空き家の相続に関する重要なポイントと対策方法の解説

空き家を相続する問題は、近年ますます注目されています。相続時には、遺産としての空き家がどのように扱われるかを理解することが重要です。そんな空き家の相続に関するお悩みを解決していきましょう！

空き家相続の基本知識

まず、空き家は相続財産として扱われ、その評価額が相続税に影響を与えます。相続税は、相続開始から10ヶ月以内に申告する必要があります。また、空き家を維持するためには固定資産税などがかかるため、相続人同士でどのように維持管理が必要なのか話し合いが必要です。

空き家を相続したら最初に確認すること

空き家を相続した場合は、すぐに売却や活用方法を決める前に、まず権利関係と現在の状態を整理しておきましょう。確認したい主な項目は次のとおりです。

特に相続登記は2024年4月から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。

相続人が複数いる場合には、誰が空き家を取得するのかだけでなく、今後その空き家をどうするのかについても早めに話し合っておくことが大切です。

空き家相続では「誰が所有するか」と「その後どうするか」を分けずに考えることで、管理だけが何年も続く状態を防ぎやすくなります。

空き家とは何か

空き家とは、居住者がいない状態で長期間放置されている住宅のことを指します。住む人がいない家は、放置しておくと風雨や虫害にさらされることにより建物が傷むリスクが高まります。このような状況が続くと、地域の景観を損なうだけでなく、近隣住民にも影響を与えるおそれがあります。

法律上は、空き家には「空き家等対策特別措置法」が存在し、空き家の維持管理や活用についての規定が設けられています。

空き家が発生する理由

高齢者が亡くなった際に、相続後に空き家となるケースが目立ちます。
相続人が遠方に住んでいる場合、その家の管理が難しくなり、結果的に空き家となってしまうことが多いのが現状です。

空き家の法律的定義

空き家等対策特別措置法（空き家法）では、空き家が適切に管理されていない場合、その所有者に対して指導や勧告が行われることがあります。この法律は、地域の安全や環境の保全を目的としており、放置空き家を減らすための施策です。

空き家相続におけるリスクと問題点

空き家の維持管理は大きな負担になり、安全面も重要な問題です。空き家は不審者の侵入や火災の危険性が高まり、周辺住民に影響を及ぼすため、近隣トラブルに発展する可能性もあります。

さらに、相続人の間での意見の不一致や、公平な分配の難しさも浮上することがあります。

放置することの法的リスク

空き家が老朽化すると、その危険度が増し、近隣住民への損害賠償責任が発生する可能性があります。具体的には、倒壊や火災によって周辺の住民に被害を与えた場合、相続人が損害賠償を請求されることがあるのです。

また、行政からの指導や命令にも注意が必要です。空き家が一定の基準を満たさない場合、行政から解体命令が出されることがあります。これに従わない場合、罰則や費用を負担するリスクが高まります。

管理不全空家になる前に対策する

空き家を相続したからといって、すぐに行政上の問題が生じるわけではありません。

注意したいのは、建物や敷地の管理状態が悪化したまま放置することです。

現在の空家法では、倒壊など周囲へ大きな悪影響を及ぼす「特定空家」だけでなく、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある住宅についても「管理不全空家」として指導の対象になる場合があります。

例えば、

・屋根や外壁が破損している
・窓が割れたままになっている
・庭木や雑草が伸びている
・雨水の侵入などで建物の劣化が進んでいる

といった状態を長期間放置しないことが大切です。

さらに、管理不全空家や特定空家について市区町村から指導を受けても改善せず、勧告を受けると、その敷地は固定資産税などの住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。

空き家相続の対策は、問題が起きてから修繕することではなく、管理状態が悪化する前に「管理を続けるのか、売却・活用するのか」を決めることが重要です。

空き家の放置と固定資産税の関係については、以下の記事で詳しく紹介しています。

【税金6倍】空き家を放置しないための対策

管理コストの負担

固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要です。
また、劣化を防ぐためには定期的な点検や清掃、修繕が必要ですが、このような維持管理には物理的な労力だけでなく、費用もかかります。

相続税の負担

相続税の負担は重要な要素です。空き家は土地や建物の価値によって相続税の課税対象となり、都市部など人気エリアに位置する空き家は評価額が高くなり、相続税が重くのしかかることがあります。

相続税は相続発生から一定期間内に申告し、納税しなければなりません。この期間を逃すと延滞税や加算税の対象になり、負担がさらに増えてしまう可能性もあります。

空き家の利活用方法

空き家はリフォームをして、賃貸活用やカフェなどの商業スペースにする方法もあります。

相続した空き家は「住む・貸す・売る・管理する」で考える

相続した空き家をどうするか迷った場合は、今後の選択肢を整理して比較すると判断しやすくなります。

空き家を保有し続ける場合は、固定資産税だけでなく、庭木の手入れや清掃、修繕などの管理負担も続きます。

一方、賃貸として活用する場合は、入居者を募集する前にまとまった修繕費が必要になることもあります。

売却する場合も、必ずリフォームや解体をしてから売る必要があるわけではありません。現在の状態のまま売却できるケースや、古家付き土地として販売できるケースもあります。

