施設に入った親の家を売るには？失敗しない手順と費用・税金のポイントを解説

親の家を売却することになった際、「何から手をつければいいのか」「税金の負担が重いのではないか」と不安を抱く方は少なくありません。本記事では、親の家を売るための全体的な流れや、気になる費用・譲渡所得税の仕組みについて詳しく解説します。また、居住用財産の3000万円特別控除や空き家特例といった負担を軽減できる制度、名義変更や残置物トラブルを避けるための注意点も紹介します。スムーズな売却を実現するための準備にお役立てください。

親の家を売るタイミングはいつ？存命中と相続後の違い

親の家を売却するタイミングは、大きく分けて「親が存命中に売却する」か、「親の死後に相続してから売却する」かの2つのパターンがあります。どちらのタイミングを選ぶかによって、必要となる手続きや適用される税制が大きく異なります。まずは違いを整理しましょう。

親が存命中に売却する場合のメリットと注意点

親が存命中に実家を売却する場合、原則として名義人である「親本人の意思確認」が必須となります。親自身に売却の意思があり、契約手続きを自ら行える状態であれば、売却代金を老人ホームの入居資金や今後の生活費に充てられるといったメリットがあります。

ただし、親が認知症などで判断能力（意思能力）を喪失している場合は注意が必要です。本人の判断能力がないとみなされると、不動産の売買契約を有効に結ぶことができません。この場合、家庭裁判所に申し立てて「成年後見制度」を利用し、選任された成年後見人が本人に代わって手続きを進めることになります。成年後見制度の利用には時間と費用を要するほか、居住用不動産を売却するには家庭裁判所の許可が必要になるため、余裕を持った準備が不可欠です。

親の相続後に売却する場合の手続き

親が亡くなった後に実家を売却する場合、その家は相続財産となります。相続人が複数いる場合は、誰がその家を継承するのか、あるいは売却して現金をどう分けるのかを話し合う「遺産分割協議」を行わなければなりません。相続人全員の合意がなければ、売却手続きを進めることは不可能です。遺産分割協議がまとまった後は、売却活動に入る前に必ず「相続登記（不動産の名義変更）」を済ませる必要があります。亡くなった親の名義のままでは、第三者へ不動産を譲渡することができないためです。

なお、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。不動産の相続を知った日から3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務化は、制度開始より前にすでに発生していた相続（すでに親が亡くなっているケース）にも遡って適用される点に注意が必要です。過去の相続については猶予期間が設けられており、2027年3月末までに登記を行う必要があるため、心当たりのある方は早めに対応しましょう。

施設に入った親の家の活用は「売却」がおすすめな6つの理由

理由1 売却代金を施設の費用に充当できるから

親の家を売却する大きなメリットは、まとまった売却代金を施設の入居費用や月々の利用料、医療費、介護費などに充てられることです。老人ホームや介護施設では、入居一時金や月額費用が必要になる場合があり、年金だけでは負担が重くなるケースもあります。

空き家になった実家をそのまま維持していても、固定資産税や火災保険料、修繕費、庭木の管理費などは継続して発生します。一方で、売却によって現金化できれば、親の今後の生活資金として活用しやすくなり、家族の金銭的な負担を軽減できる可能性があります。

また、親本人の意思で売却を進められるうちであれば、売却代金の使い道についても家族で話し合いやすくなります。施設での生活を安定させるための資金として活用することで、親にとっても家族にとっても安心につながる選択肢になります。

理由2 実家の維持管理費用がかからなくなるから

親が施設に入って実家が空き家になると、誰も住んでいなくても固定資産税や都市計画税、火災保険料、電気・水道などの基本料金が継続して発生します。さらに、建物の老朽化を防ぐためには、定期的な換気や通水、庭木の剪定、草刈り、防犯対策なども必要です。

