親が認知症になったら不動産は売却できる？必要な手続きや注意点をやさしく解説

親や家族が認知症を患った際、「所有している実家などの不動産をどのように売却すればよいのか」という悩みは多くの方に共通する課題です。結論から述べると、認知症の進行によって「意思能力」がないと判断された場合、本人による通常の不動産売却手続きは行えません。本記事では、認知症の方の不動産売却に不可欠な「成年後見制度」の仕組みや費用の目安、事前に備えるための「家族信託」などについて詳しく解説します。ご家族の状況に最適な解決策を見つけるためのガイドとしてお役立てください。

※本記事は一般的な解説であり、個別具体的な事案については弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。

認知症になると不動産の売却ができない理由とリスク

意思能力がない状態での契約は無効になる

親が認知症を発症した際、介護施設への入居資金や将来の生活費を確保するために「実家を売却したい」と考えるケースは多々あります。しかし、不動産の所有者である親本人の判断能力が著しく低下している場合、そのままでは売却手続きを進めることができません。

不動産の売買契約を有効に成立させるためには、法律上「意思能力」が備わっている必要があります。意思能力とは、自分が行う契約行為がどのような法的な結果をもたらすのかを正しく理解し、判断できる能力を指します。認知症が進行し、この意思能力を欠くとみなされる状態で行われた契約は、民法の規定により法的に「無効」と判断されます。

不動産の売却は、多額の金銭が動き、大切な資産の権利が他者に移る重大な取引です。そのため、本人が契約内容を正確に把握できない状況では、不動産会社との媒介契約や買主との売買契約を締結することは不可能です。「介護費用の捻出」という切実な理由があったとしても、法的なルールによって売却が制限されるのが実情です。

家族が勝手に売却するリスクとトラブル

本人の判断能力が不十分な状況で、家族が「代理人」として独断で不動産を売却しようとすることには、法的に大きなリスクが伴います。前述の通り本人が意思能力を欠いている場合、有効な委任状を作成することができないため、家族が本人の代わりに行う契約は「無権代理」となります。無権代理による契約は原則として無効であり、不動産の所有権を買主に移転させることはできません。実質的に、売買取引そのものが成立しないことになります。

さらに、深刻なトラブルに発展する可能性も否定できません。売買契約が無効になった場合、買主から手付金の返還はもちろん、契約不履行に伴う違約金や損害賠償を請求される恐れがあります。また、後になって他の親族から「親の財産を勝手に処分した」と追及され、親族間の激しい紛争に繋がるケースも少なくありません。

ケーススタディ：実家を空き家のまま放置するとどうなる？

認知症の親が施設に入居し、誰も住まなくなった実家を「どう手続きすればいいか分からない」とそのまま放置してしまうケースは少なくありません。しかし、空き家にも固定資産税や火災保険料、定期的な管理の手間といった維持費が継続的にかかります。さらに、管理が行き届かず老朽化が進むと資産価値が下がり、いざ売ろうとしたときに売れにくくなることもあります。管理不全の状態が続いて自治体から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇が外れて税負担が大きく増えるリスクもあります。判断能力の問題で売却の手続きが取れない場合こそ、後述する制度の利用を早めに検討することが大切です。

認知症発症後に不動産を売却する「成年後見制度」とは

成年後見制度（法定後見）の基本的な仕組み

前述の通り意思能力がないと判断された状況で不動産を売却する場合、原則として「成年後見制度」を利用することになります。この制度は、認知症や知的障害などにより判断能力が不十分な方を、法律面から保護し支援するための仕組みです。

成年後見制度には、将来に備えてあらかじめ支援者を決めておく「任意後見」と、すでに判断能力が低下した後に利用する「法定後見」の2種類があります。親が認知症を発症して意思能力を失っている場合は、「法定後見」を選択することになります。

