古い家を売る5つの方法｜そのまま・解体の判断と売却時の注意点

築年数が経った家を売ろうとすると、「古すぎて売れないのでは」「解体して更地にした方がいいのか」と迷うことがあります。

しかし、古い家だからといって必ず解体する必要はありません。

建物の状態や立地によっては中古住宅としてそのまま売れることもあれば、古家付き土地として売った方が買主を見つけやすい場合もあります。反対に、建物の劣化が進んでいる場合は、更地での売却や不動産会社による買取が適しているケースもあります。

古い家を売るときに大切なのは、売却前にリフォームや解体を決めてしまわないことです。

まず現在の状態で家と土地の価値を確認し、どの売り方が適しているのかを比較してから判断しましょう。

古い家でもそのまま売れる？

築年数が経過しているからといって、家としての価値が必ずなくなるわけではありません。

例えば、

・定期的に修繕されている
・雨漏りや大きな傾きがない
・水回りなどが使用できる
・立地条件がよい
・中古住宅の需要がある

といった住宅なら、そのまま中古住宅として売却できる可能性があります。
一方、建物の評価が低くても、土地そのものに需要があれば売却できるケースがあります。

古い家は「建物として売れるか」と「土地として需要があるか」の両方から価値を確認することが重要です。

古い家を売る5つの方法

古い家の状態や売却目的によって、適した方法は異なります。

主な選択肢は次の5つです。

中古住宅としてそのまま売る

まだ居住できる状態なら、リフォームや解体をせず、そのまま中古住宅として販売する方法があります。古い住宅を購入し、自分好みにリノベーションしたいと考える買主もいるため、設備が古いからといって必ず新しくする必要はありません。

そのまま売却できれば、売主は解体費や大規模なリフォーム費を負担せずに済みます。売却前には、建物の状態だけでなく、過去の修繕履歴なども整理しておくとよいでしょう。

古家付き土地として売る

建物の価値がほとんど期待できない場合でも、建物を残したまま「古家付き土地」として販売する方法があります。この方法なら、売主が先に解体費を負担する必要がありません。

また、買主側も、

・建物をリフォームして使う
・建物を解体して新築する

といった選択ができます。

土地としての需要が期待できても、売主側で解体費を負担したくない場合は、古家付き土地としての売却も選択肢になります。

解体して更地で売る

建物の老朽化が激しく再利用が難しい場合は、建物を解体して更地で販売する方法があります。
更地にすることで、買主が建物の解体を行う必要がなくなり、新築住宅を建てたい人に検討してもらいやすくなる場合があります。

ただし、更地にすれば必ず高く売れるわけではありません。解体には費用がかかるうえ、一度壊した建物を元に戻すことはできません。さらに、住宅を解体すると土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年度以降の土地の固定資産税が上がる可能性があります。

解体は査定前に行わず、古家付き土地と更地それぞれの売却価格と費用を比較してから判断することが大切です。

古家を残して売るか、更地にするかについては以下の記事でも詳しく扱っています。

古家付き土地の売却はそのまま？更地にする？損をしない判断基準と手順を解説

不動産会社に買い取ってもらう

一般の購入希望者ではなく、不動産会社へ直接売却する方法もあります。
買取では、不動産会社が購入後にリフォームや解体を行うことを前提としている場合があるため、築年数が古い住宅や修繕が必要な住宅でも相談できることがあります。

一般の購入希望者を探す仲介と比べて売却価格は低くなりやすい一方、

・売却期間を短くしやすい
・一般客の内覧が原則ない
・修繕せず売れる場合がある
・残置物がある状態でも相談できる場合がある

といった特徴があります。

長期間売れていない家や、管理を早く終えたい家では選択肢になります。

建物状況調査などを活用して売る

建物そのものを利用できる古い家では、建物状況調査（インスペクション）を活用する方法もあります。建物状況調査では、一定の資格を持った建築士が、建物の基礎や外壁などについて劣化や不具合の有無を調査します。

古い家を購入する人にとって、「どの程度傷んでいるのか分からない」という点は大きな不安材料です。建物の状態を事前に把握することで、売主自身も修繕が必要な箇所を整理しやすくなります。

ただし、建物状況調査はすべての不具合がないことを保証するものではありません。住宅の状態や売り方によって必要性が異なるため、利用するかどうかを検討します。

古い家を売る手順

古い家を売却するには、いくつかの重要なステップがあります。各ステップを順を追って、分かりやすく解説します。

1.価格査定

まずは近隣の売却事例をリサーチし、似たような物件の価格を把握することが大切です。
次に、不動産会社に査定を依頼するのも一つの方法です。専門家はトレンドや需要を考慮し、より正確な価格査定を行ってくれるでしょう。また、改修の必要性や物件の状態によっても価格は変動するため、細かい点も含めて確認してもらうことが重要です。

