固定資産税評価額を使えば、土地のおおよその売却相場を自分で計算できます。ただし、建物やマンションの価格は評価額だけでは判断しにくいため注意が必要です。この記事では、計算式・確認方法・実際の売却価格とズレる理由を分かりやすく解説します。
不動産を売却するとき、「自分の土地や家はいくらくらいで売れるのか」を事前に知っておくことは大切です。
その目安を知る方法のひとつが、固定資産税評価額を使った計算です。固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書などで確認できるため、手元の資料だけで大まかな相場を調べられます。
ただし、固定資産税評価額から計算しやすいのは、主に土地の売却相場です。建物は築年数や状態によって評価が大きく変わるため、同じ計算式で判断するのはおすすめできません。
この記事では、固定資産税評価額から土地の売却相場を計算する方法、評価額の確認方法、計算するときの注意点を分かりやすく解説します。
※本記事で紹介する計算式は、あくまで売却相場を把握するための目安です。実際の売却価格を保証するものではありません。正確な価格を知りたい場合は、不動産会社や不動産鑑定士にご相談ください。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、土地や建物にかかる固定資産税を計算するための基準になる金額です。
土地や建物を所有していると、毎年固定資産税がかかります。その税額を決めるために、市区町村が不動産ごとに評価額を設定しています。
不動産にはいくつかの価格がありますが、それぞれ使われる場面が異なります。
路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」、公示地価は国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で確認できます。これらの公的価格を組み合わせて活用することで、自分自身で精度の高い相場感を養うことができます。
固定資産税評価額は、実際に売れる価格そのものではなく、税金を計算するための評価額です。そのため、実際の売却価格より低めに設定されていることが一般的です。
固定資産税評価額から売却相場を計算する方法
固定資産税評価額から売却相場を計算する式
固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる場合は、次の計算式を使います。
土地の売却相場の目安 ＝ 土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7
土地の固定資産税評価額は、公示地価の約70％を目安に設定されることが多いため、0.7で割ることで、実際の売却相場に近い金額を概算できます。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,400万円の場合は、次のように計算します。
1,400万円 ÷ 0.7 ＝ 2,000万円
この場合、土地の売却相場の目安は約2,000万円です。
ただし、この計算式で分かるのは、あくまで土地の大まかな相場です。建物の価格や、土地の形状、接道状況、周辺環境、買主の需要などは反映されていません。そのため、固定資産税評価額から計算した金額は、売出価格を決める前の「最初の目安」として考えましょう。
固定資産税評価額から土地の売却相場を求める
固定資産税評価額から土地の売却相場を求めるときは、まず固定資産税課税明細書に記載されている「土地」の評価額を確認します。一戸建ての場合、土地と建物の評価額が別々に記載されていることが多いため、建物の評価額ではなく、土地の固定資産税評価額を使うことが大切です。
確認できた土地の評価額を、次の式に当てはめます。
土地の売却相場の目安 ＝ 土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7
たとえば、課税明細書に次のように記載されていたとします。
土地の固定資産税評価額：2,100万円
建物の固定資産税評価額：500万円
この場合、計算に使うのは「土地の2,100万円」です。
2,100万円 ÷ 0.7 ＝ 約3,000万円
つまり、この土地の売却相場は約3,000万円がひとつの目安になります。
