住宅ローンが残っている家を売りたいと考えている方のために、売却方法を詳しく解説していきます。
- ローン中でも売却が可能な理由
- 売る前に確認すべきポイント
- オーバーローンの家を売る場合の対策
など、気になる点を一つ一つわかりやすく説明します。
目次
ローン中でも家を売却できる！
まず重要なのは、売却時に住宅ローン残高と売却価格の関係を理解することです。一般的に、売却価格が住宅ローン残高を上回れば、売却後の利益を新しい住宅の頭金に充てたり、残りのローンを一括返済したりすることが可能です。
一方、売却価格がローン残高を下回る場合でも売却は可能ですが、この場合は残債をどう処理するかがポイントになります。不動産会社や金融機関と相談して、分割返済などの選択肢を検討することが必要です。多くの場合、適切な手続きを行うことで、影響を最小限に抑えられるでしょう。
また、離婚や転勤、住み替えなどの理由で売却を急ぐ場合、不動産の専門家と連携することが大切です。プロのアドバイスを受ければ、不安を解消しつつスムーズに進められることでしょう。
住宅ローンは売却活動を始める前に完済する必要はない
住宅ローンが残っている家でも、売却活動を始めることはできます。
重要なのは、買主へ家を引き渡す決済時までに住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消できる状態にすることです。
一般的な売却では、
買主から売却代金を受け取る
↓
その資金などで住宅ローンを一括返済する
↓
抵当権の抹消手続きを行う
↓
買主へ所有権を移転する
という手続きを同じ決済日に進めます。
そのため、住宅ローンが2,000万円残っていたとしても、家が2,500万円で売れ、売却費用などを含めてもローンを完済できるのであれば、通常の方法で売却できる可能性があります。
反対に、売却代金や自己資金を使っても住宅ローンを完済できない場合は、抵当権を抹消できないため、通常の売却方法では引き渡しが難しくなります。
「住宅ローンが残っているから売れない」のではなく、「決済時に住宅ローンを完済して抵当権を抹消できるか」が重要な判断ポイントです。
家を売る前に確認すべきポイント
住宅ローン残高を正確に把握することが大切です。売却価格が残高を上回る場合は利益を得られますが、逆に残高が高い場合は注意が必要です。赤字になる可能性もあるため、事前にシミュレーションを行うことをお勧めします。
次に、売却価格の設定が非常に重要になります。相場価格を知るためには、近隣の物件の販売状況や不動産会社の意見を参考にしましょう。適切な価格を設定することで早期に売却が実現する可能性が高まります。ただし、価格が適正でない場合、売却が長引き、余計なコストがかかるリスクも考えられます。
また、物件の状態を確認しておくことも大事です。内装や外装の傷み具合、設備の状態をチェックし、必要に応じてリフォームやクリーニングを行いましょう。これにより物件の印象が向上し、購入希望者に好印象を与えることができるはずです。
最後に、不動産取引に必要な書類を事前に準備しておくことも忘れないようにしましょう。登記簿謄本や土地建物の評価証明書などを整えておくことで、売却がスムーズに進みます。
ローン残債を確認する方法
住宅ローンの残債を確認するためには以下の手順を参考にして、正確な残債を把握し、売却計画を立てましょう。
- 借入金額、金利、返済期間が記載されているため基本的な情報を把握。
- 残高証明書を取得
金融機関に直接問い合わせるか、インターネットバンキングを利用することで正確な残債が記載された証明書を確認する。 - 毎月の返済明細書を確認
明細書には元金と利息の内訳が記載されており、ローンの増減を把握する手助けとなる。
これらの方法を活用して残債を確認し、売却価格の設定や返済計画の検討に役立てましょう。
売却見込み価格の調査方法
まずは、周辺地域の相場を調べることから始めてください。近隣で最近売却された物件の価格や条件を把握することで相場感がつかめます。具体的には、不動産ポータルサイトや地元の不動産会社の情報を活用すると効果的です。
次に、専門家の意見を取り入れることも重要です。信頼できる不動産会社に査定を依頼することで、不動産の動向に基づいた具体的なアドバイスを得ることができます。査定時には物件の状態や周辺環境も考慮されるため、自分だけでは気づがない点を指摘してもらえます。
さらに、リフォームや改修を行った場合、それが物件にどう寄与するかを確認しておくことが大切です。特に、水回りや外壁などの重要な部分を改善すれば価格の上昇が期待できる場合もあります。
適切なマーケティング戦略も、価格設定に大きな影響を与えるポイントです。強気の価格設定で時間をかけるか、適正価格で早期成約を目指すか、十分に検討して進めましょう。
