空き家が売れない原因はさまざまですが、主な原因の一つは需要と供給の不一致といえます。特に地方では、人口減少に伴い空き家が増え、買い手が見つからないことが多い状況です。
さらに、物件の状態も影響を及ぼします。老朽化や手入れ不足の空き家は、購入検討者にとって懸念材料となり、資産価値を下げます。そのため、リフォームやメンテナンスを行う検討も有効です。
信頼できる不動産会社と相談しながら、価格設定や販売戦略を見直すことで、売れないという悩みを解消できるかもしれません。
目次
空き家が売れない原因は？
空き家が売れない原因として、いくつかの原因が挙げられます。
立地条件が悪い場合
最寄りの駅やバス停が遠い、あるいは商業施設や医療機関が近くにないなど、生活の利便性に懸念があるという点です。
立地条件の悪さが原因と考えられる場合、別の視点で販売戦略を立てるとよいでしょう。例えば、立地の特性を活かし、店舗や寮など別の用途を想定した需要にアプローチするなど、居住用以外でも検討できるような売り方を検討しましょう。
建物の老朽化が進んでいる場合
購入検討者は、将来的な維持費やリフォーム費用を懸念し、老朽化した物件の購入には消極的になる場合が多いです。特に雨漏りやシロアリ被害、屋根や外壁の劣化が目立つと、売却が一層難しくなります。
老朽化した物件は住宅ローン審査で不利になることもあり、結果として買い手がつきにくくなる可能性がありますので、修繕や解体を視野に入れることも効果的です。
再建築不可の土地である場合
再建築不可の土地は、購入検討者が住宅建築を視野に入れている場合にきわめて難しい物件となり、査定額も低めとなる傾向です。例えば、提案先には駐車場や資材置き場として活用するアイデアや、隣接地の所有者に購入提案をすることも有効です。
隣地との境界が不明確な場合
敷地の境界が不明確な場合、購入検討者だけでなく隣人とのトラブルが発生する可能性があり、信頼関係を損なう原因にもなります。この場合、測量などの専門家に依頼して境界を明確にすることが必要です。
売り出し価格が相場より高い場合
空き家が売れない原因として、まず考えられるのが売り出し価格です。
購入希望者は、周辺の中古住宅や土地、同じような条件の物件と比較しながら購入を検討します。そのため、相場より高い価格で売り出していると、物件の状態に大きな問題がなくても候補から外されやすくなります。
特に、売主が購入時の価格やリフォーム費用、思い入れなどを基準に価格を決めている場合、現在の市場相場と差が生じることがあります。
長期間問い合わせが入っていない場合は、周辺の売出価格だけでなく、実際に成約した価格も確認し、現在の売り出し価格が適正か見直してみましょう。
ただし、空き家が売れない原因は価格だけとは限りません。値下げをする前に、問い合わせ件数や内覧状況、不動産会社の販売活動などもあわせて確認することが大切です。
空き家の管理状態が悪い場合
空き家の管理状態が悪いことも、買い手が見つかりにくくなる原因の一つです。
たとえば、庭の雑草が伸びている、室内に家具や家電が大量に残っている、カビや臭いが発生しているといった状態では、内覧時の印象が悪くなりやすくなります。
購入希望者に「購入後の片付けや修繕に費用がかかりそう」と思われると、購入を見送られたり、価格交渉につながったりする可能性があります。
売却前には、最低限の清掃や換気、庭の手入れなどを行い、物件の状態を確認しておくとよいでしょう。
一方で、家財整理や残置物の撤去に多額の費用がかかる場合は、無理に片付けてから売却する必要がないケースもあります。空き家の買取業者によっては、家具や家電などが残った現況のまま買い取ってもらえる場合があるため、処分費用をかける前に査定を受けるのも一つの方法です。
不動産会社や販売方法が物件に合っていない場合
空き家そのものに大きな問題がなくても、不動産会社や販売方法が物件に合っていないことで売れないケースがあります。
不動産会社によって、得意とする地域や物件の種類、購入希望者への販売ルートは異なります。
たとえば、一般的な中古住宅の売買を中心に扱っている会社では、築年数の古い空き家や再建築不可物件、地方にある物件などの販売を得意としていない場合もあります。
また、物件情報を掲載するだけで十分な販売活動が行われていなかったり、写真や紹介文で空き家の魅力を伝えきれていなかったりすることも、問い合わせが増えない原因になります。
