マンションを購入・所有するうえで、避けて通れないのが「固定資産税」の支払いです。毎年かかる維持費として、どの程度の金額が必要になるのか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。物件の価格や広さによって納税額は変動しますが、基本的な計算式や軽減措置の仕組みを理解しておけば、事前におおよその目安を把握することが可能です。本記事では、新築・中古マンションの税額相場や具体的な計算方法、負担を軽くするための特例、納税の手順までを網羅して解説します。資金計画をより確実なものにするために、ぜひ参考にしてください。
目次
マンションの固定資産税はいくら？新築と中古の相場目安
| 区分 | 固定資産税の相場（年間） | 特徴 |
| 新築マンション | 約10万〜15万円 | 軽減措置の適用後の金額が目安 |
| 中古マンション | 約10万円前後 | 築年数の経過で建物評価額が下がる傾向 |
新築マンションにおける固定資産税の目安
新築マンションを購入した場合、毎年の維持費として想定しておくべき固定資産税の相場は、年間10万〜15万円程度が一般的なファミリー向け物件の目安となります。もちろん、物件の購入価格や専有面積、立地条件によって金額は上下しますが、一つの基準として覚えておくとよいでしょう。
この目安額は、新築マンションに対して一定期間適用される「税額の軽減措置」が反映されたあとの金額です（特例の詳しい期間や条件は後述します）。都心部の好立地物件や、共用施設が充実したハイグレードなタワーマンションなどの場合は、目安を大きく上回るケースもあるため、物件ごとの個別条件を確認することが重要です。
中古マンションにおける固定資産税の目安
中古マンションの固定資産税は、年間10万円前後となるケースが多く、新築と比較すると安くなる傾向にあります。これは、建物の資産価値が築年数の経過とともに減少し、税額算出の基礎となる「評価額」が下がるためです。
ただし、中古物件を検討する際に注意したいのが、新築時の軽減措置が終了するタイミングです。新築時に適用されていた建物部分の税額軽減措置が終わると、それまで半額だった税額が本来の金額に戻ります。そのため、築浅の中古マンションを購入した場合、数年後に固定資産税が急に上がったように感じる可能性がある点に留意しましょう。
都市計画税を含めたトータルの税負担について
マンションの維持費を算出する際、固定資産税とセットで考えなければならないのが「都市計画税」です。これは、公園の整備や下水道の工事といった都市計画事業の費用に充てられる税金です。
都市計画税は、原則として「市街化区域内」に所在する不動産に対して課税されます。税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。多くのマンションは市街化区域に建てられているため、毎年の納税額は「固定資産税 ＋ 都市計画税」の合算でシミュレーションしておくのが現実的です。
マンションの固定資産税の基本的な計算方法
固定資産税の計算式と標準税率
固定資産税の額は、自治体が決定した評価額に基づいて算出されます。基本となる計算式は以下の通りです。
固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 1.4%（標準税率）
この1.4%という数値は「標準税率」と呼ばれ、多くの市区町村で採用されていますが、一部の自治体では独自の税率を設定している場合もあります。マンションの税額計算では、物件全体を一括で計算するのではなく、「土地部分（敷地権）」と「建物部分（専有部と共用部の持ち分）」をそれぞれ計算し、合算したものが最終的な納税額となります。
基準となる固定資産税評価額と課税標準額の違い
計算を理解するうえで混同しやすいのが、「固定資産税評価額」と「課税標準額」の言葉の違いです。
「固定資産税評価額」とは、各市区町村が定めた基準に従って算定した、その物件の評価価格です。実際の売買価格（実勢価格）とは異なり、土地は公示地価の70%程度、建物は建築費の50〜70%程度が目安となります。一方、「課税標準額」とは、実際に税率を掛ける対象となる金額です。通常は評価額と同じですが、特例による軽減措置が適用される場合は、評価額から一定額が差し引かれた後の金額が課税標準額となります。
固定資産税評価額が決まる仕組みと確認方法