ここで注意したいのは、土地と建物の評価額を合計して計算しないことです。上記の例で、2,100万円と500万円を足した2,600万円を0.7で割ってしまうと、実際の土地相場とはズレた金額になります。固定資産税評価額から売却相場を計算しやすいのは、あくまで土地部分です。
また、同じ評価額の土地でも、形が整っているか、道路にきちんと接しているか、駅や商業施設から近いかなどによって、実際の売却価格は変わります。計算で出した金額は「このくらいで売れる可能性がある」という目安として使い、最終的には周辺の成約事例や不動産会社の査定額とあわせて判断しましょう。
固定資産税評価額から建物の売却相場を求める
建物にも固定資産税評価額はありますが、土地と同じように「建物の固定資産税評価額 ÷ 0.7」で売却相場を求めることはできません。
土地の固定資産税評価額は、公示地価の約70％を目安に設定されることが多いため、売却相場の概算に使いやすい特徴があります。一方で、建物の固定資産税評価額は、再建築価格や築年数による経年劣化などをもとに算出されるため、中古住宅として実際に売れる価格とは大きく異なる場合があります。
建物の売却価格は、主に次のような要素で変わります。
・築年数
・建物の構造
・リフォームや修繕の履歴
・雨漏りやシロアリ被害の有無
・水回り設備の状態
・外壁や屋根の劣化状況
・間取りの使いやすさ
・買主がそのまま住める状態かどうか
たとえば、同じ築25年の木造住宅でも、定期的にメンテナンスされている家と、長年空き家のまま放置されていた家では、買主からの評価が大きく変わります。固定資産税評価額が残っていても、市場では「建物価格なし」「古家付き土地」として扱われることもあります。
そのため、固定資産税評価額を使って売却相場を計算する場合は、土地価格の目安を出す方法として考えるのが現実的です。建物の価格まで含めた正確な売却相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼し、築年数や建物の状態を確認してもらいましょう。
固定資産税評価額の確認方法
固定資産税評価額は、主に次の3つの方法で確認できます。もっとも手軽なのは、毎年届く固定資産税課税明細書を確認する方法です。手元に書類がない場合は、市区町村の窓口で証明書を取得したり、固定資産課税台帳を閲覧したりすることもできます。
１．固定資産税課税明細書を確認する
固定資産税評価額を確認するもっとも簡単な方法は、毎年届く固定資産税の納税通知書に同封されている「固定資産税課税明細書」を見ることです。
固定資産税課税明細書には、土地や建物ごとに所在地、地積、床面積、評価額などが記載されています。売却相場を計算する場合は、土地と建物の評価額を分けて確認しましょう。
特に注意したいのは、「評価額」と「課税標準額」を間違えないことです。課税標準額は、固定資産税を計算するために特例などを反映した金額で、評価額より低くなっている場合があります。売却相場の目安を計算するときは、課税標準額ではなく「固定資産税評価額」を使います。
確認するときは、次の点をチェックしましょう。
・土地と建物の評価額が分かれているか
・土地の固定資産税評価額はいくらか
・建物の固定資産税評価額はいくらか
・「課税標準額」ではなく「評価額」を見ているか
一戸建ての売却相場を計算する場合は、まず土地の固定資産税評価額を確認し、その金額をもとに「評価額 ÷ 0.7」で土地価格の目安を求めます
２．固定資産評価証明書を取得する
固定資産税課税明細書を紛失した場合や、相続した不動産の評価額を確認したい場合は、市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得できます。
固定資産評価証明書には、固定資産課税台帳に登録されている土地や建物の評価額が記載されています。売却前の価格確認だけでなく、相続登記や遺産分割の手続きでも使われることがあります。
取得できるのは、原則として所有者本人、相続人、代理人などです。代理人が取得する場合は、委任状が必要になることがあります。また、本人確認書類や手数料が必要になるため、事前に自治体の窓口やホームページで確認しておくと安心です。
３．固定資産課税台帳を閲覧する
固定資産税評価額は、市区町村が管理している「固定資産課税台帳」を閲覧して確認することもできます。
