「今の家に住んだまま売却できるのだろうか？」と不安に感じていませんか。結論から申し上げますと、住みながら家を売却すること、「売り先行」は十分に可能です。特に新居への住み替えを検討している場合、資金計画が立てやすいことから、多くの人がこの方法を選んでいます。本記事では、住みながら家を売却するための具体的な手順をはじめ、メリット・デメリット、内覧を成功させるためのコツを分かりやすく解説します。スムーズな売却を実現するための参考にしてください。
目次
住みながら家を売ることは可能？空き家との違い
住みながら家を売却することは、不動産売買において決して珍しいケースではありません。むしろ、買い替えを前提としている方の多くは、現在の生活を維持しながら売却活動を進めています。ここでは、基本的な仕組みや空き家にしてから売る場合との違いを解説します。
住みながら売却する「売り先行」とは
家の買い替えには、今の家を売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を先に購入してから今の家を売る「買い先行」の2つのパターンがあります。住みながら家を売る場合は多くの場合「売り先行」となります。なお、「買い先行」で新居を先に契約し、その引き渡しを待つ間に旧居に住みながら売却活動を行うケースもあります。
売り先行の最大のメリットは、家がいくらで売れるのかが確定してから新居の予算を組める点です。資金計画に狂いが生じにくいため、手元の自己資金にゆとりがない方や、住宅ローンを確実に完済してから次のステップに進みたい方にとって、安全な選択肢といえます。
空き家にしてから売る場合との比較
「住みながら売る」場合と、先に引っ越しを済ませて「空き家にしてから売る」場合とでは、売却活動の進めやすさが異なります。空き家の場合は、売主が立ち会わなくても不動産会社の担当者だけで購入希望者を案内でき、内覧の日程調整が容易です。一方、住みながら売却する場合は、売主が生活している空間に購入希望者を招き入れるため、内覧時のスケジュール調整が必要になります。ここではスケジュール面の違いを押さえておき、内覧対応の具体的な負担や解決策は後の章で詳しく解説します。ご自身の資金状況やライフスタイルに合わせて最適な方法を選ぶことが大切です。
住みながら家を売るメリット
住みながら家を売る方法には、資金面や生活面でいくつかのメリットがあります。特に、今の家を売却してから新居を購入する「売り先行」は、売却代金を確認したうえで次の住まいを考えられるため、住み替え時の資金計画を立てやすい方法です。
住みながらの売却（売り先行）は資金面でのリスクが少ない
住みながら家を売る場合、多くは「売り先行」で進めることになります。売り先行とは、今の家を売却してから新居を購入する方法です。
売り先行のメリットは、売却価格がある程度見えてから新居の予算を決められることです。先に新居を購入する「買い先行」では、今の家が想定より安くしか売れなかった場合、資金計画が崩れる可能性があります。
一方、売り先行であれば、売却代金で住宅ローンを完済できるか、手元にいくら残るかを確認しながら住み替えを進められます。新居に使える予算も考えやすくなるため、無理のない資金計画を立てやすいのが特徴です。
特に、住宅ローンの残債がある方や、新居購入に使える自己資金が限られている方にとっては、資金面のリスクを抑えやすい売却方法といえるでしょう。
売却に時間をかけられる
住みながら家を売る場合、売却が決まるまで今の家に住み続けられます。すぐに引っ越す必要がないため、焦って安く売ってしまうリスクを抑えやすくなります。
空き家にしてから売る場合は、旧居のローンや固定資産税、管理費などがかかり続けるため、「早く売りたい」と焦りやすくなります。
一方で、住みながら売却すれば、購入希望者の反応を見ながら価格や条件を調整できます。希望価格に近い売却を目指しやすい点がメリットです。
内覧者にとって実際の生活がイメージしやすい
住みながら売る家は、家具や家電が置かれているため、購入希望者が実際の暮らしを想像しやすくなります。
空き家では分かりにくい、次のような点も伝わりやすくなります。
・リビングに家具を置いたときの広さ
・収納の使い方
・家事動線
・日当たりや風通し
・周辺環境や生活のしやすさ
ただし、荷物が多すぎると部屋が狭く見えます。内覧前は不要なものを片付け、清潔感のある状態にしておきましょう。
家の劣化を防ぐことができる
住みながら売却すると、家の劣化を防ぎやすくなります。普段から換気や掃除、水回りの使用をしているため、空き家よりも状態を保ちやすいからです。
空き家になると、湿気やカビ、においが発生しやすくなります。また、雨漏りや設備の故障に気づくのが遅れることもあります。
人が住んで管理されている家は、購入希望者にも安心感を与えやすくなります。きちんと手入れされている印象があると、内覧時の評価にもつながります。
住みながら家を売るデメリット
住みながら家を売る場合、今の生活を続けながら売却活動を進められる一方で、内覧対応や室内の見せ方には注意が必要です。空き家にしてから売る場合よりも、生活感が出やすく、日程調整の手間も増えやすくなります。
内覧対応の日程調整が大変
住みながら売却する場合、購入希望者が内覧に来るたびに、売主側も予定を合わせる必要があります。