2.媒介契約(不動産会社委託)の締結

媒介契約（不動産会社委託）には、一般媒介契約と専任媒介契約の2種類があります。一般媒介契約では、複数の不動産会社に販売を依頼できますが、販売活動が分散しがちです。一方、専任媒介契約を結ぶと、特定の不動産会社に専属で販売を任せることになり、しっかりとしたサポートを受けやすいでしょう。
契約後は、不動産会社と連携して販売活動を進めることになります。不動産会社の経験や知識を活かし、効果的なアプローチを通じて買い手を探していくことが重要です。

3.売却活動の開始

まずは、魅力的な広告を作成しましょう。高画質な写真や詳しい物件情報を用意し、買い手にアピールできるよう心がけます。特に古い家の独特な魅力や、リフォームの可能性を強調することが効果的です。
次に、販売方法を検討します。インターネットの不動産ポータルサイトやSNSを利用することで、より広範な層への宣伝が可能です。また、地元の不動産会社に依頼することで、専門的な知識とネットワークを活用し、売却をスムーズに進められるでしょう。
内覧を行う際には、清掃と整理整頓を徹底しましょう。

4.売買契約の締結

契約書には、物件の詳細、売却価格、引渡し日などの重要な情報が含まれます。契約締結前には、誤解を避けるために、すべての条件や詳細を確認することが大切です。基本的には媒介契約している不動産会社で契約書類全般を準備してもらえます。

契約書の内容をよく読み、理解することが求められます。必要であれば、専門家や不動産会社に相談し、アドバイスを受けることもおすすめです。
契約が締結されたら、買主から手付金を受け取ります。これにより、買主は物件購入に対する意思が確かなものであることが確認されます。

5.引渡しと残代金受領

引渡しの日には、売主側と買主側が揃い、書類や鍵の受け渡しを行います。
まず残代金の受領を行います。所有権移転の必要書類を確認し、契約時に取り決めた支払い方法に従い、確実に代金を受け取りましょう。できれば、売却代金を受領する際には、銀行振込や小切手といった方法を利用し、トラブルを避けるための証拠を残しておくと安心です。
残代金受領後は、鍵や建物に関わる書類などを引き渡します。所有権移転登記を行うことにより、正式に物件が買主のものとなります。

古い家を所有するリスク

古い家を所有するリスクは多岐にわたります。

• 建物の劣化

老朽化が進むと、リフォームが必要になることがあります。特に、配管や電気系統の更新には多大な費用がかかることもあります。

• 不動産の価格変動

古い家は立地によって評価が大きく変わるため、需要の低下が続くと、売却時に思ったよりも高い価格がつかない可能性があります。

• 法的問題

建築基準法や用途地域に関連する規制に違反している場合、修正が必要になります。

• 固定資産税の増加

土地や建物の評価額が見直されることがあります。特に、周辺の不動産価格が上昇など、再開発が行われる地域では、その影響を受けやすくなります。評価額が上がると、それに伴って固定資産税も増加するでしょう。

以上のような予期しないコスト増を避けるためには、定期的な不動産の見直しが重要です。

古い家を売る際の注意点

築年数や経年劣化の影響を詳しく理解し、設備の交換やリフォームが必要な箇所があれば、事前に手を打っておきましょう。
次に、法的な確認も忘れてはいけません。古い家は、耐震基準や建築基準法などの法律に適合していない場合があります。必要な手続きや書類をきちんと揃え、トラブルを避けるよう心がけましょう。
最後に、販売時期の選定もポイントです。不動産の動向を見極め、売却に適したタイミングを選ぶことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

①家財の撤去

まずは不要な家具や家電などを整理し、使わない物品は処分することをお勧めします。
撤去が完了すれば、物件の内覧時に買い手が実際の生活をイメージしやすくなります。

②取り壊しの判断方法

建物の構造や老朽度を評価することが重要です。専門家に依頼し、耐震性、腐敗、シロアリの被害などをチェックしてもらいましょう。
次に、リフォームの費用と取り壊しの費用を比較します。リフォームが高額になる場合や、長期間使用する予定がない場合は、取り壊しを選択する方が経済的かもしれません。
最後に、周囲の環境や地域の条例に注意が必要です。取り壊しが周囲に与える影響や、自治体の規制に従って適切な手続きを行いましょう。

➂実家売却後の後悔を避ける

実家を売却した後に後悔する方も。まず、思い出が詰まった場所を手放すことは、どうしても心残りがあるものです。思い出を写真や動画など別の形で残したり、家族間でしっかり話し合い、納得して売却を進めましょう。

次に、売却価格に対する期待と現実のギャップも後悔する原因のひとつです。実家への思い入れの強さから、一般的な評価よりも高めの価格認識を持っている場合、売却が難航し、最終的には値下げを余儀なくされることもあります。同じ地域の相場を見たり、専門の不動産会社から見積りをもらい、適切な価格評価を知っておくことをお勧めします。

