不動産売却で譲渡損失が出たら確定申告で税金対策！損益通算と繰越控除の特例を解説

不動産を売却して損（譲渡損失）が出た場合、「利益が出ていないから確定申告は不要」と考える方は多いかもしれません。しかし、一定の条件を満たして確定申告を行えば、払いすぎた税金が戻ってきたり、翌年以降の税負担を軽減できたりする可能性があります。この記事では、売却損が出たときに活用できる特例制度の仕組みから、適用される条件、いくら戻るかの目安、必要な書類までをわかりやすく解説します。

※本記事は執筆時点の税制に基づく一般的な情報です。税制は毎年のように改正され、適用の可否や控除額は個別の状況によって大きく変わります。実際の判断や計算については、必ず管轄の税務署や税理士にご確認ください。

不動産売却後に確定申告は必要？

不動産を売却したからといって、必ず確定申告が必要になるわけではありません。基本的には、売却によって「譲渡所得」が発生したかどうかで判断します。

まず、売却による利益・損失は次の式で確認できます。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却代金など）－（取得費＋譲渡費用）

取得費には不動産の購入代金や購入時の手数料などが含まれ、建物については所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費など、売却のために直接かかった費用が含まれます。

計算結果がプラスであれば原則として確定申告が必要です。一方、マイナスになった場合は、その売却について確定申告が必須とは限りません。ただし、一定のマイホームを売却して生じた損失については、確定申告をすることで損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。

譲渡所得がプラスなら確定申告が必要

不動産を売却して譲渡所得がプラスになった場合は、原則として確定申告が必要です。国税庁も、土地や建物の売却について、取得費と譲渡費用を差し引いた結果、譲渡所得金額（利益）がある場合は原則として確定申告が必要と案内しています。

例えば、次のようなケースを考えてみましょう。

• 売却価格：4,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：200万円

この場合、

4,000万円－（3,000万円＋200万円）＝800万円

となり、800万円の譲渡所得が生じています。

ただし、この800万円にそのまま税率を掛けるとは限りません。マイホームの売却で「3,000万円の特別控除」などを利用できる場合は、譲渡所得から特別控除額を差し引いて課税譲渡所得金額を計算します。

課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡所得－特別控除額

特例を適用した結果、課税譲渡所得金額が0円になるケースもありますが、特例を受けるために確定申告が必要となる場合があります。「税金がかからなそうだから申告しなくてもよい」と自己判断しないよう注意しましょう。

譲渡所得がマイナスなら確定申告は原則不要

売却価格よりも取得費と譲渡費用の合計額が大きく、譲渡所得がマイナスになった状態を「譲渡損失」といいます。

例えば、

• 売却価格：2,500万円
• 取得費：2,800万円
• 譲渡費用：200万円

であれば、

2,500万円－（2,800万円＋200万円）＝－500万円 

となり、500万円の譲渡損失が発生しています。

土地や建物の売却で生じた損失は、原則として給与所得や事業所得など他の所得と自由に損益通算することはできません。

ただし、一定の要件を満たすマイホームの売却には例外があります。特例を利用することで、譲渡損失を給与所得などから差し引く「損益通算」や、その年に控除しきれなかった損失を翌年以後3年内に繰り越す「繰越控除」ができる場合があります。

これらの特例を利用するには確定申告が必要です。そのため、売却損が出た場合もすぐに「確定申告は不要」と判断せず、利用できる特例がないか確認しておきましょう。

不動産の売却損が出たときに確定申告を検討すべき理由

譲渡所得の計算と売却損（譲渡損失）の発生

不動産を売却した際に得た利益や損失のことを、税務上は「譲渡所得」と呼びます。不動産売却による譲渡所得は、単に売却価格そのものを指すわけではありません。売却価格（譲渡価額）から、その不動産を購入したときにかかった「取得費」と、売却するためにかかった仲介手数料などの「譲渡費用」を差し引いて計算します。