仕事や家事、子どもの予定などがある中で、急な内覧希望に対応しなければならないこともあります。特に土日や祝日は内覧希望が入りやすいため、売却期間中は予定を調整する負担が増えやすくなります。
また、内覧前には掃除や片付け、換気などの準備も必要です。毎回きれいな状態に整えるのは、思っている以上に手間がかかります。
内覧対応の負担を減らすには、あらかじめ対応しやすい曜日や時間帯を不動産会社に伝えておくことが大切です。
生活感が出すぎると売れにくくなる可能性も
住みながら売る家は、家具や家電があるため生活のイメージを伝えやすい反面、生活感が強すぎると印象が悪くなることがあります。
たとえば、室内に物が多い、洗濯物が見える、水回りに汚れがある、においが残っていると、購入希望者は「狭い」「古い」「清潔感がない」と感じやすくなります。
特に注意したいのは、次のような場所です。
・玄関
・リビング
・キッチン
・浴室
・トイレ
・洗面所
・収納の中
購入希望者は、室内の広さや明るさだけでなく、収納や水回りの状態もよく見ています。内覧前には不要なものを片付け、できるだけすっきり見せることが大切です。
住みながら売る場合は、生活感を完全になくす必要はありません。ただし、「実際に住むイメージが湧く程度」に整え、清潔感のある状態を保つことが、売却をスムーズに進めるポイントです。
住みながら家を売る流れとスケジュール
住みながら家を売る場合、全体のスケジュールを把握しておくことが非常に重要です。査定依頼から引き渡しまでは、スムーズに進んでも3〜6ヶ月程度は見込んでおきましょう。ここでは、各段階の手続きを時系列で解説します。
1. 不動産会社への査定依頼と媒介契約の締結
まずは、複数の不動産会社に物件の「査定」を依頼します。1社だけでなく複数社に依頼することで、適正な相場感を把握できます。査定額の根拠はもちろん、担当者の知識や対応の誠実さも比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。依頼先が決まったら、売却活動を正式に依頼するための「媒介契約」を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約：特定の1社のみに依頼し、自己発見取引も不可
- 専任媒介契約：特定の1社のみに依頼するが、自己発見取引は可能
- 一般媒介契約：同時に複数社への依頼が可能
2. 販売活動の開始と内覧の対応
媒介契約を結ぶと、不動産会社がインターネットやチラシなどで物件の広告を出し、販売活動がスタートします。広告を見た購入希望者から問い合わせが入ると、「内覧」が実施されます。住みながら売却する場合、この内覧での印象が成約を大きく左右します。不動産会社の担当者から連絡が来たら速やかに日程を調整し、水回りを中心とした掃除や室内の換気などを行って、購入希望者を迎え入れる準備を整えます。
3. 売買契約の締結と新居への引っ越し・引き渡し
購入希望者が物件を気に入り、条件面で双方が合意すれば「売買契約」を締結します。この際、買主から売却価格の5〜10％程度の手付金を受け取るのが一般的です。売買契約後、買主の住宅ローン本審査が通れば、決済・引き渡しの準備に入ります。住みながら売っている場合、引き渡し日（決済日）当日までに新居への引っ越しを完了させ、家を完全に「空き家」の状態にしなければなりません。決済当日は、残代金の受領と物件の鍵の受け渡し、所有権移転登記を同時に行い、すべての手続きが完了します。
住宅ローンが残っている家を売る場合の対処法
住みながら家を売る際、多くの方が気にされるのが「住宅ローンが残っていても売却できるのか」という点です。結論として売却は可能ですが、引き渡しまでにローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。
売却額と残債のバランスを確認する（抵当権抹消の条件）
まずは不動産会社に査定を依頼し、自宅がいくらで売れそうかを把握しましょう。査定額と住宅ローンの残債を比較することが、買い替え計画の第一歩です。
- アンダーローン：売却額がローンの残債を上回る状態。売却代金でローンを完済できるため、スムーズに手続きが進みます。
- オーバーローン：ローンの残債が売却額を上回る状態。売却代金だけでは完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。
自己資金での補填が難しい場合は、次に解説する「住み替えローン」などの利用を検討することになります。
住み替えローン（買い替えローン）の基礎知識
オーバーローンでも買い替えを実現するための選択肢が「住み替えローン（買い替えローン）」です。これは、旧居のローン残債の不足分と、新居の購入資金をまとめて借り入れられる金融商品です。手元資金が少なくても買い替えを進められるメリットがありますが、借入総額が大きくなるため、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向にあります。また、売却代金が入る前に新居の支払いが発生するケースでは「つなぎ融資」を利用することもあります。ローンの仕組みは複雑なため、早めに金融機関や不動産会社へ相談し、無理のない資金計画を立てることが重要です。
内覧を成功させる！購入希望者に好印象を与えるポイント
住みながらの売却において、最も重要なステップが「内覧」です。居住中の家を見学してもらうため、購入希望者に「ここに住みたい」と思ってもらえるよう、入念な準備を心がけましょう。