実家が遠方にある場合は、管理のために通う交通費や時間の負担も大きくなります。放置期間が長くなると、雨漏りやシロアリ被害、外壁の劣化などが進み、将来的に高額な修繕費や解体費が必要になる可能性もあります。

売却して実家を手放せば、こうした維持管理費用や手間を減らすことができます。住む予定のない家を長期間保有し続けるよりも、早めに売却して資産を現金化した方が、家族の負担を抑えやすくなるケースは少なくありません。

理由3 親の意識がハッキリしていれば最もスムーズに売却できる

親の家を売却する場合、名義人である親本人の意思確認が必要です。親の判断能力が十分にあり、「家を売りたい」「売却代金を施設費用に使いたい」といった意思を明確に示せる状態であれば、売買契約や必要書類の準備も比較的スムーズに進められます。

一方で、認知症などによって判断能力が低下している場合、本人の意思確認が難しくなり、家族の判断だけで勝手に売却することはできません。その場合は、成年後見制度の利用が必要になるケースがあり、家庭裁判所への申し立てや後見人の選任などに時間と手間がかかります。

さらに、親が住んでいた家を売却する際には、状況によって家庭裁判所の許可が必要になることもあります。売却を急いでいても、手続きに時間がかかると希望するタイミングで売れない可能性があるため、親の意識がはっきりしているうちに家族で話し合い、早めに方針を決めておくことが大切です。

理由4 住まなくなって3年過ぎたら「3,000万特別控除」が適用されなくなる

親が施設に入った後、実家に戻る予定がない場合は、売却時期を先延ばしにしすぎないことが大切です。親が存命中に自宅を売却する場合、一定の要件を満たせば「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。

この制度は、マイホームを売却して利益が出た場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるものです。ただし、以前住んでいた家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。期限を過ぎると、この特例を使えなくなる可能性があるため注意が必要です。

つまり、親が施設に入った家を「空き家のまましばらく様子を見る」としているうちに、税制上有利な売却タイミングを逃してしまうことがあります。売却するかどうか迷っている段階でも、まずは入所時期や住まなくなった時期を確認し、特例の期限内に動けるかを早めに整理しておきましょう。

理由5 「相続空き家の3000万円特別控除」が適用されないケースがある

親が亡くなった後に実家を相続して売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。これは、一定の要件を満たした空き家を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。制度を利用できれば、売却益にかかる税金を大きく抑えられる場合があります。国税庁でも、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を一定期間内に売却し、要件を満たす場合に適用できる制度とされています。

ただし、この特例はすべての実家に使えるわけではありません。たとえば、建物が1981年5月31日以前に建築されたものであること、区分所有建物ではないこと、相続開始直前に親以外の人が住んでいなかったことなどの要件があります。また、相続後に賃貸へ出したり、誰かが住んだり、事業用として使ったりすると、適用できなくなる可能性があります。

さらに、売却時期にも注意が必要です。相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することや、売却代金が1億円以下であることなども要件に含まれます。2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、控除額の上限が1人あたり2,000万円までになる点にも注意しましょう。

つまり、「相続後に売れば必ず3,000万円控除が使える」と考えるのは危険です。親が施設に入っている間の家の使い方や、相続後の管理方法、売却時期によっては特例の対象外になることがあります。将来的に実家を売却する可能性がある場合は、相続後に慌てて判断するのではなく、親が存命のうちから不動産会社や税理士に相談し、特例を使える条件を確認しておくことが大切です。

理由6 相続後の売却なら「小規模宅地等の特例」を使える可能性があるから

親が施設に入った後、すぐに家を売却するか、相続後まで保有するかを考える際は、「小規模宅地等の特例」を確認しておく必要があります。これは、一定の要件を満たす宅地について、相続税を計算する際の評価額を減額できる制度です。親が住んでいた自宅の土地が「特定居住用宅地等」に該当する場合、330㎡まで評価額を80％減額できる可能性があります。国税庁でも、相続した居住用・事業用宅地等について、一定要件のもとで評価額を減額できる制度として案内されています。

