不動産売却でかかる仲介手数料｜諸費用と手取り額を早見表で確認

不動産を売却すると、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。不動産会社へ仲介を依頼して売買が成立した場合は仲介手数料がかかり、物件によっては印紙税や抵当権抹消に関する費用、住宅ローンの一括返済手数料なども必要になります。特に仲介手数料は、不動産売却時にまとまった金額になりやすい費用です。

不動産売却では「いくらで売れるか」だけでなく、「諸費用を差し引いていくら手元に残るのか」まで確認しておくことが大切です。

ここでは仲介手数料の上限を早見表で確認しながら、計算方法や売却時に必要となる諸費用、手取り額の考え方を整理します。

不動産売却の仲介手数料を早見表で確認

不動産会社が受け取る仲介手数料には上限が定められています。
売却価格が400万円を超える場合は、次の速算式で上限額を求められます。

（売却価格×3％＋6万円）×1.1

代表的な売却価格ごとの仲介手数料は次のとおりです。

例えば3,000万円で不動産を売却した場合は、

3,000万円×3％＝90万円

90万円＋6万円＝96万円

96万円×1.1＝105万6,000円

となります。

したがって、3,000万円で売却した場合の仲介手数料の上限は105万6,000円（税込）です。

売却価格に3％を掛けるだけではないため、6万円の加算と消費税まで含めて確認しましょう。

仲介手数料の「＋6万円」は追加料金ではない

「売却価格×3％＋6万円」という計算式を見ると、6万円が別途加算される費用のように感じるかもしれません。

しかし、この6万円は追加料金ではありません。

本来、仲介手数料は売却価格を次の3つに分けて計算します。

・200万円以下の部分：5％
・200万円超400万円以下の部分：4％
・400万円を超える部分：3％

例えば1,000万円の不動産なら、

200万円×5％＝10万円
200万円×4％＝8万円
600万円×3％＝18万円

となり、税抜きの上限額は36万円です。

これを簡単に計算すると、

1,000万円×3％＋6万円＝36万円

となります。

つまり、「＋6万円」は段階ごとの計算を簡単にするための調整額です。

800万円以下の不動産は仲介手数料の特例を確認する

売却価格が800万円以下の宅地や建物については、仲介手数料に特例があります。

一定の条件を満たす場合、不動産会社は依頼者の一方から最大30万円に消費税を加えた33万円（税込）まで受け取ることができます。

例えば500万円の不動産を通常の速算式で計算すると、

500万円×3％＋6万円＝21万円

消費税込みでは23万1,000円です。

一方、800万円以下の物件に関する特例によって、あらかじめ説明を受けて合意した場合は33万円（税込）まで設定される可能性があります。

ただし、「800万円以下の不動産なら必ず33万円かかる」という意味ではありません。

売却価格が低い土地や古い住宅を売却する場合は、媒介契約を結ぶ段階で仲介手数料がいくらになるのか確認しておきましょう。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に発生する報酬です。
実際の支払い時期は、不動産会社との取り決めによって異なります。

・売買契約時と決済時に分けて支払う
・決済時にまとめて支払う

といった方法があります。

媒介契約を結ぶときには、

・仲介手数料の金額
・支払い時期
・支払い回数

を確認しておくと、売却途中で急にまとまった現金が必要になる事態を避けやすくなります。

不動産売却では仲介手数料以外にも諸費用がかかる

不動産売却で必要になる費用は、仲介手数料だけではありません。
主な諸費用を整理すると次のようになります。

ここで注意したいのは、

すべての不動産売却ですべての費用が発生するわけではないことです。

例えばマンション売却で土地の測量費や建物の解体費が必要になるケースは通常ありません。
一方、戸建てや土地では、境界が明確になっていなければ測量が必要になったり、売却条件によって建物の解体が必要になったりすることがあります。物件ごとに必要な費用を確認することが大切です。

売買契約書には印紙税がかかる場合がある

紙の不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額に応じて印紙税がかかります。
現在は一定の不動産譲渡契約書について軽減措置が設けられています。