計算式：譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

このとき注意したいのが、建物の取得費の計算です。建物は時間の経過とともに価値が減少していくため、購入時の価格をそのまま取得費にすることはできません。購入代金から、所有期間に応じた「減価償却」費相当額を差し引いて現在の価値を算出する必要があります。一方で、土地は経年劣化しないため減価償却の対象にはなりません。

なお、相続などで取得して購入時の契約書が見つからない場合や、取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使うこともできます。ただし、概算取得費を用いると取得費が小さく計算され、損失が出にくくなる（あるいは利益が出てしまう）ことがあるため、可能な限り当時の資料を探すことが大切です。

このようにして計算した結果、プラスになれば利益が出たことになり、譲渡所得税が課せられます。不動産の譲渡所得は、給与所得や事業所得など他の所得とは分けて税額を計算する「申告分離課税」の原則が適用されます。一方で、計算結果がマイナスになった場合、つまり売却価格よりも取得費と譲渡費用の合計額が上回った状態が、いわゆる「売却損（譲渡損失）」が発生した状態です。利益が出ていないため、原則として譲渡所得に対する税金はかからず、確定申告の義務もありません。しかし、確定申告をすることで税金の負担を軽くできるケースがあるため、売却損が出たときこそ慎重な検討が必要です。

税負担の軽減につながる「損益通算」と「繰越控除」

不動産売却で譲渡損失（売却損）が発生した場合、特例の要件を満たすことで「損益通算」と「繰越控除」という制度を利用できる可能性があります。これらを活用すれば、不動産売却とは関係のない他の所得にかかる税金を減らすことが可能です。

「損益通算」とは、不動産の売却で生じた赤字（譲渡損失）を、給与所得や事業所得など、その他の所得の黒字から差し引くことができる仕組みです。たとえば、給与所得が600万円で、不動産売却による譲渡損失が1,000万円発生した場合、これらを相殺するとその年の合計所得は0円とみなされます。その結果、すでに給与から天引き（源泉徴収）されていた所得税や住民税が、確定申告を行うことで還付されたり軽減されたりするのです。

さらに、損益通算を行ってもその年の所得から引ききれなかった譲渡損失がある場合は、「繰越控除」を利用できます。これは、引ききれなかった赤字分を翌年以降、最長3年間にわたって繰り越して、各年の所得から差し引くことができる制度です。先ほどの例で言えば、相殺しきれなかった400万円の赤字を翌年以降の所得から差し引けるため、翌年以降の税金も軽減される大きなメリットがあります。

いくら戻る？還付金の簡単なシミュレーション

実際にどの程度の税金が戻る可能性があるのか、年収600万円（課税所得約300万円・所得税率10%と仮定）の会社員が、譲渡損失500万円を出したケースで考えてみましょう。あくまで概算のイメージであり、実際の税額は各種控除や住民税率によって変わります。

このように、損益通算と繰越控除を組み合わせることで、その年だけでなく翌年以降の税負担まで軽減できる可能性があります。源泉徴収によって払いすぎていた税金が戻り、住民税も翌年度に軽くなる点が大きなメリットです。具体的な還付額は個々の所得状況によって異なるため、正確な金額は税理士や税務署で確認しましょう。

売却損をカバーする居住用財産の譲渡損失の特例

不動産売却で発生した譲渡損失について損益通算や繰越控除を利用するためには、国が定めた特例制度を適用する必要があります。この特例は大きく分けて、新居へ買い換える場合と、単に売却のみを行う場合の2種類が用意されています。どちらもマイホーム（居住用財産）であることが大前提です。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例（買換え特例）

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例（買換え特例）」は、これまで住んでいたマイホームを売却し、新たなマイホームを購入（買い換え）した際に譲渡損失が生じた場合に利用できる制度です。前述のとおり、この特例でも損益通算と最大3年間の繰越控除が可能です。

たとえば、家族の成長に合わせて広い家に住み替える際、元の家を売却して赤字が出てしまっても、この買換え特例を利用すれば給与所得等の税金が安くなり、住み替えにかかる経済的負担を和らげることが可能です。適用を受けるためには、売却する物件の要件だけでなく、新しく購入する物件に関する要件も満たさなければなりません。