➃固定資産税のタイミング

固定資産税は、土地や建物の所有者に課せられる税金で、通常は毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。そのため、家を売却するタイミングによって、税金の負担が変わる可能性があります。
売却を決意したら、できるだけ早めに売却手続きを進めましょう。年の初めに売却が完了すれば、固定資産税の支払い義務が発生することを避けることができます。逆に、年末近くに売却を行う場合、売却価格に応じた税金が発生するため、納税額を確認しておくことが重要です。
また、売却する際は、買主との交渉の中で固定資産税の負担をどのように分担するかも話し合いのポイントになります。

⑤自治体の補助金制度

各自治体では、空き家の活用やリフォーム促進を目的としたさまざまな補助金が用意されています。これらの制度を活用することで、売却価値を高めることができるでしょう。
例えば、耐震補強やバリアフリー化を行うための補助金がある場合、必要な工事に対する経済的支援を受けられます。このような補助金を利用することで、物件の魅力をアップさせ、多くの買い手にアピールできるでしょう。
具体的な制度内容や申請方法は、各自治体のホームページで確認できます。

古い家の売却にかかる税金

古い家を売却する際には、いくつかの税金がかかることを理解しておく必要があります。古い家の売却に際しては、税金に関する知識を深めることが大切です。

譲渡所得税の算出方法

譲渡所得を計算する必要があります。譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額で求めます。
具体的には、売却価格から購入時の価格を引き、さらにリフォームにかかった費用、仲介手数料などの譲渡に関わる費用を差し引きます。この計算結果が譲渡所得となります。
次に、譲渡所得に基づいて税率が適用されます。譲渡所得税は、所有期間により税率が異なるため、所有期間に注意が必要です。

古い家の取得費

取得費とは、不動産を購入する際にかかった全ての費用で、売却時の譲渡所得税計算のベースとなります。具体的には、購入価格だけでなく、仲介手数料や登録免許税、さらにリフォームにかかった費用も含まれます。
実際に売却する際は、これらの費用をしっかりと記録しておくことが大切です。特に、税務署に提出する書類に必要な証拠を示すためには、領収書や契約書の保管が求められます。
また、取得費を適切に計算することで、譲渡所得の金額が減少し、結果的に税負担を軽減することが可能となります。

古い家の売却で使える税制優遇措置

まず注目すべきは「居住用財産の譲渡所得の特別控除」です。これは、自宅として居住していた家を売却する際に、一定の条件を満たせば譲渡益から最大3000万円を控除できる制度です。
さらに、譲渡所得に対する税率が軽減される「特例措置」もあります。特に、古い家を売却する際には、相続税対策としても効果的です。これにより、相続した住宅を売る際の負担を軽減することができるでしょう。
これらの制度を上手に活用することで、古い家の売却における税負担を大きく減らすことができます。

特定控除

この控除は、自宅として使っていた住宅を売った場合に適用されるもので、譲渡所得から最大3000万円を控除できるため、税負担を大幅に軽減できます。
特定控除を受けるためには、いくつかの条件があります。まず、売却する家が自分自身の住んでいる自宅であることが必要です。また、売却前の5年間に、住居としての利用が求められます。これらの要件を満たすことで、税負担を軽減できるため、特に古い家を売却する際には非常に有益です。

古い家がなかなか売れない場合の対策

価格設定とリフォームで魅力を引き出す

まず、個人売買の場合はまず価格設定を見直し、他の物件と比較して適正価格を設定しましょう。魅力を引き出すためにリフォームも検討します。

補助金を活用して解体

地方自治体が老朽化住宅の解体補助金を提供している場合があります。地域の自治体に確認し、手続きに関して相談しましょう。

ホームインスペクションの活用

ホームインスペクションとは、住宅の専門家（インスペクター）が住宅の状態を点検し、建物の劣化や構造的な問題点、設備の不具合を診断するサービスです。主に中古住宅の売買時や購入前に利用されることが多く、住宅の購入者が物件の状態を正確に把握するための重要な手段となっています。
さらに、インスペクション報告書を提示することで、価格交渉での強みを持つこともできます。

信頼できる不動産会社の選定

まず、複数の不動産会社の実績や評判を確認しましょう。インターネットや口コミサイトを活用して、選択肢を広げることが大切です。
次に、面談を通じて担当者の信頼性を判断します。コミュニケーションが円滑で、こちらの要望をしっかりと理解してくれる会社を選ぶと良いでしょう。提案される販売戦略や価格設定に納得がいくことも重要です。

まとめ

古い家を売るには、物件の状態を把握し、魅力を引き出す工夫が大切です。清掃やリフォームで印象を良くし、購入希望者にアピールすることも有効です。また、個人での売却時は売却価格を周辺相場を参考に設定しましょう。古い家には独自の価値があるので、その点を強調して買い取り手の関心を引くことができます。さまざまなポイントを踏まえ、円滑に古い家を売却するために、専門の不動産会社を頼ることも視野に入れて、売却活動を進めましょう。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！