完済の可能性を判断する
金融機関から正確な残高証明を取り寄せ、確認しておきましょう。売却価格がローン残高を上回れば完済の見込みがありますが、逆に残高が高い場合は売却後の負担も考慮しなければなりません。その他、諸費用の試算も重要です。
また、物件の状態や不動産の動向も売却に影響を与える要素です。物件が良好な状態であれば、売却価格が高くなり、その結果としてローン完済が現実的になることもあります。
売却価格ではなく「手取り額」でローンを完済できるか確認する
住宅ローンを完済できるか判断するときは、査定価格とローン残高をそのまま比較するだけでは不十分です。
家を売却すると、仲介を利用した場合の仲介手数料や、抵当権抹消に関する費用などが発生するためです。
例えば、
売却価格 3,000万円
住宅ローン残高 2,900万円
であれば、一見すると100万円余るように見えます。
しかし、3,000万円の不動産を仲介で売却した場合、仲介手数料の上限だけでも105万6,000円（税込）です。さらに、印紙税や抵当権抹消に関する費用、金融機関によっては一括返済手数料などが必要になる場合があります。
そのため、売却見込み価格－売却に必要な費用－住宅ローン残高で計算し、最終的に不足が出ないか確認することが重要です。
査定価格が住宅ローン残高を上回っていても、諸費用まで含めると自己資金が必要になるケースがあります。
不動産売却時に必要となる費用については、以下の記事で詳しく紹介しています。
オーバーローンの家を売る場合の対策
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が売却予定の物件の相場を上回る状態を指します。この状況をしっかりと理解し、債務をどのように処理するかを考えることが大切です。
手持ちの資金で補填する
手持ちの資金を利用して、売却価格とローン残高の差額を埋める方法があります。たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円で、売却価格が2,500万円の場合、差額の500万円を貯金や資産から補填する形です。ただし、この方法を実行する前に自身の財務状況を冷静に分析しておくことが重要です。手持ちの資金が十分にあるかどうか、また急な支出が発生する可能性がないかも確認しておきましょう。
さらに、補填に使う資金が将来的な教育費や老後の生活資金に与える影響など、他の財務目標とのバランスを取ることが求められます。
余裕資金を確保したうえで行動することで、安心して売却を進めることができます。
住み替えローンを利用する
住み替えローンは、現在の住宅ローン残高を新しい住宅ローンに組み込むことができる特別なローンです。このローンを利用することで、自己資金が不足している場合でも新しい住宅を購入しやすくなります。
同時に、新しい住宅を購入するスケジュールを調整する必要がありますので、計画的に行動することが成功の鍵となります。
また、住み替えローンには金融機関ごとに異なる条件や手続きがあるため、事前に相談し、自分に合ったプランを選ぶことが大切です。
この方法を利用すれば、売却後の残債を新たな貸付金に組み込むことで、経済的な負担を軽減できる可能性があります。ただし、資金計画をしっかり立てておかないと、将来的に返済が困難になるリスクも考えられますので注意が必要です。
任意売却を検討する
売却価格よりローン残高が上回る場合、資金計画において課題となりますが、任意売却はその課題を解消する手法として有効です。
任意売却の特徴は金融機関との協議を通じて、売却後の残債に特別な配慮を受けられる点です。通常、売却後に残るローンは自己負担で返済しなければなりませんが、任意売却では銀行との交渉により残債を軽減できる場合があります。この方法を活用すれば、将来の生活への負担を軽減する助けとなります。
任意売却を進めるには、専門の不動産会社に相談することで相談金融機関との交渉や手続きがスムーズに進みます。
また、任意売却には必要書類の準備や不動産の調査も含まれるため、自己判断ではなく専門家にサポートを依頼しましょう。
アンダーローンの家を売るケース
アンダーローン（住宅ローンの残高よりも家の売却金額が上回っている状態）のメリットは、売却時に得た資金を新しい住居の頭金や生活費に活用できる点です。特に、住み替えを考えている方や生活環境を一新したいと考えている方には非常に有利です。
また、アンダーローンの状態では、売却価格を柔軟に設定できるのも大きな利点です。他の不動産の動向に応じて価格を調整しやすいため、適正価格での売却が期待できます。ただし、早期売却を目指す場合には、価格を他の不動産の価格より少し低めに設定することも検討すべきです。