特定のマイホームの譲渡損失の特例

一方、新しいマイホームへの買い換えを伴わず、単に家を売却して損失が出た場合でも利用できるのが「特定のマイホームの譲渡損失の特例」です。実家に戻る、賃貸住宅に引っ越すなど、新たな物件を購入しないケースが該当します。この特例は、売却する物件に住宅ローンの残債があることが適用の大きな条件となります。住宅ローンを組んで購入したマイホームを売却したものの、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、結果として譲渡損失が生じてしまった場合に、その損失を損益通算や繰越控除の対象にできるという救済措置的な制度です。

買換え特例と特定特例はどちらが当てはまる？要件の違い

2つの特例は、適用される条件が異なります。自分のケースがどちらに当てはまるか、下の表で確認してみましょう。

譲渡損失の特例を受けるための主な適用要件

前述した2つの特例を利用して損益通算や繰越控除を受けるためには、いくつかの要件をすべてクリアする必要があります。ここでは、特例を受けるための主な適用要件について詳しく解説します。

対象となる居住用財産と所有期間の条件

まず、売却する不動産が自分が住んでいた「居住用財産（マイホーム）」であることが必須条件です。投資用物件や別荘などは特例の対象になりません。以前に住んでいた家を売却する場合でも、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」という期限が設けられています。

さらに、所有期間にも厳格な条件があります。売却した年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が「5年を超えていること」が必要です。たとえば、2024年中に売却するのであれば、2024年1月1日時点で所有期間が5年を超えている（実質的には2018年12月31日以前に取得している）必要があります。購入から短期間で売却した物件では、この特例を利用することはできません。

住宅ローンの有無と残高に関する条件

住宅ローンに関する条件は、買い換えを伴う特例か、単純売却の特例かによって異なります。

「買換え特例」の場合、新しく購入するマイホームにおいて、返済期間が10年以上の住宅ローンを組むことが求められます。自己資金のみで新居を一括購入するようなケースでは適用されません。

一方、単純売却による「特定のマイホームの譲渡損失の特例」では、売却する前日において、その物件にかかる返済期間10年以上の住宅ローン残高があることが条件です。かつ、その住宅ローン残高が不動産の売却代金を上回っている「オーバーローン」の状態でなければ適用されません。なお、特定のマイホームの特例において損益通算および繰越控除の対象となる損失額には限度があります。実際に発生した譲渡損失額か、「売却前日の住宅ローン残高から売却価格を引いた金額」のどちらか少ないほうの金額が限度額となる点に注意が必要です。

合計所得金額などのその他の制限

個人の収入（所得）に関する制限も設けられています。特例を利用して損益通算を行う年、および繰越控除を受ける各年の合計所得金額が「3,000万円以下」であることが条件です。合計所得金額が3,000万円を超える年については、その年に限って繰越控除の適用を受けることができません。

なお、新居に対して「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」を利用する予定がある場合は、本特例との併用が可能ですが、要件の確認や手続きが複雑になります。特例を確実に適用させるためには、これらの条件を漏れなく確認したうえで、正しい手順で確定申告を行うことが求められます。

確定申告に必要な書類と「いつまで」に行うかの目安

売却損の申告で準備すべき必要書類

不動産の売却損を申告して税負担の軽減を受けるためには、いくつかの必要書類を揃える必要があります。まず、基本となるのが「確定申告書」と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）」です。これらを用いて、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得（マイナスの場合は譲渡損失）を正確に算出します。

特例を適用する場合には、「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」といった特例専用の計算書類も必要です。さらに、要件を満たしていることを証明するための添付書類として、以下のものなどが求められます。

• 売却した物件および新しく購入した物件の「登記事項証明書」
• 売買契約書の写し
• 金融機関が発行する「住宅ローンの残高証明書」（買換え特例の場合は新居のもの、特定特例の場合は売却物件のもの）