空き家が売れないときの対処法
空き家が売れないときには、以下のような対処法を検討してみましょう。
- 隣地や近隣の地権者に売却する
- 価格の見直しを行う
- 空き家バンクや民間掲載サイトへの登録
隣地や近隣の地権者に売却
この方法では近隣住民との関係を築き、販売を検討していることを知らせることが重要です。地域イベントやチラシ配布を活用し、関心を引く努力をしましょう。また、隣地所有者には特別価格を提示することも有効です。
売り出し価格の見直し
物件の状態や立地条件を考慮し、適正な価格を設定することが大切です。必要に応じて価格を下げることで、早期の売却が見込める場合もあります。ただし、価格設定は慎重に行うことが求められます。
空き家バンクに登録する
自治体が運営する空き家バンクは、空き家の売却を希望するオーナーと購入希望者をつなぐプラットフォームです。登録することで、物件の知名度を向上させることができるため、問い合わせが増える可能性があります。
民間の空き家物件掲載サイトに登録する
物件を掲載する際は物件の魅力を具体的に伝えることが大切です。明るく清潔感のある写真を用意し、状態や設備について詳細を掲載しましょう。適正価格で掲載することは問い合わせの増加に非常に重要な要素です。
不動産買取業者への依頼
急な資金が必要な場合や売却まで手間をかけたくない場合には、買取業者を利用する方法があります。リフォームや清掃を行わずに現状のままで買取が可能な場合もありますので、複数の会社に見積もりを依頼し、条件を比較して最適な選択をしましょう。
売れない空き家を放置するとどうなる？
空き家がなかなか売れないからといって、そのまま放置するのはおすすめできません。
人が住まなくなった住宅は劣化が進みやすく、時間が経つほど売却条件が悪くなる可能性があります。また、固定資産税や維持管理費などの負担は、売却するまで継続します。
売れない空き家を所有している場合は、長期間放置するのではなく、価格や売却方法を見直したり、買取を検討したりするなど早めに対策することが大切です。
建物の老朽化が進み売却しにくくなる
空き家は人が住んでいる住宅と比べて、換気や清掃、設備の点検などが行われる機会が少なくなります。
その結果、湿気やカビ、雨漏り、害虫の発生、外壁や屋根の劣化などが進み、建物の状態が悪化する可能性があります。
建物の劣化が進めば購入後に必要な修繕費も大きくなるため、購入希望者から敬遠されたり、査定価格が下がったりする原因にもなります。
「そのうち売れるだろう」と待ち続けた結果、さらに売却しにくい空き家になってしまう可能性がある点には注意が必要です。
固定資産税や維持管理費の負担が続く
空き家に住んでいなくても、所有している限り固定資産税などの負担は続きます。
さらに、建物や敷地の状態を維持するためには、定期的な清掃や庭木・雑草の手入れ、修繕などの費用が発生することもあります。
遠方にある空き家の場合は、自分で管理するための交通費や、空き家管理サービスを利用する費用が必要になるケースもあるでしょう。
売れない期間が長くなるほどこうした支出も積み重なるため、売却価格だけでなく「所有し続けることでいくらかかるのか」も考えることが重要です。
管理不全空家・特定空家に指定される可能性がある
適切に管理されていない空き家を放置すると、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」と判断される可能性があります。
管理不全空家とは、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある状態の空き家です。特定空家には、倒壊などの危険性がある、衛生上有害となるおそれがある、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしているといった空き家が該当します。
自治体から改善を求める指導を受けても対応せず「勧告」まで進んだ場合、その土地が固定資産税などの住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。住宅用地特例では、200㎡以下の小規模住宅用地について固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されていますが、勧告を受けるとこの軽減措置を受けられなくなります。