固定資産課税台帳には、土地や建物の所在地、面積、評価額、課税標準額などが登録されています。所有している不動産の評価内容を詳しく確認したい場合や、課税明細書だけでは分かりにくい場合に役立ちます。
ただし、固定資産課税台帳を閲覧できる人は限られています。基本的には所有者本人や相続人、代理人などが対象です。共有名義の不動産や相続した不動産を確認する場合は、必要書類が増えることもあるため、事前に市区町村へ確認しておきましょう。
固定資産税評価額を確認する際は、まず手元の固定資産税課税明細書を見るのがもっとも簡単です。書類が見つからない場合や、相続・共有名義の不動産を確認したい場合は、固定資産評価証明書の取得や固定資産課税台帳の閲覧を検討しましょう。
固定資産税評価額から売却相場を計算する際の注意点
固定資産税評価額を使えば、売却相場の目安を簡単に計算できます。ただし、計算結果をそのまま「実際に売れる価格」と考えるのは危険です。固定資産税評価額は、あくまで固定資産税を計算するための評価額であり、市場での売買価格とは目的が異なります。
固定資産税評価額から売却相場を確認できるのは土地のみ
固定資産税評価額から売却相場を計算しやすいのは、基本的に土地です。土地の固定資産税評価額は、公示地価の約70％を目安に設定されることが多いため、「土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7」でおおよその相場を求められます。
一方で、建物の売却相場は同じように計算できません。建物の評価額は、築年数や構造、経年劣化などをもとに決められますが、中古住宅として実際に売れる価格は、建物の状態やリフォーム履歴、設備の古さ、買主の需要によって大きく変わります。
また、一戸建ての場合は土地と建物がセットで売却されることが多いですが、固定資産税評価額から計算できるのは土地部分の目安です。土地と建物の評価額を合計して0.7で割ってしまうと、実際の相場とかけ離れた金額になる可能性があります。
マンションも注意が必要です。マンションは土地と建物を個別に評価して売却価格を出すよりも、同じマンション内や近隣の類似物件の成約価格を参考にする方が現実的です。
つまり、固定資産税評価額から売却相場を確認する方法は、主に土地の概算価格を知るためのものです。建物やマンションを含めた正確な売却価格を知りたい場合は、周辺の成約事例を確認したうえで、不動産会社に査定を依頼しましょう。
実際の売却価格と大きく異なる可能性がある
固定資産税評価額から計算した売却相場は、あくまで大まかな目安です。実際の売却価格は、土地の条件や周辺環境、市場の需要によって大きく変わるため、計算結果どおりに売れるとは限りません。
たとえば、同じ評価額の土地でも、次のような条件によって価格は上下します。
・駅やバス停からの距離
・スーパーや病院、学校など周辺施設の充実度
・土地の形が整っているか
・前面道路の幅が十分にあるか
・道路にどのくらい接しているか
・日当たりや方角が良いか
・土地に高低差や傾斜がないか
・再建築できる土地かどうか
・周辺で似た物件がいくらで売れているか
たとえば、固定資産税評価額から計算した目安が3,000万円だったとしても、駅近で人気のあるエリアなら、それ以上の価格で売れる可能性があります。反対に、土地の形が悪い、道路が狭い、再建築に制限があるといった場合は、計算上の目安より安くなることもあります。
また、売却を急いでいる場合は、相場より価格を下げて早期成約を優先するケースもあります。一方で、時間に余裕があり、買主をじっくり探せる場合は、希望価格に近い条件で売れる可能性もあります。
このように、固定資産税評価額から計算した金額は、売却価格を決めるための「最初の目安」として使うのが適切です。実際に売り出す価格を決める際は、近隣の成約事例や現在の売出価格、不動産会社の査定額もあわせて確認しましょう。
固定資産税評価額以外で売却相場を調べる方法
過去の成約事例を見る
固定資産税評価額から計算した売却相場が妥当かを確認するには、近隣の過去の成約事例を見ることが大切です。
成約事例とは、実際に売買が成立した価格のことです。売出価格は売主の希望価格であり、実際には値下げ交渉が入ることもあります。一方、成約価格は買主と売主が合意して取引された金額のため、より現実に近い相場を把握できます。
固定資産税評価額から計算した金額と、近隣の成約価格を比較することで、「計算上の目安が高すぎないか」「実際の市場価格とかけ離れていないか」を確認しやすくなります。