建物部分の評価には「再建築価格方式」が採用されています。これは、評価の時点で対象と同じ建物を新築した場合にかかる費用を算出し、そこから築年数による劣化分（経年減点補正）を差し引く仕組みです。土地の評価は、地価の変動を反映して決定されます。これらの評価額は3年に1度の「評価替え」で見直されます。所有しているマンションの正確な評価額を知りたい場合は、毎年4〜6月頃に届く「納税通知書」に同封された「課税明細書」を確認しましょう。購入前であれば、不動産会社の担当者に概算を問い合わせるのがスムーズです。
マンションの固定資産税負担を和らげる軽減措置
新築住宅特例による建物部分の税額軽減
新築マンションには、家計の負担を抑えるための強力な軽減措置が用意されています。一定の要件を満たす新築の耐火・準耐火建築物のマンションであれば、新築後5年間にわたり、建物部分の固定資産税が2分の1に減額されます。さらに「認定長期優良住宅」に該当する場合は、この減額期間が7年間に延長されます。
ただし、この特例が適用されるのは「一戸あたりの床面積が120平米までの部分」に限られます。120平米を超える広さの物件であっても、120平米までの分は半額になりますが、超過した部分については通常通りの税額が課せられます。
小規模住宅用地の特例による土地部分の税額軽減
土地部分に対しても「住宅用地の特例」という非常に大きな軽減措置があります。マンションの敷地のうち、一戸あたりの面積が200平米以下の部分（小規模住宅用地）については、土地の固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減されます（都市計画税は3分の1）。
マンションは一戸あたりの土地持ち分面積が小さいため、ほとんどのケースでこの「6分の1」の軽減が全額に適用されます。この特例は新築に限らず、人が住むための住宅が建っている限り、中古マンションでも継続して適用されます。
特例の適用に必要な専有面積などの条件
これらの軽減措置を受けるためには、床面積の要件を満たす必要があります。新築住宅特例の場合、一戸あたりの床面積が50平米以上280平米以下であることが条件です。
ここで注意したいのは、この床面積には「共用部分の按分面積」も含まれる点です。登記簿上の専有面積が50平米を少し下回っているコンパクトマンションであっても、エントランスや廊下などの共用部分を含めると50平米以上になり、特例の対象となることがあります。面積要件の判定は慎重に行う必要があるため、パンフレットや重要事項説明書での確認が推奨されます。
【具体例】新築マンションの固定資産税シミュレーション
イメージを掴むため、架空のモデルケースで初年度の固定資産税を計算してみましょう。条件は次のとおりです（あくまで概算のイメージです）。
- 購入価格5,000万円／専有面積70平米の新築マンション
- 土地（敷地権）の固定資産税評価額：1,000万円／建物の固定資産税評価額：1,200万円
| 項目 | 計算 | 税額 |
| 土地（小規模住宅用地の特例 1/6） | 1,000万円 × 1/6 ＝ 約167万円 → ×1.4％ | 約23,300円 |
| 建物（新築5年間 半額） | 1,200万円 × 1.4％ ＝ 168,000円 → ×1/2 | 84,000円 |
| 合計（初年度の目安） | 約23,300円 ＋ 84,000円 | 約107,300円 |
このケースでは初年度の固定資産税が約11万円となります。新築の軽減措置が終了する6年目以降は、建物部分が本来の168,000円に戻るため、土地とあわせて年間19万円程度に上がる計算になります。軽減終了後の負担増も見込んで資金計画を立てておくと安心です。
マンションの固定資産税が築年数の経過で安くなる理由
建物の評価額に影響する経年減点補正率とは
マンションの固定資産税は、一般的に築年数が経つほど安くなっていきます。これは、建物部分の評価額を計算する際に「経年減点補正率」が掛け合わされるためです。この補正率は、時の経過による建物の劣化や価値の減少を税額に反映させるためのものです。
マンションに多いRC造（鉄筋コンクリート造）の場合、法定耐用年数である47年に向けて、徐々に評価額が下がっていきます。ただし、評価がゼロになることはありません。最終的には新築時の20%（下限）まで下がったところで下げ止まり、それ以降は一定の税額を払い続けることになります。
土地部分の固定資産税は築年数で下がらない点に注意