そのため、「建物を残しておけば固定資産税が安いから」と管理せずに放置し続けるのは避けた方がよいでしょう。
防犯・倒壊・近隣トラブルのリスクが高まる
老朽化した空き家では、屋根材や外壁の落下、建物の倒壊、庭木の越境などによって周囲へ影響を与える可能性があります。
国土交通省も、適切に管理されていない空き家では、枝が道路や隣地にはみ出して通行を妨げたり、周囲の建物を傷つけたりする可能性があるとして、早めの管理・活用を呼びかけています。
また、人が住んでいないことが外部から分かりやすい状態になると、不法侵入などの防犯面も気になるところです。
売れない空き家は、所有しているだけでも費用や管理の負担が続き、放置するほど建物の状態が悪化して売却しにくくなる可能性があります。
長期間売れていない場合は、そのまま待つのではなく、売り出し価格や不動産会社を見直すほか、一般的な仲介での売却が難しければ空き家専門の買取業者へ相談するなど、早めに処分方法を検討しましょう。
空き家を売り出す前の確認点と注意点
空き家を売却する際には、押さえておくポイントがあります。まず、物件の状態を正確に把握し、必要に応じてリフォームや清掃を行うことが求められます。
次に、他の不動産をリサーチし、適切な価格を知ることも知識として大切です。対象空き家に条件が近い物件をリサーチしたり、取引事例を調べ参考にします。不動産会社のサポートを活用し、信頼できる担当者と相談の上、価格を設定しましょう。
また、売却に伴う費用を事前に把握することも重要です。登記費用や仲介手数料、税金などが発生するため、これらを考慮した予算を立てることが大切です。不動産の築年数が経ってしまうと資産価値は下がる傾向のため、早めの対応が必要です。
境界の確定
隣接地との境界を明確にすることは、売却を進める上で欠かせないステップです。まずは隣接地の所有者と話し合いを行い、境界を確定します。その際、過去の契約書や地図（公図）を確認することで、具体的な交渉が進めやすくなります。
合意に至らない場合には、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させることで、今後のトラブルを未然に防ぎ、確定した境界に関する書面（確定測量図）があることによって、物件の取引範囲を明確にし買い手に安心感を与えます。
土地や家の境界線はどう調べる？基礎知識から確定手順、トラブル対処法までわかりやすく解説 相続登記の完了
相続登記が未完了のままでは、売却手続きが円滑に進まない可能性があります。相続登記とは、相続によって得た不動産の名義を正式に変更するための手続きです。令和6年4月の法改正では相続登記が義務化され、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
この手続きには、亡くなった方の戸籍や相続人の確認、書類の収集などが必要で、その後、法務局での手続きを経て完了となります。相続人が複数いる場合や海外在住者が含まれる場合には手続きが複雑になることもあるため、早期の準備が重要です。
解体の有無の確認
解体が必要かどうかを判断するには、専門家の意見を参考にすることが効果的です。物件の状態を診断してもらい、解体の妥当性を判断する材料にしましょう。
さらに、解体にかかる費用や必要な手続きについても事前に調べておくことが重要です。費用は物件の規模や立地条件によって異なり、自治体や近隣との調整が必要となる場合もあります。事前準備をしっかり行うことで、スムーズな売却準備が可能になります。
共有名義の合意
空き家を共有名義で相続した場合、売却には全員の合意が必要です。意見が分かれると、売却の手続きが停滞する可能性があります。
全員の合意が得られたら、その内容を文書化することをお勧めします。口頭での合意は後々のトラブルを招くことがあるため、名義人全員の署名を含む書類を作成しておくと良いでしょう。
空き家が売れない時に見直すべき価格設定のポイント
適正な価格を設定することは、空き家の売却成功における最も重要なポイントとも言えます。以下の3点を参考に価格を見直しましょう。
周辺の成約価格を確認する
空き家の売り出し価格を見直す際は、周辺の「売出価格」だけでなく、実際に取引が成立した成約価格を確認することが重要です。