国土交通省「土地総合情報システム」
過去の取引価格を調べる方法として、国土交通省のデータを活用する方法があります。以前は「土地総合情報システム」という名称で利用されていましたが、現在は国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、不動産の取引価格や地価公示などの情報を確認できます。
不動産情報ライブラリでは、地域や物件種別、取引時期などを指定して、過去の不動産取引価格を調べることができます。土地の売却相場を確認したい場合は、同じ市区町村や近隣エリアで、土地面積や駅からの距離が近い取引事例を探すと参考になります。
確認するときは、次のような条件が近い事例を選びましょう。
・同じ市区町村や近隣エリア
・土地面積が近い
・駅やバス停からの距離が近い
・前面道路の幅や接道条件が似ている
・取引時期ができるだけ新しい
たとえば、固定資産税評価額から計算した土地の相場が3,000万円だったとしても、近隣の似た土地が2,700万円前後で取引されている場合は、実際の売却価格もその水準に近くなる可能性があります。反対に、周辺で3,500万円前後の取引が多ければ、計算結果より高く売れる可能性もあります。
REINS（レインズ）
REINS（レインズ）は、不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。一般の人が不動産会社と同じ情報をすべて見られるわけではありませんが、「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」では、マンションや一戸建ての成約価格情報を確認できます。
土地だけの売却相場を調べる場合は国土交通省の不動産情報ライブラリが参考になりますが、中古マンションや一戸建ての成約価格を知りたい場合は、エリアや専有面積、築年数などの条件で絞り込めるREINS Market Informationも役立ちます。
特にマンションは、固定資産税評価額から売却相場を計算するよりも、同じマンション内や近隣の類似マンションの成約事例を確認する方が現実的です。一戸建ての場合も、土地と建物がセットで取引されるため、近隣の成約事例を見れば、より実際の売却価格に近い相場感をつかみやすくなります。
ただし、成約事例だけで売却価格を正確に判断することはできません。同じエリアでも、土地の形状、建物の状態、リフォーム履歴、道路との接し方、売主の事情によって価格は変わります。
そのため、過去の成約事例は、固定資産税評価額から計算した金額を補正するための参考情報として活用しましょう。最終的な売出価格を決める際は、成約事例に加えて、不動産会社の査定額や販売戦略も確認することが大切です。
現在の売り出し情報を見る
固定資産税評価額から計算した売却相場を確認する際は、現在売り出されている物件の価格も参考になります。過去の成約事例が「実際に売れた価格」であるのに対し、現在の売り出し情報は「今、競合になる物件の価格」を把握するために役立ちます。
不動産ポータルサイトで、同じエリアの土地や一戸建て、マンションを検索すると、現在どのくらいの価格で売り出されているのかを確認できます。特に、売却予定の不動産と条件が近い物件を比較すると、売り出し価格を決める際の参考になります。
確認するときは、次のような条件が近い物件を探しましょう。
・同じ市区町村や近隣エリア
・土地面積や建物面積が近い
・駅やバス停からの距離が近い
・築年数が近い
・前面道路や接道条件が似ている
・土地の形状や方角が近い
・リフォームの有無や建物の状態が近い
たとえば、固定資産税評価額から計算した土地の相場が3,000万円だった場合でも、近隣で似た条件の土地が2,800万円前後で多く売り出されていれば、3,000万円のままでは割高に見える可能性があります。反対に、周辺の売り出し価格が3,300万円前後であれば、計算結果より高めの価格で売り出せる可能性もあります。
ただし、売り出し価格はあくまで売主の希望価格です。実際には、買主との交渉によって値下げされることもあり、売り出し価格どおりに成約するとは限りません。
そのため、現在の売り出し情報を見るときは、「この価格で売れている」と判断するのではなく、「今の市場でどのような物件が、いくらで売りに出ているか」を確認する目的で使いましょう。
