賃の安さから、若者や学生に人気を集めています。

それにより安定的な入居率が保たれ、空き家問題の解決に貢献しています。

事例3: 地元特産を生かしたカフェ運営

空き家をリノベーションし、地元の食材を使用したカフェとしてオープンさせた事例です。

観光地としても人気があるこのエリアで、カフェは地域の観光スポットの一部として注目され、地元経済の活性化に大きく貢献しています。

事例4: コミュニティスペースとして活用

地方の空き家を地域のコミュニティスペースとして開放した事例もあります。

住民が集まる場所としてイベントやワークショップが定期的に開催され、地域住民との交流が生まれるだけでなく、新たなビジネスの拠点としても役立っています。

空き家活用に関するよくある質問

Q: 空き家を活用する際の初期費用はどれくらいですか？

A: 空き家の状態や活用方法によりますが、一般的にリノベーションは100万円～500万円程度です。補助金や助成金制度を利用することで、初期費用を抑えることも可能です。

Q: 賃貸に出す場合、どのような手続きが必要ですか？

A: 賃貸として運用するためには、管理会社に管理を依頼するか、自己管理を行うかを決定します。契約書の準備や入居者募集なども必要です。

Q: 空き家を活用する際に注意すべき法的な点は何ですか？

A: 空き家の活用には、用途地域や建築基準法を確認することが必要です。特に商業利用を検討している場合には、該当する法律に準拠した利用が求められます。また、空き家特措法に基づく手続きも確認しておきましょう。

Q: 空き家を売却する場合の手続きはどうなりますか？

A: 空き家を売却する際には、専門の会社へ依頼します。売却先が決まったら、契約書の作成や名義変更などの手続きを行い、売却を完了します。

空き家の再活用と未来

国や地方自治体も空き家解消に向けた施策を進めています。補助金や税制優遇などの支援を活用することで、空き家を再活用する際の負担を軽減できます。

持続可能な活用方法

持続可能な空き家の活用方法は、リノベーションを行い、エコロジーを意識した賃貸住宅にすることが考えられます。太陽光パネルを導入することで、エネルギーコストを削減することができ、その分を入居者に還元できます。

こうした取り組みを通じて、ただの空き家を、地域にとってなくてはならない存在へと変えることができます。

まとめ

空き家問題は現代社会において無視できない重要な課題です。今後ますます増えるであろう空き家に対して、適切な対策を講じることが求められています。
この問題を解決するためには、リフォームやリノベーションなどによる魅力的な住居や商用利用など、活用方法を考える必要があります。

街の活性化や景観に影響することを視野に入れ、有効な方法を選択しましょう。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！