売出価格はあくまで売主の希望価格であり、その金額で実際に売れるとは限りません。一方、成約価格は実際の市場で買い手が付いた価格なので、より現実的な相場を把握する参考になります。
できるだけ、次の条件が近い物件と比較しましょう。
- 所在地や最寄り駅
- 土地面積・建物面積
- 築年数
- 建物の状態
- 接道状況
- 再建築の可否
条件が近い物件の成約価格と大きな差がある場合は、現在の売り出し価格が高すぎないか見直す余地があります。
ただし、空き家は建物の状態や土地条件によって価格差が出やすいため、成約事例だけで判断せず、不動産会社の査定内容もあわせて確認しましょう。
問い合わせ・内覧数を確認する
空き家が売れない場合は、問い合わせ数や内覧数も価格を見直す判断材料になります。
たとえば、物件を掲載してから一定期間が経過しても問い合わせがほとんどない場合は、売り出し価格が相場より高い、物件情報の見せ方が弱い、購入希望者の条件と合っていないといった可能性があります。
一方、問い合わせや内覧はあるものの購入申込みにつながらない場合は、実際に物件を見た際の建物状態や修繕費、価格とのバランスがネックになっていることも考えられます。
そのため、「売れないから値下げする」とすぐに判断するのではなく、
- 問い合わせ自体が少ないのか
- 問い合わせはあるが内覧につながらないのか
- 内覧はあるが購入申込みが入らないのか
を整理することが大切です。
反響の状況を確認すると、価格を見直すべきなのか、それとも販売方法や物件の見せ方を改善すべきなのか判断しやすくなります。
査定価格の根拠を不動産会社に確認する
不動産会社から提示された査定価格については、金額だけでなく「なぜその価格になるのか」を確認しましょう。
査定では、周辺の取引事例や立地条件、土地・建物の状態、接道状況など、さまざまな要素が考慮されます。
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、同じ空き家でも査定価格に差が出ることがあります。その場合は、最も高い査定額を提示した会社をすぐに選ぶのではなく、査定価格の根拠や想定している販売方法まで確認することが重要です。
特に、
- どの成約事例を参考にしているのか
- 建物の状態をどのように評価しているのか
- どの程度の期間で売れると想定しているのか
- 査定価格と実際の売り出し価格に差があるのか
- 売れなかった場合にどのような対応を考えているのか
などを確認しておくとよいでしょう。
根拠のない高い査定価格で売り出すと、長期間売れ残り、結果的に何度も値下げすることになる可能性があります。
空き家が売れないときは、査定額の高さだけではなく、その価格で実際に売れる根拠があるかを確認し、現実的な価格設定を行うことが大切です。
信頼できる専門の空き家買取業者を選ぶポイント
売れない空き家を買取で手放す場合は、どの業者に依頼するかによって査定価格や売却条件が変わることがあります。
特に、老朽化が進んだ空き家や残置物が多い物件、立地や権利関係に問題がある物件などは、一般的な不動産会社では取り扱いが難しいケースもあります。
そのため、売れない空き家の売却を検討する際は、価格だけで判断せず、空き家の買取実績や対応範囲まで確認して業者を選ぶことが大切です。
空き家や訳あり物件の買取実績を確認する
まず確認したいのが、空き家の買取実績です。
空き家が売れない原因は、建物の老朽化だけとは限りません。立地条件や接道状況、残置物、権利関係など、複数の問題が重なっている場合もあります。
空き家の買取実績が豊富な業者であれば、それぞれの物件が抱える事情を踏まえて再販売や活用方法を検討できるため、一般的な仲介では売れにくい空き家でも買い取ってもらえる可能性があります。
業者のホームページなどで、空き家や古家、訳あり物件などの買取事例が掲載されているか確認してみましょう。
現況のまま買い取ってもらえるか確認する
売れない空き家を処分する際、大きな負担になりやすいのが家財整理や建物の解体です。
空き家買取業者によっては、建物を解体したり残置物を撤去したりせず、現況のまま買い取ってもらえる場合があります。
現況買取に対応していれば、売主が事前にまとまった費用を負担する必要がなく、空き家を手放すまでの手間も減らせます。
査定を依頼する際は、次のような状態でも買取可能か確認しておくとよいでしょう。
- 建物が老朽化している