固定資産税評価額から計算した金額、過去の成約事例、現在の売り出し情報をあわせて見ることで、売却相場の目安をより現実に近づけることができます。
不動産会社に査定を依頼する
固定資産税評価額から計算した売却相場は、あくまで自分で確認できる大まかな目安です。実際にいくらで売れるのかをより正確に知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社の査定では、固定資産税評価額だけでなく、周辺の成約事例、現在の売り出し状況、土地の形状、道路との接し方、建物の状態、買主の需要などを総合的に見て価格を算出します。そのため、固定資産税評価額から計算した金額よりも、実際の売却価格に近い目安を把握しやすくなります。
査定には、主に「机上査定」と「訪問査定」があります。
自分で算出した価格や、机上査定のようにデータのみで算出した価格には限界があります。データや計算式には現れない個別の要素が数多く存在するからです。たとえば一戸建てを評価する際、原価法による計算だけでは、実際の室内の傷み具合や大掛かりなリフォーム履歴までは正確に反映されません。また、実際の日当たりや風通し、窓からの眺望、隣地との距離感、周辺の騒音といった生活環境は、現地に行かなければ確認できない要素です。
まず相場感を知りたい段階であれば、机上査定でも参考になります。一方で、実際に売却を進める予定がある場合は、訪問査定を受けるのがおすすめです。不動産会社の担当者が直接物件を確認する訪問査定を受けることで、日当たり、前面道路の幅、土地の形、建物の劣化状況、リフォーム履歴、周辺環境など、資料だけでは分からない要素も査定額に反映してもらえます。
また、査定を依頼する際は、1社だけで判断せず、複数の不動産会社に相談することが大切です。「不動産一括査定」サービスを使えば、一度の入力で複数の会社に査定を依頼でき、提示額や売却戦略の違いを比べられます。ただし、各社から営業連絡が集中することもあるため、連絡手段の希望は事前に伝えておくと安心です。
- 査定結果を見るときは、金額の高さだけでなく、次の点も確認しましょう。
- 査定額の根拠を具体的に説明してくれるか
- 近隣の成約事例をもとに価格を出しているか
- 売り出し価格と成約予想価格を分けて考えているか
- 売却までの流れや期間を説明してくれるか
- 担当者の対応が丁寧で信頼できるか
高い査定額を提示されたからといって、必ずその金額で売れるとは限りません。契約を取るために相場より高い査定額を出す会社もあるため、なぜその価格になるのか、根拠を確認することが重要です。
固定資産税評価額から計算した価格は、売却相場を知るための第一歩として役立ちます。そのうえで、不動産会社の査定を受け、実際の市場でどのくらいの価格が期待できるのかを確認しましょう。
まとめ
固定資産税評価額から土地の売却相場を考える場合は、次の計算式がひとつの目安になります。
土地価格の目安 ＝ 土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7
土地の固定資産税評価額は、地価公示価格などの7割を目途に評価されているため、この式を使うことで土地価格の大まかな参考値を確認できます。
たとえば、土地の固定資産税評価額が1,400万円の場合は、
1,400万円 ÷ 0.7 ＝ 2,000万円
となり、2,000万円程度が土地価格を考える際のひとつの目安になります。
ただし、この金額がそのまま実際の売却価格になるわけではありません。土地の形状や接道状況、駅からの距離、周辺環境、不動産市場の需要などによって、実際の売却価格は変動します。
また、建物やマンションの売却相場は、固定資産税評価額を0.7で割る方法では判断できません。築年数や建物の状態、近隣の成約事例などを確認する必要があります。
そのため、固定資産税評価額から計算した金額は、売却相場を知るための最初の参考値として活用しましょう。より現実的な売却価格を知りたい場合は、過去の成約事例や現在の売り出し情報を確認したうえで、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
この記事の監修者
エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田 和裕
北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！