一方で、土地部分の固定資産税については、築年数が経過しても安くなるとは限りません。土地には「経年劣化」という概念がないため、建物の古さは税額に影響しないからです。土地の評価額はあくまでも地価の変動によって決まります。周辺の再開発や交通網の整備などによって立地価値が高まれば、建物部分の税額が下がったとしても、土地部分の増税によってトータルの納税額が上昇するケースもあります。マンションの税金は「建物は下がるが、土地は地価次第」という特性を覚えておきましょう。
タワーマンション特有の「階層別評価」とは
マンション特有の論点として、タワーマンションの固定資産税には「階層別の補正（階層別専有床面積補正率）」が適用される点が挙げられます。これは2017年度以降に新築された、高さ60mを超える居住用超高層建築物（タワーマンション）が対象です。
従来は、同じ専有面積であれば階数にかかわらず税額がほぼ同じでしたが、高層階ほど取引価格が高くなる実態を反映するため、現在は高層階ほど税額が高く、低層階ほど安くなるよう調整されています。具体的には、1階を基準として、階が1つ上がるごとに補正率が少しずつ高くなる仕組みです。建物全体の税額は変わりませんが、住戸ごとの負担割合が階数に応じて変わると理解しておきましょう。
固定資産税の納税タイミングと納付方法の手順
納税通知書が届く時期と一般的な支払いスケジュール
固定資産税は、毎年1月1日時点での物件所有者に対して課税されます。自治体により多少の差はありますが、通常は毎年4月〜6月頃に自宅へ「納税通知書」が郵送されます。支払いは1年分をまとめて納める「全期納付」のほか、年4回に分けて支払う「分割納付」を選択できます。
| 分割の期 | 納付時期の目安 |
| 第1期 | 4月または6月 |
| 第2期 | 7月または8月 |
| 第3期 | 12月 |
| 第4期 | 翌年2月 |
スムーズに支払うための多様な納付方法
近年では納税の利便性が向上し、さまざまな方法で支払うことが可能です。銀行や郵便局、コンビニエンスストアでの窓口払いだけでなく、以下のようなキャッシュレス決済も広く利用されています。
- 口座振替：指定の口座から自動で引き落とされるため、支払い忘れを防げます。
- クレジットカード：専用サイトから決済でき、カードのポイントを貯められるメリットがあります（別途手数料がかかる場合があります）。
- スマホ決済アプリ：PayPayやLINE Payなどで納付書のバーコードを読み取るだけで即時決済が可能です。
- eL-QR（地方税統一QRコード）：全国の自治体で共通して利用できるQRコード決済で、自宅から簡単に納付できます。
マンションの固定資産税に関するよくある質問
Q. 固定資産税はいつ払うのですか？
A. 毎年1月1日時点の所有者に課税され、4〜6月頃に納税通知書が届きます。一括または年4回の分割で納付します。
Q. タワーマンションの高層階は税金が高いと聞きましたが本当ですか？
A. 2017年度以降に新築された高さ60m超のタワーマンションでは、高層階ほど税額が高く、低層階ほど安くなる補正が適用されます。建物全体の税額が増えるわけではなく、住戸ごとの負担割合が階数に応じて調整される仕組みです。
Q. 中古マンションは必ず新築より税金が安いですか？
A. 建物の評価額は下がる傾向にありますが、新築の軽減措置が終わった直後の築浅中古などでは、半額特例が効いている新築時より一時的に高くなることもあります。土地の税額は地価次第である点にも注意しましょう。
税金に関するご注意
本記事の相場・税額はあくまで一般的な目安です。税率や軽減措置の内容は自治体によって異なり、税制改正で変わることもあります。正確な情報は総務省の「固定資産税の概要」やお住まいの自治体（東京都主税局など）の公式サイトでご確認いただき、個別の判断は自治体窓口や税理士などの専門家にご相談ください。
まとめ
マンションの固定資産税は、新築か中古か、また物件のスペックや立地によって大きく異なります。目安としては年間10万〜15万円程度を想定しつつ、新築住宅特例や住宅用地の特例といった軽減措置を正しく理解しておくことが大切です。
固定資産税はマンションを維持し続ける限り、生涯払い続けるコストとなります。購入前に「毎年いくら必要か」をシミュレーションし、管理費や修繕積立金、住宅ローンの返済とあわせて無理のない資金計画を立てるようにしましょう。
この記事の監修者
エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田 和裕
北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！