親が老人ホームなどの施設に入っていた場合でも、要介護認定を受けていたことや、入所後の自宅を第三者に貸していないことなど、一定の条件を満たせば、入所前に住んでいた家の敷地が居住用宅地として扱われるケースがあります。つまり、親が存命中に売却して現金化するとこの特例の対象にはなりませんが、相続時まで土地として残っていれば、相続税の負担を抑えられる可能性があります。

ただし、小規模宅地等の特例は、相続後に売却すれば必ず使える制度ではありません。誰が相続するのか、相続人がその家に住んでいたのか、相続税の申告期限まで保有する必要があるのかなど、適用条件は状況によって異なります。相続後すぐに売却すると、要件を満たせなくなるケースもあるため注意が必要です。

そのため、親の家を売却するかどうかは、施設費用や維持管理費だけでなく、相続税への影響も含めて判断することが大切です。小規模宅地等の特例を使える可能性がある場合は、存命中に売却した場合と、相続後まで保有した場合の税負担を比較し、税理士に相談しながら進めると安心です。

親の家を売るための全体的な流れと期間

親の家を売却する場合、準備から引き渡し完了まで一般的に3〜6ヶ月程度の期間を要します。手続きを円滑に進めるためには、全体のステップをあらかじめ把握しておくことが重要です。ここでは、売却の主な流れと各工程で取り組むべき内容を解説します。

売却前の準備と名義・境界確定の確認

売り出し前の準備として、まずは不動産の権利関係を登記簿謄本（全部事項証明書）で確認しましょう。名義人が誰になっているかに加え、住宅ローンの抵当権など、抹消すべき権利が残っていないかもあわせてチェックします。相続後であれば、売却の前提として相続登記を完了させておく必要があります。

また、一戸建てや土地を売却する際には、隣地との「境界確定」が済んでいるかも重要なポイントです。境界が曖昧な状態では、買主との間で将来的なトラブルを招く恐れがあります。境界が未確定の場合は、土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行うのが一般的で、費用と期間がかかるため、早めの着手が安心です。

不動産会社との媒介契約と売却活動

事前準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼して売却予想価格を算出してもらいます。査定内容や担当者の対応を比較し、信頼できる会社が決まったら「媒介契約」を締結します。媒介契約には、1社に限定して依頼する「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、複数社に依頼できる「一般媒介契約」の3種類があり、売却方針に合わせて選択します。

契約締結後、不動産会社はポータルサイトやチラシを通じて買主を募る売却活動を開始します。内覧希望者が現れた際は、室内を清掃して整理整頓しておくなど、良い印象を持ってもらえるよう工夫しましょう。

売買契約の締結と引き渡し

購入希望者が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件交渉がまとまれば、「売買契約」を締結します。この際、買主から売買価格の5〜10％程度の手付金を受け取るのが通例です。その後、1〜2ヶ月程度の準備期間を経て、最終的な引き渡しと決済（残金の受領）を行います。決済日には司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記の手続きを行い、鍵を買主に渡すことで売却手続きはすべて完了となります。

親の家を売る際にかかる費用と税金の仕組み

不動産の売却では大きな金額が動きますが、同時にさまざまな費用や税金が発生します。手元にいくら残るのかを正確に把握するため、事前に資金計画を立てておきましょう。主な支出項目と税金の仕組みについて説明します。

売却時に発生する主な費用

家を売る際には、売却価格の5〜7％程度の諸費用がかかるといわれています。最大の支出は、不動産会社へ支払う「仲介手数料」です。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が法律上の上限額となります。このほかに必要な費用は以下の通りです。

• 売買契約書に貼付する「印紙税」
• 住宅ローンが残っている場合の「抵当権抹消登記費用」
• 親の住所が登記上の住所と異なる場合の「住所変更登記費用」
• 境界確定のための測量費用（必要な場合）
• 家財やゴミの処分費用

