共有名義の不動産を売却するには？トラブルを避けてスムーズに進める方法と注意点

共有名義の不動産を売却したいけれど、他の共有者との話し合いや手続きが複雑そうで不安を感じていませんか。本記事では、共有名義の不動産を売却する3つの基本的な方法から、共有者全員の同意が必要な全体売却の手順、自分の共有持分のみを単独で売却するコツまでをわかりやすく解説します。また、意見が対立した場合の解決策や、売却にかかる税金の仕組みも紹介します。トラブルなく現金化に向けた一歩を踏み出すための参考にしてください。

共有持分は自由に売却できる

共有名義の不動産でも、自分が持っている「共有持分」だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。

たとえば、兄弟3人で実家を3分の1ずつ共有している場合、自分の3分の1の持分だけを売却することは可能です。ただし、これはあくまで「自分の持分だけ」を売る場合です。不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要になります。

また、共有持分だけを売却する場合は、買主が不動産を自由に使えるわけではありません。そのため、通常の不動産売却に比べると買い手が限られ、売却価格も低くなりやすい傾向があります。

つまり、共有持分は単独で売却できますが、「高く売りたい」「トラブルを避けたい」という場合は、まず他の共有者と話し合い、不動産全体を売却できるか検討することが大切です。

共有名義の不動産を売却する3つの基本的な方法

共有名義の不動産を売却しようと考えたとき、権利関係が複雑であるために「どう進めればよいのかわからない」と悩む方は少なくありません。実は、共有不動産を売却する方法には、主に以下の3つの選択肢があります。まずは全体像を整理しましょう。

共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する

一般的な単独名義の不動産と同じように、不動産全体を市場で売却する方法です。購入希望者にとっては権利関係がクリーンな通常の不動産となるため、3つの方法の中で最も高く売れやすいというメリットがあります。ただし、不動産全体を売却するには「共有者全員の同意」が必須です。1人でも反対する共有者がいると売却できないため、事前の丁寧な話し合いと合意形成が欠かせません。

自分の共有持分のみを持分譲渡で売却する

他の共有者の合意が得られない場合や、話し合い自体が難しい場合は、ご自身が所有している「共有持分」のみを売却することも可能です。持分譲渡と呼ばれるこの方法は、他の共有者の同意が不要であり、単独の意思で売却を進められるのが最大のメリットです。ただし、持分のみを買い取っても不動産の利用が制限されるため、一般的な市場価格よりも売却価格が低くなる傾向があります（具体的なアプローチは後述します）。

分筆して単独名義の土地にしてから売却する

対象となる不動産が土地の場合、「分筆（ぶんぴつ）」をして物理的に土地を分け、それぞれを単独名義の土地にしてから売却するという方法もあります。自分の土地になれば、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却できます。ただし、分筆をするには建物のない更地であることや、接道義務（道路に面しているか）などの法規制をクリアする必要があり、測量や登記の費用も発生するため、条件を満たせるか事前の確認が必要です。

よくあるケース：相続した実家・離婚したマンション

共有名義の売却を検討する典型例として、まず「相続で兄弟3人の共有名義になった実家」があります。誰も住む予定がないのに3人の意見がまとまらず放置され、固定資産税だけがかかり続けるというケースは少なくありません。もう一つの典型が「離婚に伴う夫婦共有名義のマンション」です。財産分与をめぐって、住み続けたい側と現金で清算したい側で意見が割れやすく、住宅ローンの名義整理も絡んで複雑になります。いずれも、感情的な対立になる前に、査定額や分け方を「数字」で共有しておくことが解決の糸口になります。

共有名義不動産全体を売却する手順と注意点

最も高値で売却しやすく、共有関係を完全に解消できるのが「不動産全体の売却」です。ここでは、全員の合意を得て全体を売却する際の手順と、利益の分け方における注意点を解説します。

売却の第一歩は共有者全員の合意形成

不動産全体を売却するためには、法的に共有者全員の同意が必要です。そのため、まずは共有者全員で話し合いの場を設け、売却する意思を統一することが第一歩となります。この際、「いくら以上なら売却するのか（最低売却価格）」「いつまでに売却したいのか」「仲介手数料などの経費をどう負担するか」といった具体的な条件についても、事前に意見をすり合わせておくことが重要です。後になって「その金額では売りたくない」といった意見の相違が出ると、契約が白紙になるなどのトラブルに発展しかねません。

代表者を決めて進める手続きの流れ

全員の同意が得られたら、不動産会社への査定依頼や媒介契約の締結などの実務に入ります。すべての手続きに共有者全員が同席するのはスケジュールの調整が難しいため、窓口となる「代表者」を1〜2名決めて進めるのが一般的です。代表者が不動産会社とのやり取りや内覧の対応などを担当し、進捗状況を他の共有者に適宜報告することで、手続きがスムーズに進みます。ただし、売買契約の締結時や引き渡し（決済）の場には、原則として共有者全員の署名・捺印が必要です。遠方で同席できない共有者がいる場合は、司法書士に依頼して本人確認を行うなどの対応が求められます。