水回りや玄関の掃除・整理整頓を徹底する
内覧時の第一印象は、成約の可否を大きく左右します。特に玄関は家の顔となるため、靴はすべて下駄箱にしまい、たたきを綺麗に拭き上げておきましょう。傘立てなどの余計な小物も片付けると、空間を広く見せることができます。また、購入希望者が最も厳しくチェックするのが、キッチン、浴室、トイレといった「水回り」です。水垢やカビ、油汚れが残っていると清潔感が損なわれ、家全体の評価を下げてしまいます。普段の掃除で落としきれない汚れがある場合は、プロのハウスクリーニングを依頼するのも有効です。水回りだけなら数万円程度で依頼できることが多く、内覧の印象改善に対する費用対効果は高いといえます。
内覧当日のひと工夫とやりがちなNG行動
内覧当日は、部屋をできるだけ明るく見せる工夫をしましょう。昼間であってもすべての照明を点け、カーテンを開けて自然光を取り込みます。また、自分たちでは気づきにくい「生活臭」や「ペットのニオイ」にも注意が必要です。数時間前から換気を行い、必要に応じて無香料の消臭剤を使用しましょう。来客用に清潔な使い捨てスリッパを用意しておくと、丁寧な印象を与えられます。
なお、購入希望者は収納の広さを重視するため、クローゼットや床下収納の中まで開けて確認することが少なくありません。普段見られない収納の中も整理しておくと好印象です。一方で、売主がやりがちなNG行動として、早く売りたいあまり物件の長所を一方的に話しすぎてしまうケースがあります。見学者はかえって冷静に判断できなくなり、プレッシャーを感じてしまいます。基本的には案内を不動産会社の担当者に任せ、質問されたことに居住者ならではの視点で誠実に答える程度の、適度な距離感を保つのが成功の秘訣です。
近所に知られずに売却したい場合の注意点
「売却することを近所にバレたくない」というニーズも少なくありません。住みながら売る場合、現地に売却の看板やのぼりを立てない、ポスティングチラシの配布エリアを限定する、物件名や住所を伏せた「匿名広告」にするといった配慮を、媒介契約の段階で不動産会社に相談できます。内覧者を案内する際も、近隣の目が気になる場合は時間帯を調整するなどの工夫が可能です。秘匿性を重視する場合は、最初の打ち合わせで希望を明確に伝えておきましょう。
住みながら家を売る際の注意点と必要な費用
家を売る際は、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。必要な費用の内訳を把握するとともに、売却後のトラブルを防ぐための注意点も正しく理解しておきましょう。
仲介手数料や税金などの一般的な費用
不動産の売却には、以下のような諸費用や税金がかかります。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬
- 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代
- 抵当権抹消登記費用：ローン完済に伴う手続き費用
- 譲渡所得税：売却益が出た場合に課せられる所得税・住民税
なお、マイホームの売却であれば「3,000万円の特別控除の特例」などを利用できる可能性があり、税負担を大幅に軽減できる場合があります。ただし、住み替えを予定している方は注意が必要です。この3,000万円の特別控除（および買換え特例）と、新居で受けられる「住宅ローン控除」は、原則として併用できません。どちらを利用するほうが得になるかは状況によって変わるため、必ず事前にシミュレーションし、税理士や税務署に確認しておきましょう。特例の適用には確定申告が必要です。
契約不適合責任について知っておくべきこと
売却後のトラブルを防ぐために必ず知っておくべきなのが「契約不適合責任」です。これは、引き渡した物件に雨漏りや設備の故障など、契約書に記載のない不具合があった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。重大な欠陥が後から発覚した場合、修理の請求や損害賠償を求められる恐れがあります。これを防ぐためには、把握している不具合や過去の修繕履歴を包み隠さず不動産会社に伝え、「付帯設備表」や「物件状況等報告書」に正確に記載しておくことが不可欠です。誠実な情報開示が、安心な取引に繋がります。
まとめ
住みながら家を売ることは十分に可能であり、仮住まいの費用を抑えつつ、実際の生活イメージを伝えやすいという大きなメリットがあります。一方で、内覧への対応や徹底した清掃などの事前準備が欠かせません。
「売り先行」で堅実に進めるか、ローンを活用して「買い先行」で進めるかは、ご自身の住宅ローンの状況（アンダーローンかオーバーローンか）や希望に合わせて慎重に判断しましょう。とくに3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用可否など、税制面は資金計画に大きく影響します。信頼できる不動産会社や税理士のサポートを受け、本記事で紹介した内覧のコツや注意点を実践することで、後悔のないスムーズな住み替えを実現させてください。
この記事の監修者
エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田 和裕
北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！