空き家相続の対策では、「使えるから残す」だけではなく、今後かかる費用と利用する可能性を比較して判断することが大切です。

今後住む予定がなく売却を検討する場合は、相続した空き家に利用できる税制上の特例も確認しておきましょう。

売却のメリットとデメリット

売却のメリットとして挙げられるのは現金化が可能な点です。今後の管理や維持にかかるコストや手間を省ける点もあります。

一方で、デメリットも存在します。市況によっては、予想以下での売却となる可能性があるため、事前に相場調査を徹底して行う必要があります。また、時間がかかることもあるので、急いで決断を下す際には注意が必要です。

空き家相続の特例と優遇制度

空き家を相続する際に適用される特例として、「空き家の譲渡所得の特例」があります。この制度を活用することで、一定の条件を満たすと譲渡所得税が大幅に軽減される可能性があります。

また、相続税に関しても、一定額の控除が適用されることがあります。相続した空き家を一定期間以内に売却した場合、特定の控除制度が利用できることもあるので、条件を把握しておきましょう。

その他、地方自治体による空き家対策については、地域によって空き家のリフォームや活用を促進するための補助金が出されることもあります。

小規模宅地の特例の利用方法

小規模宅地の特例を利用することで、自宅や特定の施設がある土地について、相続税の評価額を減額することができます。

利用するためには条件があり、相続した土地が、故人の居住用または事業用である必要があります。特に、居住用の場合は、330㎡までの面積が対象となりますので、相続する方は自宅としての利用計画を事前に考えておくことが重要です。

次に、対象となる空き家を相続した場合、相続人がその土地を引き続き利用することが条件となり、申告を行う必要があるため、手続きについてもしっかりと確認しておきましょう。

3,000万円特別控除の詳細

この制度は、親から相続した空き家を売却した場合に適用されます。特に、売却による譲渡所得のうち3,000万円までの部分が控除される大きなメリットがあります。

特例を利用するためには条件があり、相続した空き家が居住用であることや、相続後3年以内に売却するなどの要件があります。

予防と対策ガイド

空き家の予防や対策には、早期に対策していくことや専門家への相談、管理方法が挙げられます。以下に紹介していきます。

空き家を売却する際の具体的な手順

空き家の売却には、まず不動産の売却価値を確認します。次に、必要な書類（登記簿、相続登記証明書など）を揃え、信頼できる不動産会社を選びます。契約から最終的な売却成立までの流れを理解し、円滑な売却を目指しましょう。

早期に対策を講じる重要性

相続人同士の意見の相違やトラブルを未然に防ぐためには、早めに対策を講じることが重要です。

たとえば、相続前に空き家の管理やメンテナンスの計画を立てておくことで、将来的な負担を軽減することが可能です。相続税や維持費用についても事前に理解を深めておくことで、相続後の経済的な負担を予測し、適切な対策を講じやすくなります。

相続登記の手続きと名義変更の重要性

空き家の相続では、相続登記を完了し名義を変更することが義務付けられています。手続きには必要書類が多いため、早めに司法書士に相談し、スムーズな相続登記を行いましょう。

空き家の固定資産税や維持費の軽減方法

相続した場合の固定資産税や維持管理費を軽減するには、ひとつの方法として賃貸利用による収益化が有効です。その際に、管理を委託することにより負担を減らせる可能性もあります。

専門家の相談と活用

相続手続きには複雑な法律や税金が関わるため、専門家の助けが必要です。特に、不動産の相続に精通した弁護士や税理士、不動産会社に相談することで、具体的なアドバイスを受けることができます。

専門家は、相続税の計算や申告手続き、空き家の評価額についても助言をしてくれますので、予想以上の税金が発生するリスクを事前に把握し、適切に対策を立てることが可能です。

保有期間中の管理方法

空き家は適切な管理を怠ると住宅の劣化が進行し、後々の負担が増えることになります。まずは、定期的な点検として外部の壁や屋根、内部の設備などをチェックし、小さな不具合を早期に発見して修理を行うことで、大きなトラブルを未然に防ぐことが可能です。

また、定期的に清掃を行い、不用品を整理することも大切です。

まとめ

空き家の相続は、税金や管理負担、法的リスクなど多くの課題を伴います。老朽化によるトラブルを防ぐためには、早めの対応が重要です。売却や賃貸といった活用方法を検討し、小規模宅地の特例や3,000万円特別控除などの税優遇を活用することで、経済的負担を軽減できます。さらに、専門家への相談を視野に入れながら、最適な方向を見極めることが重要です。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！