換価分割と代償分割の違い

不動産を売却した後は、その代金を共有者間で分配することになります。この利益の分け方には、主に「換価分割」と「代償分割」の2種類があります。

換価分割は非常に公平性が高く、共有者間の不満が出にくいのが特徴です。一方の代償分割は、不動産そのものは第三者に売却せず、取得する側に十分な資金力が必要ですが、住み慣れた家を残したい共有者がいる場合に有効な手段です。

共有名義不動産の売却で必要になる書類と費用

不動産の売却では、さまざまな書類や費用が必要になります。共有名義の場合、単独名義に比べて準備すべきものが増えるため、早めに確認しておきましょう。

登記識別情報などの必要書類

不動産全体を売却する際は、共有者全員分の書類を揃える必要があります。主な必要書類は以下の通りです。

• 登記識別情報（または権利証）：不動産の所有者であることを証明する重要な書類です。共有者全員分が必要です。
• 地積測量図、境界確認書：土地の面積や形状、隣地との境界を確認するための書類です。 
• 本人確認書類：運転免許証やマイナンバーカードなど。
• 印鑑登録証明書と実印：発行から3ヶ月以内のもの。
• 住民票：登記上の住所と現在の住所が異なる場合などに必要です。
• 固定資産税納税通知書：固定資産税の精算に用います。

代表者が手続きを進める場合でも、これら全員分の書類が揃わなければ決済や引き渡しができません。

売却にかかる費用の目安

共有名義の不動産を売却する際にかかる主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う報酬です。売却価格に応じて上限が定められています。
• 収入印紙（印紙税）：売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。
• 登記費用：抵当権が設定されている場合は「抵当権抹消登記費用」、登記上の住所・氏名に変更がある場合は「住所氏名変更登記費用」がかかります。

その他、土地を物理的に切り分ける「分筆」を行う場合は測量費用や分筆登記費用が、残置物の処分や建物の解体を行う場合はその実費が発生します。売却代金から差し引いて精算するのが一般的ですが、事前に費用の目安を不動産会社に確認しておきましょう。

自分の共有持分のみを売却する方法

他の共有者が売却に反対している場合や、疎遠になっていて話し合いができない場合でも、ご自身の共有持分だけであれば、単独の判断で売却することが可能です。ここでは、持分のみを手放す際の具体的なアプローチを解説します。

他の共有者へ持分を買い取ってもらう

自分の持分を売却する際、最もトラブルが少なく現実的な選択肢となるのが、他の共有者に買い取ってもらう方法です。買い取る側の共有者にとっても、持分が増えたり単独名義になったりすることで、将来的に不動産を自由に活用・売却できるようになるという大きなメリットがあります。市場価格を基準に持分割合に応じた適正な価格を算出し、お互いが納得できる金額で交渉を進めるのがポイントです。親族間での売買となることが多いため、後々のトラブルを防ぐためにも、不動産会社などの第三者を間に入れて客観的な価格設定を行うことをおすすめします。

第三者や買取業者への持分譲渡

他の共有者に資金がない場合や、関係性が悪化していて交渉すら困難な場合は、第三者である専門の買取業者に持分譲渡を行う方法があります。共有持分のみを購入しても自由に不動産を使用できないため、一般的な個人の買い手を見つけることはほぼ不可能です。しかし、共有持分の取り扱いに長けた専門の買取業者であれば、現状のまま現金化してくれます。他の共有者に知られることなく、最短数日で手続きを完了できるスピード感も大きなメリットです。ただし、権利関係が複雑な不動産を買い取るリスクを業者が負うため、売却価格は市場価格（全体価格を持分割合で割った金額）よりも大幅に安くなる傾向がある点には注意が必要です。

共有者が売却に反対・行方不明の場合の解決策

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として「共有者全員の同意」が必要です。しかし、共有者のうち1人でも売却に反対していたり、連絡が取れなかったりする場合は手続きが進みません。ここでは、そのような事態を打開するための法的な解決手段を解説します

共有関係を解消するための共有物分割請求とは

他の共有者と売却についての話し合いが決裂し、どうしても合意に至らない場合、「共有物分割請求」という法的手続きを検討することになります。これは、裁判所を通じて共有状態の解消を求める手続きです。話し合い（協議）がまとまらない場合、まずは調停を申し立て、それでも解決しなければ訴訟へと進みます。裁判所が下す判決の主な方法には、不動産を物理的に分ける「現物分割」、不動産を売却して代金を分ける「換価分割」、誰か1人が不動産を取得し他の共有者に現金を支払う「代償分割」があります。ただし、裁判は時間と費用がかかるため、当事者同士の話し合いが難航した場合の最終手段として捉えるのが賢明です。

行方不明の共有者がいる場合の手続き

共有者の中に長期間行方がわからない人がいる場合も、そのままでは不動産全体の売却はできません。従来は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を選任してもらい、その管理人が代わりに同意を行う手続きが一般的でした。さらに、2023年（令和5年）の民法・不動産登記法改正により、「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与制度」が新設されました。これは、裁判所の決定を得ることで、残りの共有者が所在不明者の共有持分を含めて不動産全体を第三者に売却（持分譲渡）できる制度です。これにより、連絡の取れない共有者がいても、よりスムーズに売却を進める道が開かれています。

