空き家を放置すると税金が増加する？
空き家を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。特に、管理が行き届いていない空き家は、特定空き家に指定されることで税金の負担が大幅に増加する可能性があります。
本記事では、空き家にかかる税金の種類や負担を軽減するための対策について解説します。
空き家にかかる税金の種類
空き家を所有する際には、以下の税金がかかります。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物の評価額に基づいて毎年課される税金です。通常の住宅用地の場合は税負担が軽減されますが、特定空き家に指定されるとこの軽減措置が適用されなくなります。
都市計画税
都市計画区域内にある不動産に課される税金で、固定資産税と同様に物件の評価額に基づいて計算されます。都市計画税は自治体ごとに異なり、最大0.3%の税率が適用されます。
相続税・譲渡所得税
空き家を相続した場合、相続税が発生する可能性があります。また、売却する際には譲渡所得税がかかるため、税制優遇措置や控除を適用できるかどうかを確認することが重要です。
税金が6倍になる条件
2023年12月13日に施行された「改正空き家対策推進特措法」により、適切に管理されていない空き家は特定空き家に指定され、固定資産税の優遇措置が解除される可能性があります。具体的には、次の条件を満たすと特定空き家と認定されることがあります。
特定空き家に指定される条件
- 長期間居住されていない（1年以上使用実績がない）
- 建物が老朽化し、倒壊の危険がある
- 周辺環境に悪影響を与えている（衛生・景観を損ねる）
この条件に当てはまると税金が大幅に増加し、固定資産税が6倍になるケースもあります。
空き家になっただけで固定資産税が6倍になるわけではない
空き家を所有しているだけで、すぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。
注意したいのは、適切に管理されていない空き家が「管理不全空家」や「特定空家」となり、市区町村から改善のための指導を受けても状態が改善されず、勧告を受けた場合です。勧告を受けると、その敷地について固定資産税などの住宅用地特例を受けられなくなる可能性があります。住宅用地特例では、200㎡以下の小規模住宅用地について固定資産税の課税標準が6分の1、200㎡を超える部分については3分の1に軽減されています。
そのため「固定資産税が6倍」と表現されることがありますが、厳密には税額そのものが必ず6倍になるという意味ではありません。
住宅用地特例が外れることで土地の課税標準が大きくなり、結果として固定資産税の負担が増える可能性がある、という仕組みです。
また、2023年12月に施行された改正空家法では、特定空家になる前の段階でも、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある住宅を「管理不全空家」として指導・勧告できるようになっています。
単に長期間住んでいないという理由だけで判断されるのではなく、建物や敷地の管理状態が重要になります。
空き家の固定資産税の計算方法
固定資産税は、以下の計算式で算出されます。
固定資産税額 = 評価額 × 税率（1.4%）
例えば、評価額が1,000万円の空き家の場合、
1,000万円 × 1.4% = 14万円
特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が解除され、税額が最大6倍に増加する可能性があります。
固定資産税が上がるのはいつから？
固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の状況を基準に課税されます。
管理不全空家や特定空家について市区町村から勧告を受け、必要な対応をしないまま1月1日を迎えると、その土地は住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
そのため、「空き家として放置した翌日から税金が6倍になる」といった仕組みではありません。
税負担への影響を避けるためには、自治体から指導や勧告を受けてから慌てて対応するのではなく、管理状態が悪化する前に対策することが重要です。
また、固定資産税を抑えるためだけに古い家を残しておけばよいわけでもありません。建物を解体して住宅のない更地にした場合も、原則として住宅用地特例を受けられなくなるため、土地にかかる固定資産税が増える可能性があります。
空き家を解体する場合は、解体費だけではなく、解体後の固定資産税や売却までの期間も含めて判断しましょう。
空き家の税金対策
空き家の税負担を軽減するためには、以下の方法が有効です。
空き家の固定資産税の計算方法売却する
売却によって、固定資産税や維持費の負担から解放されるだけでなく、まとまった資金を得ることができます。特に、相続した空き家の場合、相続空き家特例を活用することで譲渡所得税の軽減措置が適用される可能性があります。
賃貸に出す
賃貸として活用すれば、税金や維持費を賄うための収益を得ることができます。特に、住宅用地として認定されることで固定資産税が軽減されるメリットもあります。
リノベーションして再利用
リノベーションを行い、空き家の価値を向上させることで新たな活用方法が見えてきます。
- 賃貸物件として活用（住宅用地の特例を継続適用）
- 民泊事業として運営（用途変更に伴う税率変更に注意）
特に観光地では、短期賃貸運用としての需要も見込めます。
行政の支援制度を活用
自治体によっては、空き家活用のための補助金や税制優遇措置が用意されています。例えば、空き家バンク制度を利用すると、低コストで空き家を活用できる可能性があります。
税金に関するよくある質問
特定空き家に指定されないための対策は？
特定空き家の指定を避けるには、
- 定期的な清掃やメンテナンスを行う
- 近隣住民との関係を良好に保つ
- 空き家を適度に活用する（賃貸・シェアハウス等）
- 税制優遇措置の適用を維持するための適正管理
といった対策が有効です。
空き家を放置しないための管理チェックポイント
すぐに売却や賃貸をする予定がない場合でも、空き家をそのまま放置するのは避けましょう。
空き家を所有している間は、定期的に次のような管理を行います。
・室内の換気をする
・排水設備へ通水する
・室内や敷地内を清掃する
・郵便物やチラシを確認する
・庭木や雑草を手入れする
・屋根や外壁に破損がないか確認する
・窓や扉が壊れていないか確認する
・雨漏りや悪臭、害虫などが発生していないか確認する
特に空き家が遠方にある場合は、所有者自身で定期的に確認することが難しくなります。
そのような場合は、親族に確認を依頼したり、空き家の巡回・清掃などを行う管理サービスを利用したりする方法もあります。
また、今後住む予定がないのであれば、管理を続けるだけでなく、
・売却する
・賃貸に出す
・別の用途で活用する
・建物を解体して土地を売却・活用する
といった方法も比較して、空き家の今後を決めていく必要があります。
「いつか使うかもしれない」と判断を先延ばしにするほど建物の劣化が進み、管理費や修繕費の負担が増える可能性があります。管理と同時に、将来どのように扱うのかも検討しておきましょう。
まとめ
空き家を所有している場合、放置することで税金が大幅に増えるリスクがあります。しかし、適切な対策を講じることで負担を軽減し、資産として有効活用することが可能です。
- 売却や賃貸、リノベーションによる活用を検討する
- 自治体の支援制度を活用する
- 適切な管理を行い、特定空き家の指定を回避する
- 税制優遇措置を活かした運用を行う
これらのポイントを意識し、空き家を有効に活用していきましょう。
この記事の監修者
エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田 和裕
北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！