また、給与所得がある会社員の場合、確定申告書を作成するうえで給与所得の金額を入力・計算するために「源泉徴収票」が必要です。令和1年分以降の確定申告では税務署への源泉徴収票の提出（添付）は不要となりましたが、正確な所得を申告するために手元には必ず用意しておきましょう。

確定申告は「いつまで」？時期と手続きの流れ

不動産を売却したことによる確定申告は、売却（引き渡し）した年の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行うのが原則です。納税地（通常は現住所）を管轄する税務署へ、直接書類を持参するほか、郵送やe-Tax（電子申告）を利用して提出することも可能です。

申告期間は1ヶ月間ありますが、不動産売却に関する確定申告は用意すべき書類が多岐にわたります。法務局で取得する登記事項証明書や、金融機関に発行を依頼する残高証明書など、手続きをしてから手元に届くまでに日数がかかるものも少なくありません。

期限の直前になってから準備を始めると、書類の不備や不足などにより3月15日の期限に間に合わなくなるリスクがあります。実際に、期限ぎりぎりに動き出した結果、残高証明書の取り寄せが間に合わず、その年の特例適用を見送らざるを得なかったというケースもあります。そのため、売却した年の年末から翌年の1月中には必要書類のリストアップと取り寄せを開始し、余裕を持って申告手続きを進められるようにスケジュールの目安を立てておくことが重要です。

売却損の確定申告における注意点と特例が使えないケース

住宅ローン控除との併用に関する注意

不動産を売却して特例を利用する際、気になるのが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」との併用ができるかどうかです。結論から言うと、売却損（譲渡損失）が出た場合の「買換え特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の特例」は、新居における住宅ローン控除との併用が可能です。不動産売却で利益が出た場合に使える「3,000万円の特別控除」などは住宅ローン控除と併用できないため、これは売却損が出た際の大きなメリットといえます。

ただし、併用するためにはそれぞれの適用要件を満たす必要があります。たとえば、住宅ローン控除を受けるためには「床面積が50平方メートル以上（所得制限等により40平方メートル以上の場合あり）」「新居の返済期間が10年以上の住宅ローンを組むこと」などの条件をクリアしなければなりません。

また、税金計算上の注意点もあります。譲渡損失の「繰越控除」を行って給与などの他の所得と「損益通算」した結果、その年の課税所得が0円になった場合、そもそも納めるべき所得税がないため、住宅ローン控除を適用しても還付される税金は発生しません。実務上は繰越控除による所得の圧縮が優先されるため、控除後の所得税額を上回る住宅ローン控除の枠は使い切れないケースがある点に留意しておきましょう。

親族間での売買や別荘など対象外になるケース

売却損が出たとしても、取引の相手や物件の性質によっては譲渡損失の特例を利用できないケースがあります。

まず、親族間など特別な関係にある相手への売却は特例の対象外です。具体的には、配偶者や直系血族（親や子ども）、生計を一にする親族のほか、内縁関係にある人、同族会社などの特殊関係法人への売却が含まれます。これは、身内間での売買を利用した意図的な税金逃れを防ぐためです。

また、特例の対象となるのはあくまで自分が生活の拠点としていた「居住用財産」に限られます。そのため、避暑や保養を目的とした別荘や、賃貸に出している投資用物件の売却で損失が出ても、特例は適用されません。

まとめ

不動産の譲渡による所得は原則として申告分離課税であるため、「利益が出なかったから確定申告は不要」と考えがちですが、売却損（譲渡損失）が出た場合には確定申告を行うことで大きなメリットを得られる可能性があります。居住用財産の買換え特例や特定のマイホームの特例を活用して損益通算や繰越控除を行えば、払いすぎた税金の還付を受けたり、翌年以降の税負担を軽減したりすることが期待できます。

しかし、特例の適用には所有期間や住宅ローン残高など厳格な要件が定められており、必要書類も複雑です。取得費の算出や建物の減価償却の計算など、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。個別の状況によって適用の可否や控除の限度額は大きく変わります。期限内に確実な手続きを行い、税制上の優遇を最大限に活用するためにも、判断に迷った際は管轄の税務署や税理士などの専門家へ早めに相談することをおすすめします。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！