アンダーローンの家を売るための費用計算
正確に費用を計算することで、売却後に手元に残る金額を把握し、次の資金計画を立てることができます。まずは、売却価格を正確に知ることが重要です。
売却価格が決まったら、不動産仲介手数料、登記費用、税金（譲渡所得税等）、リフォームやクリーニング費用など、諸費用の概算を把握しましょう。
不動産仲介手数料は売却価格が400万円を超える場合、売買価格の3%＋6万（別途消費税）が相場です。例えば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は約105万円と試算できます。また、物件の価値や魅力アップを目的にリフォームやクリーニングを行う際には、それに伴うコストも考慮しておく必要があります。
譲渡所得税については、売却で得た利益（売却価格からローン残高や売却にかかった費用を差し引いた額）が課税対象となります。これらを踏まえて費用を差し引くことで、売却後に手元に残る金額が明確になります。それをもとに、新しい住居の頭金や生活資金としてどの程度確保できるかを見通すことができます。
離婚や住み替えなどケース別の注意点
離婚に伴う家の売却は慎重に進める必要があります。共同名義の住宅ローンが残っている場合には、売却前に名義の変更や支払いの調整を行うことが必要です。
また、住み替えを検討している場合は現在の住居を売却してから新居を購入する流れを明確にしておくことがポイントになります。それぞれの注意点について解説していきます。
離婚時売却に伴う注意点
まず留意すべき点は共同名義の住宅ローンが残っているケースです。名義をどのように扱うかが重要で、例えば一方の名義に変更する際には金融機関との交渉が必要になります。そして、売却後の利益の分配についても明確に決めておくことが大切です。こうした取り決めを事前に行うことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
次に、物件の内装や設備の状態を整えることも欠かせません。感情的な問題がある状況でも、物件を良好な状態に保つことで売却価格の向上が期待できます。リフォームやクリーニングを行い、買い手に良い印象を与える準備をしておきましょう。
さらに、売却のタイミングについても注意が必要です。時勢や他の不動産の動向次第では、売却価格が大きく変わることがありますので、事前にリサーチを行い、適切な時期を見極めることが重要です。
住み替えに伴う注意点
不動産会社のアドバイスを受け、他の不動産の動向を把握しながら妥当な価格を設定したら、新居購入について検討する際の注意点を理解しましょう。理想の新居が見つかった場合、すぐに契約を進めたいと考えるかもしれませんが、売却が完了してから購入手続きを進めるほうがリスクを抑えられます。一方で、理想の物件がすぐに見つからない場合もあります。このような場合には、仮住まいを確保する選択肢も検討しましょう。
さらに、資金計画をしっかり立てておくことが大切です。現在の住居の売却で得た資金を新居にどのように充てるか、また融資の見直しが必要かを明確にしておきましょう。
引越し屋さんの手配も重要なステップです。繁忙期を避けてスケジュールを設定することで、引越し費用を抑えることができます。複数の会社から見積もりを取り、条件を比較検討することをお勧めします。
住宅ローンが残っている家を売る場合の税金対策
不動産売却時には譲渡所得税が発生する可能性があるため、事前に知識を持っておくと役立ちます。
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に得られる利益に対して課税される税金です。売却で得た金額から、購入時の価格や売却にかかった費用を差し引いた金額が課税対象となります。
住宅ローンが残っている場合でも、売却価格がローン残高を上回るとその差額が利益として認識されます。ただし、一定の条件を満たす場合には譲渡所得税の軽減措置を受けられることもあります。たとえば、居住用の住宅を売却した際に3,000万円の特別控除が適用され、税負担を大幅に軽減することが可能になります。
さらに、売却のタイミングも税金に影響を与えます。所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得として税率が低くなるといったメリットもありますので、売却時期の計画を慎重に立てることが大切です。
住宅ローン残高と売却時の「利益」は別に考える
住宅ローンが残っている家を売却するときに注意したいのが、「ローンを返していくら残るか」と「税金計算上の利益」は別のものだという点です。
例えば、
3,000万円で家を売却
住宅ローン残高が2,000万円