勝手に共有持分を売却された時の対処法

他の共有者が自分の共有持分だけを売却した場合、その売却を一方的に取り消すことは原則できません。共有持分は各共有者が持つ権利のため、自分の持分だけであれば単独で売却できるからです。

ただし、知らない第三者や買取業者が新たな共有者になると、不動産の使い方や今後の売却方針をめぐってトラブルになることがあります。

まずは法務局で登記事項証明書を取得し、誰にどの持分が移転したのかを確認しましょう。そのうえで、新しい共有者の意向を確認し、必要に応じて持分の買い戻しや不動産全体の売却について話し合います。

相手が強引な要求をしてくる場合や、話し合いが難しい場合は、早めに弁護士へ相談することが大切です。また、不動産全体を勝手に売却された場合や、署名・実印の無断使用が疑われる場合は、登記や契約の有効性が問題になるため、司法書士や弁護士に確認しましょう。

売却時に発生する譲渡所得税と節税の特例

不動産を売却して利益が出た場合、税金を納める必要があります。共有名義であっても基本的な税金の仕組みは同じですが、持分割合に応じた計算や特例の適用要件を理解しておくことが重要です。

譲渡所得税の基本的な計算の仕組み

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、「譲渡所得税（所得税・住民税）」が課せられます。譲渡所得は、売却金額から取得費（購入代金など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算されます。共有名義の場合、不動産全体で出た譲渡所得を、各共有者の持分割合に応じて按分し、それぞれの利益に対して税金が計算されます。税率は、不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるか否か（長期譲渡所得か短期譲渡所得か）によって異なります。

居住用財産の3000万円の特別控除などの特例

マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、一定の要件を満たすことで「3000万円の特別控除」という節税効果の高い特例を利用できる可能性があります。これは、譲渡所得から最大3000万円を差し引くことができる制度です。共有名義の大きなメリットは、要件を満たせば「共有者それぞれ」がこの特例を受けられる点です。例えば、夫婦2人の共有名義で共にその家に居住している場合、最大で合計6000万円の控除が可能になります。ただし、その家に住んでいない共有者はこの特例を利用できないため、適用対象になるか事前の確認が必要です。

不動産の共有を避ける方法

共有名義の不動産は、売却や管理に共有者全員の意見が関わるため、将来的にトラブルになりやすい面があります。そのため、可能であれば最初から共有を避ける、または早めに共有状態を解消することが大切です。

相続の場合は、不動産を複数人で共有するのではなく、特定の相続人が単独で取得し、他の相続人には現金などで代償金を支払う方法があります。また、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人同士で分ける方法も有効です。

親が元気なうちに対策する場合は、遺言書で不動産を誰に引き継がせるかを明確にしておくと、相続後の共有トラブルを防ぎやすくなります。

すでに共有名義になっている場合でも、持分の買い取りや不動産全体の売却によって、共有状態を解消できる可能性があります。共有者同士の関係が悪化する前に、早めに話し合いを行い、必要に応じて不動産会社や司法書士、弁護士などの専門家へ相談しましょう。

不動産会社選びのポイントと共有名義に強い業者の特徴

共有名義の不動産売却をトラブルなく進めるには、不動産会社選びが成功の鍵を握ります。権利関係が複雑になりがちな案件を任せられる、信頼できるパートナーを見極めましょう。

共有不動産や持分売買の実績が豊富か

一般的な単独名義の不動産売却とは異なり、共有名義の売却には専門的な知識や交渉力が求められます。そのため、共有不動産の売却や自らの持分のみを売却する「持分譲渡」などの実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。実績のある会社であれば、共有者間の意見調整をスムーズに行うノウハウや、トラブルを未然に防ぐための提案力を持っています。ホームページなどで過去の解決事例や専門的なコラムを発信しているかどうかも、判断材料のひとつになります。

弁護士や司法書士などのサポート体制があるか

共有不動産の売却では、意見の対立による法的なトラブルや、複雑な権利関係の整理、相続の手続きが絡むケースなどが発生しやすくなります。そのため、弁護士や司法書士、税理士といった専門家と提携しており、ワンストップでサポートを受けられる体制が整っている不動産会社を選ぶのが安心です。万が一のトラブルの際にも、提携する専門家にスムーズに相談できれば、精神的な負担や手続きにかかる時間を大きく軽減できます。

まとめ

共有名義の不動産売却は、全員が足並みを揃えられれば高値での売却が期待できる一方、意見の不一致や行方不明者がいると手続きが難航しがちです。換価分割や代償分割、持分譲渡など、ご自身の状況に合った適切な解決策を見つけることが重要です。トラブルを避けてスムーズに現金化を実現するためには、共有不動産の扱いに慣れた実績豊富な不動産会社や専門家へ、まずは早めに相談することをおすすめします。

※税制や法的手続きの要件は個別の状況により異なるため、最終的な判断は税理士や弁護士などの専門家、または所轄の税務署にご確認ください。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！