- 家具や家電などの残置物が残っている
- 長期間空き家になっている
- 修繕が必要な箇所がある
- 土地や建物に売却しにくい事情がある
査定価格の根拠を説明してくれる業者を選ぶ
空き家買取では、査定額の高さだけで業者を選ばないことも重要です。
高い査定額を提示されたとしても、契約前後に条件が変更されたり、別途費用が必要になったりすれば、最終的な手取り額が少なくなる可能性があります。
信頼できる空き家買取業者であれば、立地や建物の状態、周辺相場などを踏まえ、なぜその査定額になるのかを説明してくれます。
査定額に疑問がある場合は、その根拠を確認し、納得できる説明をしてもらえるかを判断材料にしましょう。
売却にかかる費用や条件を事前に確認する
空き家を売却する際は、「いくらで買い取ってもらえるか」だけでなく、最終的にいくら手元に残るのかを確認することが大切です。
たとえば、売却条件によっては残置物の撤去費用や測量費用などが必要になる場合があります。
査定を受ける際には、次の点を事前に確認しておきましょう。
- 査定額から差し引かれる費用はあるか
- 売主側で必要な作業はあるか
- 現況のまま売却できるか
- 契約後に追加費用が発生する可能性はあるか
- 売却までにどの程度の期間がかかるか
査定価格だけではなく、費用や契約条件まで含めて比較することで、売却後のトラブルも避けやすくなります。
複数の空き家買取業者を比較する
空き家がなかなか売れない場合でも、1社の査定だけで売却を決める必要はありません。
業者によって空き家の評価方法や再販売ルートが異なるため、同じ物件でも査定価格や買取条件に差が出ることがあります。
そのため、できれば複数の空き家買取業者へ査定を依頼し、以下の内容を比較しましょう。
- 買取価格
- 売却に必要な費用
- 現況買取の可否
- 売却までの期間
- 担当者の説明や対応
- 契約条件
売れない空き家を少しでも有利な条件で手放すためには、「一番高い査定額を出した業者」という理由だけで決めるのではなく、買取価格と条件の両方を比較することが重要です。
空き家の状態を適切に評価し、費用や契約内容について丁寧に説明してくれる業者を選ぶことで、安心して空き家売却を進めやすくなるでしょう。
売れない空き家に使える補助金
売れない空き家を処分する際、解体費用や家財の撤去費用が負担となり、売却を進められないケースもあります。
自治体によっては、空き家の解体や家財整理、改修などを対象とした補助金制度を設けているため、条件を満たせば空き家を売却・処分する際の費用負担を抑えられる可能性があります。
たとえば東京都では、「東京都空き家家財整理・解体促進事業」が設けられており、都内にある空き家について次の費用が補助対象となります。
- 家財整理：対象費用の2分の1・上限5万円
- 解体：対象費用の2分の1・上限10万円
※消費税・地方消費税を除いた金額が対象となり、1,000円未満の端数は切り捨てられます。
参照元：東京都住宅政策本部「東京都空き家家財整理・解体促進事業」
ただし、補助金の有無や対象となる空き家、補助率、上限金額、申請時期などは自治体によって異なります。また、工事を始めてからでは補助を受けられない制度もあるため、解体や家財整理を依頼する前に確認しておくことが重要です。
売れない空き家の処分費用をできるだけ抑えたい場合は、「空き家 解体 補助金 ○○市」「空き家 補助金 ○○県」など、空き家が所在する自治体名とあわせて検索してみましょう。自治体の空き家対策窓口へ直接問い合わせる方法もあります。
ただし、売れないからといって、すぐに空き家を解体するのが最善とは限りません。
建物の構造や大きさ、立地などによっては解体にまとまった費用がかかります。補助金を利用できても自己負担が残る可能性があり、更地にしたからといって必ず売れやすくなったり、高値で売却できたりするわけではありません。
そのため、売れない空き家の解体を決める前に、次の2つを比較することが大切です。
- 補助金を利用して空き家を解体し、更地にしてから売却する
- 建物や家財を残した現況のまま、不動産買取業者に買い取ってもらう
特に、老朽化した建物や残置物がある空き家でも、不動産買取であれば現況のまま売却できる場合があります。解体費用や家財整理費用を負担してから売却するより、結果として手元に残る金額が多くなる可能性もあります。