だった場合、ローン返済後に1,000万円残るからといって、その1,000万円がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
不動産売却の譲渡所得は、基本的に、
売却価格－取得費－譲渡費用
をもとに計算します。
取得費には家や土地を購入したときの代金などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料などが含まれる場合があります。
住宅ローンの残高そのものを、譲渡所得の計算で売却価格から差し引くわけではありません。
そのため、
「ローンがたくさん残っているから税金はかからない」
「ローン返済後にお金が残ったから、その全額に税金がかかる」
という判断はいずれも正確ではありません。
住宅ローンの完済計画と、売却によって発生する税金の計算は分けて確認することが重要です。
不動産売却時の税金や3,000万円特別控除については、以下の記事で詳しく紹介しています。
住宅ローンが残っている家を売却する5つのステップ
住宅ローンが残っている家を売却するための具体的な手順を説明します。
- ローン残高を確認する
金融機関から残高証明書を取得。契約書や毎月の返済明細を活用して正確な残債を把握します。 - 売却相場を調べる
近隣物件の売却価格を不動産ポータルサイトや不動産会社を通じて調査。不動産会社の査定を複数依頼して正確な相場感をつかみます。 - 売却価格と残債の差額を計算する
売却価格－(住宅ローン残高＋売却費用)を計算。赤字の場合は補填方法を検討します。 - 不動産会社と契約し、売却を進める
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始。物件の魅力をアピールするため、内覧対策や修繕を行います。 - 売却代金でローンを完済する
売却代金でローン残債を一括返済。不足分がある場合は住み替えローンや自己資金で補填します。
売却後のローン残債をどう処理する？
売却後にローン残債が残る場合、いくつかの対応策があります。まず、自己資金で補填する場合ですが、他の資金計画への影響を考慮しつつ貯蓄や資産を利用して残債との差額を埋める計画をします。
次の選択肢として、住み替えローンの利用が挙げられます。住み替えローンは、売却後の残債を新しい住宅ローンに組み込む仕組みで、自己資金が不足していても売却と住み替えを進めることができます。
また、任意売却も一つの手段です。この方法では、金融機関と相談し、特別な条件で残債を処理するための合意を得ます。ただし、信用情報に影響を与える可能性があるため、慎重な判断が求められます。
住宅ローンが残っている家を売却する際の税金対策
住宅ローンが残っている家を売却する際には、税金の仕組みを理解しておくことが重要です。不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税については売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額で計算されます。通常、所得税率（20.315%）が適用されますが、控除や軽減措置が活用できます。
特に、3000万円特別控除の適用であれば、居住用住宅の売却時に譲渡所得から最大3000万円を控除できます。これにより、税負担を大幅に軽減することが可能です。また、所有期間が5年以上の場合、長期譲渡所得として税率が低くなる場合もあるため、売却のタイミングを慎重に計画することが節税につながります。
住宅ローン残債を抱えた売却の成功事例と失敗しないための注意点
住宅ローン残債を抱えながら住み替えローンを活用し、スムーズに新居購入に至った成功事例は、住み替え先のローン審査を早期に行ったことが要因と考えられます。
また、任意売却で残債を軽減した成功事例は、専門家の支援によって金融機関との交渉がスムーズになり、生活再建に繋げたというケースです。
一方、失敗を防ぐためのポイントとしては、売却価格を高く設定したことにより売却が長引き、結果として計画が滞ることが挙げられます。専門家を頼らず自己判断で進めるとリスクが増大するため、適切なタイミングでプロに相談することが重要です。
住宅ローンが残っている家の売却には、綿密な計画と事前準備が欠かせません。売却価格がローン残高を上回る場合には利益が得られる可能性がありますが、逆の場合には差額を補填する必要があります。
また、不動産会社や専門家のサポートを受けながら進めることで、より安心して売却を進めることができるでしょう。
この記事の監修者
エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田 和裕
北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！