主な軽減後の印紙税は次のとおりです。

例えば3,000万円で不動産を売却し、課税対象となる紙の売買契約書を作成した場合、軽減措置適用後の印紙税は1万円です。

現在の軽減措置は、2027年3月31日までに作成される一定の不動産譲渡契約書が対象となっています。

住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消費用も確認

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
売却時に抵当権が残っている場合は、通常、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

例えば土地1筆と建物1棟なら、登録免許税は合計2,000円になります。司法書士へ手続きを依頼する場合は、これとは別に司法書士への報酬が必要です。また、金融機関によっては住宅ローンを一括返済する際に手数料がかかることがあります。住宅ローンが残っている場合は、売却前に残債だけでなく、一括返済に必要な費用も確認しておきましょう。

3,000万円で売却した場合の手取りはいくら？

実際に3,000万円で不動産を売却したケースを考えてみます。

例えば、

売却価格：3,000万円
仲介手数料：105万6,000円
印紙税：1万円

だった場合、

3,000万円－105万6,000円－1万円

となるため、この2つを差し引いた時点では、

2,893万4,000円

が残ります。

ただし、これがそのまま最終的な手取り額になるわけではありません。

例えば住宅ローンが2,000万円残っていれば、

2,893万4,000円－2,000万円＝893万4,000円

となります。

さらに、

・抵当権抹消に関する費用
・住宅ローンの一括返済手数料
・必要な場合の測量費
・必要な場合の解体費
・売却益に対する税金

などが発生すれば、その分も差し引く必要があります。

そのため、不動産売却の手取り額は大まかに、

売却価格－売却にかかる諸費用－住宅ローン残債－売却に伴う税金

という考え方で確認すると分かりやすくなります。

住み替え資金などを考える場合は、売却価格ではなく手取り額を基準に資金計画を立てることが重要です。

売却益が出た場合は税金も考える

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課税される可能性があります。

課税対象となる譲渡所得は、基本的に次の考え方で計算します。

譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－適用できる特別控除額

取得費には、不動産の購入代金や建築代金などが含まれます。
譲渡費用は、その不動産を売るために直接かかった費用です。

例えば、

・売却時の仲介手数料
・売主が負担した売買契約書の印紙税
・売却のために必要となった一定の建物解体費

などは、譲渡費用に含められる場合があります。

一方で、固定資産税や通常の修繕費など、不動産を維持・管理するためにかかった費用は、原則として譲渡費用には含まれません。

また、マイホームを売却した場合などは、一定の条件を満たすことで特別控除を利用できるケースがあります。

「売却価格－購入価格」だけで税金が決まるわけではないため

売却益が出そうな場合は取得時と売却時の書類を保管しておきましょう。

仲介手数料は必ず上限額になるわけではない

仲介手数料について定められているのは、不動産会社が受け取ることのできる上限額です。
そのため、不動産会社によっては上限より低い金額を設定することもできます。
ただし、仲介手数料の金額だけで売却を依頼する不動産会社を判断するのは注意が必要です。

仲介では、

・物件の調査
・売却価格の提案
・広告活動
・購入希望者への対応
・条件交渉
・契約手続き

などを不動産会社が行います。

仲介手数料に差がある場合は、単純に金額だけを見るのではなく、どのような販売活動を行うのかも確認しておきましょう。

不動産売却は仲介手数料を含めた手取り額で考える

不動産売却で仲介を利用する場合、仲介手数料は大きな諸費用の一つです。

売却価格が400万円を超える場合は、

（売却価格×3％＋6万円）×1.1

という速算式で上限額を確認できます。

ただし、実際の売却では仲介手数料以外にも、印紙税や抵当権抹消に関する費用などが発生する場合があります。

土地や戸建てでは測量や解体が必要になることもあり、売却益が出れば税金についても確認が必要です。

「3,000万円で売れる」という金額だけで判断せず、必要な諸費用や住宅ローン残債まで差し引いた最終的な手取り額を把握しておくことが、不動産売却後の資金計画では重要です。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！