売れない空き家を手放すときは、「いくらで売れるか」だけではなく、解体費・家財整理費・売却にかかる費用まで含めた最終的な手取り額で比較することが重要です。
まずは空き家を現況のまま査定してもらい、その査定額を確認してから、補助金を使って解体するべきか、そのまま売却するべきかを判断するとよいでしょう。
空き家を売るためのリフォーム・解体は慎重に判断する
空き家がなかなか売れないと、「リフォームすれば売れやすくなるのでは？」「古い建物を解体して更地にした方がよいのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし、リフォームや解体に費用をかけても、その分だけ高く売れるとは限りません。
売却のためにまとまった費用をかける前に、まずは現在の状態で査定を受け、現況のまま売却した場合と比較することが大切です。
古家付き土地の売却はそのまま？更地にする？損をしない判断基準と手順を解説 よくある質問
古い空き家でも売却できますか？
築年数が古い空き家でも売却できる可能性はあります。
ただし、建物の老朽化が進んでいる場合や修繕費が多くかかる場合は、一般的な中古住宅として買い手を探すのが難しいケースもあります。
長期間売れない場合は、価格や販売方法を見直すほか、古家や空き家の買取に対応している業者へ相談するのも一つの方法です。
空き家が売れない場合は値下げした方がいいですか？
空き家が売れないからといって、すぐに値下げする必要があるとは限りません。
まずは周辺の成約相場や問い合わせ件数、内覧状況などを確認し、価格が売れない原因になっているかを判断しましょう。
問い合わせ自体がほとんどない場合は価格設定を見直す余地がありますが、不動産会社の販売方法や物件情報の見せ方が原因となっている可能性もあります。
売れない空き家は解体した方がいいですか？
建物を解体した方が売りやすくなるケースもありますが、必ずしも解体した方が得になるとは限りません。
解体費用がかかるほか、建物を取り壊すことで住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されなくなり、税負担が増える可能性もあります。
まずは建物が残った状態で査定を受け、現況売却と解体後の売却のどちらが有利なのか比較してから判断しましょう。
家財道具が残っていても空き家を売却できますか？
家財道具や家具、家電などが残った空き家でも売却できる場合があります。
仲介で売却する場合は、内覧前や引き渡し前に片付けを求められることがありますが、買取業者によっては残置物がある状態のまま買取に対応しています。
処分費用をかける前に、現況のまま売却できるか確認するとよいでしょう。
不動産会社に売却を断られた空き家でも売れますか？
一般的な不動産会社で売却が難しいと判断された空き家でも、必ず売れないとは限りません。
再建築不可、建物の老朽化、立地条件などの理由から仲介では買い手を見つけにくい物件でも、空き家や訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば査定できる場合があります。
1社だけで判断せず、空き家の取り扱い実績がある複数の業者へ相談してみましょう。
売れない空き家は仲介と買取のどちらが向いていますか？
できるだけ高く売りたい場合は、まず仲介で購入者を探す方法が一般的です。
一方、長期間売れていない空き家や老朽化した建物、残置物がある物件などは、買取の方が売却を進めやすい場合があります。
仲介と買取では売却価格や売却までの期間、売主の負担が異なるため、「できるだけ高く売りたいのか」「早く手放したいのか」「費用や手間を抑えたいのか」を整理して選ぶことが大切です。
まとめ
空き家の売却を成功させるには、物件の状態や相場、販売戦略などを総合的に考慮することが重要です。特に、物件のメンテナンスや適切な価格設定、そして不動産会社のサポートによる計画的な販売が成功への鍵となります。
これらのポイントを押さえて行動することで、空き家の売却をスムーズに進めることができるでしょう。
この記事の監修者
エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田 和裕
北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！