法定後見では、親族などの申し立てに基づき、家庭裁判所が「成年後見人」を選任します。選任された後見人は、本人の財産を管理する権限や、本人の代理として契約を結ぶ権限を持ちます。これにより、成年後見人が本人の代わりに不動産会社や買主と契約を結ぶことで、法的に有効な形での不動産売却が可能となります。ただし、成年後見人の本来の責務は「本人の利益と財産を守ること」です。そのため、不動産の売却が本人の介護費用や生活を維持するために真に必要であるか、慎重に判断されることになります。

制度を利用した手続きの流れと費用の目安

法定後見制度を利用するには、本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ「後見開始の審判」を申し立てる必要があります。申し立てができるのは、本人、配偶者、4親等内の親族などです。家庭裁判所は、本人の状況や財産について調査を行い、必要に応じて医師による精神鑑定を実施します。その後、総合的な事情を考慮して適任と判断される成年後見人を選定します。申し立てから選任までの期間は、概ね1〜2か月程度が目安です。申し立てにかかる主な費用は以下の通りです。

提出書類は非常に多岐にわたるため、専門家にサポートを依頼するのが一般的です。具体的な費用は事案によって異なるため、事前に見積もりを確認しておくとスムーズです。

成年後見制度を利用して売却する際の注意点

居住用不動産の処分許可が必要なケース

成年後見人が選ばれたからといって、あらゆる不動産を自由に売却できるわけではありません。対象となる不動産が本人の「居住用不動産（自宅）」である場合、売却前に家庭裁判所から「居住用不動産の処分許可」を得る義務があります。

この居住用不動産には、現在住んでいる家だけでなく、介護施設への入所によって空き家となっている元・自宅も含まれるのが一般的です。自宅は本人にとって重要な生活拠点であり、売却は本人の生活環境に大きな影響を及ぼすためです。家庭裁判所は、「本当に売る必要があるのか」「売却代金が本人の利益に資するのか」を厳格に審査します。もし本人の預貯金が十分にあり、自宅を売らなくても介護費用を賄える状況であれば、許可が下りない可能性もあります。裁判所の許可を得ずに結んだ契約は法的に無効となるため、注意が必要です。

制度利用におけるデメリットや制約

不動産売却のために成年後見制度（法定後見）を利用する際は、制度特有の制約についても理解しておくべきです。もっとも大きな留意点は、不動産の売却が完了した後も、原則として本人が亡くなるか判断能力が回復するまで制度の利用が続くことです。「売却が終わったから後見人を辞める」という中途解約は認められません。

また、親族間の仲が悪い場合や管理すべき財産が高額な場合、家庭裁判所の判断で司法書士や弁護士などの第三者が成年後見人に選ばれることも多いです。専門家が後見人となった場合、本人の財産から月額2万〜6万円程度の報酬を永続的に支払い続けることになります。長期的なコストが発生することを踏まえ、慎重に検討する必要があります。

登記申請や譲渡所得税に関する注意点

後見人が代理で売却を行う場合、通常とは異なる法務・税務上の手続きが発生します。登記手続きにおいては、買主への名義変更（所有権移転登記）の際、本人の印鑑証明書の代わりに後見人の実印、印鑑証明書、および後見人であることを証明する「登記事項証明書」が必要になります。居住用不動産の場合は、前述した家庭裁判所の「処分許可書」も添付必須書類です。

税務面では、不動産売却によって利益が出た場合に「譲渡所得税」が課せられます。ただし、本人の自宅を売却する場合、要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例を利用でき、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。施設入所後の空き家であっても、一定期間内であれば適用が認められるケースがあるため、事前に税理士や税務署に確認することをお勧めします。

認知症になる前に検討すべき不動産売却の対策

親に十分な判断能力（意思能力）がある段階であれば、裁判所が関与する法定後見を待たずとも、柔軟な売却対策を講じることができます。早めに準備をしておくことで、将来介護が必要になった際にスムーズに資産を活用できるようになります。

柔軟な財産管理が可能な「家族信託」

家族信託とは、本人が元気なうちに、信頼できる家族（子どもなど）に不動産や預貯金の管理・処分権限を託す契約を結ぶ仕組みです。この制度の最大の特徴は、将来本人の認知症が進行した後でも、受託者となった家族が自身の判断で不動産を売却できる点にあります。法定後見制度では売却に裁判所の許可が必要となり、柔軟な対応が難しい場合もありますが、家族信託であればあらかじめ契約で定めた目的に従い、適切なタイミングで売却手続きを進められます。また、外部の専門家に支払う継続的な報酬を抑えられる点も、家族にとってのメリットです。

ケーススタディ：家族信託で実家をスムーズに売却できた例

たとえば、70代の母親が元気なうちに、長男を受託者とする家族信託契約を結び、実家不動産の管理・処分権限を託しておいたとします。その数年後に母親の認知症が進行し施設に入居することになっても、長男は信託契約に基づいて自身の判断で実家を売却し、その代金を母親の施設費用に充てることができました。もし事前の対策をしていなければ、法定後見の申し立てと裁判所の許可を待つ必要があり、資金化までに時間がかかっていた可能性があります。元気なうちの備えが、いざというときの選択肢を広げる好例です。

本人の意思を反映しやすい「任意後見制度」

任意後見制度は、判断能力が十分にあるうちに、将来の認知症発症に備えて支援者（任意後見人）と支援内容を公正証書による契約で決めておく制度です。法定後見とは異なり、自分が信頼できる人物をあらかじめ指定できるため、本人の希望に沿った財産管理が行いやすいのが特徴です。将来の売却を予定している場合は、契約内容に「不動産の処分に関する代理権」を明記しておく必要があります。ただし、実際に制度が開始される際には、家庭裁判所への申し立てと「任意後見監督人」の選任が必要となり、一定の監督下で手続きを行うことになります。

不動産売却を検討した際の相談先

認知症が関わる不動産の売却には、法的な手続きや複雑な税務知識が求められます。トラブルを回避し、円滑に売却を進めるための相談先を紹介します。

法的手続きの専門家である司法書士

成年後見制度の申し立てや任意後見契約の作成、家族信託の設計などは、高度な法的専門性が必要です。司法書士は、家庭裁判所へ提出する書類の作成や、制度利用のアドバイスを行ってくれる頼れるパートナーです。また、不動産売却における名義変更（登記）は司法書士の専門分野です。事前対策から実際の売却完了までを一貫してサポートしてもらえるため、まずは司法書士に相談することをお勧めします。

事情に配慮した売却実績が豊富な不動産会社

認知症の方の不動産売却には、特有の配慮が必要です。例えば、裁判所の許可を待つためのスケジュール調整や、万が一許可が下りなかった場合の「停止条件」を盛り込んだ特約など、実務的な対応力が求められます。そのため、後見物件や家族信託が絡む取引に精通しており、法的手続きの進行状況を理解しながら進めてくれる不動産会社を選ぶことが、スムーズな取引の鍵となります。早い段階で、こうした実績のある専門家や不動産会社の無料相談などを活用し、家族で方針を共有しておくと安心です。

まとめ

認知症の親の不動産を売却できるかどうかは、本人の「意思能力」の有無に左右されます。すでに認知症が進行している場合は、成年後見制度（法定後見）の利用が不可欠となります。一方、まだ判断能力がしっかりしている段階であれば、家族信託や任意後見といった制度を活用し、将来に備えた柔軟な対策を立てることが可能です。

いずれの手続きにおいても、裁判所への申し立てや複雑な税務申告、登記申請などの専門知識が欠かせません。ご家族だけで悩まず、司法書士や税理士、そして認知症案件の取り扱い実績が豊富な不動産会社などの専門家へ早めに相談し、安全で確実な売却プランを立てていきましょう。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！