売却益にかかる譲渡所得税の計算方法

親の家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」が課税されます。譲渡所得は、以下の式で算出します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

税率は、不動産の「所有期間」によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、後者のほうが税率は低く抑えられます。具体的な税率は、所得税・住民税・復興特別所得税の合計で、短期譲渡所得が約39％、長期譲渡所得が約20％です。なお、親から相続した家の場合、親がその家を所有していた期間を引き継いで計算することが可能です。

取得費がわからない場合の対処法

譲渡所得を計算する際、家を購入した際の代金である「取得費」を差し引けます。しかし、親が数十年前に入手した物件などでは、当時の売買契約書を紛失しており、正確な取得費が判明しないケースが珍しくありません。実際の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価格の5％を下回る場合は、売却代金の5％を取得費とみなす「概算取得費」を適用できます。たとえば3000万円で売却した家の取得費が不明な場合、150万円を差し引いて税額を計算することになります。

知っておきたい税金の特別控除と特例

譲渡所得が発生しても、一定の要件を満たせば税制上の特例を利用して負担を大幅に抑えられる可能性があります。代表的な2つの特例を紹介しますが、適用要件は細かいため、詳細は必ず税理士や税務署へ確認してください。

居住用財産の3000万円特別控除とは

親が存命で、親自身のマイホームを売却する場合には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」が適用できる可能性があります。これは、所有期間に関わらず、譲渡所得から最高3000万円までを控除できる制度です。利益が3000万円以内であれば、譲渡所得税はかかりません。

ただし、親が老人ホームへ入所した場合に適用されるには、一定の要件を満たす必要があります。具体的には、親が要介護認定等を受けていること、入所の直前まで親自身がその家に住んでいたことなどが求められます。単に施設に入居しただけで自動的に適用されるわけではない点に注意が必要です。なお、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することも要件となります。

相続した実家に使える空き家特例の条件（相続人が複数・兄弟の場合の注意）

相続した実家を売却する際に利用できるのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（空き家特例）」です。こちらも要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円が控除されます。主な適用要件は以下の通りです。

• 1981年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建てであること
• 相続直前まで親が一人で住んでいたこと（施設入所時などの例外あり）
• 相続から売却まで、事業や貸し付けに使われず空き家であったこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

2024年1月1日以降の譲渡からは要件が緩和され、売却後に買主が耐震改修や解体を行った場合でも適用対象となりました。一方で、同じ改正により、相続人が3人以上いる場合は、特別控除額の上限が1人あたり最高2,000万円に引き下げられた点にも注意が必要です。兄弟など複数人で実家を共有相続して売却するケースでは、1人あたりの控除額が変わるため、事前に確認しておきましょう。なお、自治体から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類準備には期限があるため、早めの行動が大切です。

親の家をスムーズに売却するための注意点

実家の売却は、通常の物件売却とは異なる配慮が求められます。トラブルを防ぐためのポイントを解説します。

兄弟・親族間の意見対立を防ぐ話し合いのコツ

実家売却で最も多いトラブルの一つが、「売りたい派」と「思い出があるから残したい派」といった兄弟・親族間の意見対立です。また、存命の親に対して「家を売る話」をどう切り出すか悩むケースも少なくありません。こうした対立を防ぐには、感情論になる前に、不動産会社の査定額や売却後の手取り、維持し続けた場合の固定資産税・管理コストといった「数字」を全員で共有することが有効です。客観的な情報をもとに話し合うことで、冷静な合意形成がしやすくなります。話し合いが難航しそうな場合は、弁護士や、相続に詳しい宅地建物取引士など中立的な専門家を早めに交えると、感情的なこじれを避けやすくなります。

残置物・仏壇や思い出品の整理と処分

長年暮らした実家には、大量の家財道具が残っていることが一般的です。この「残置物」の片付けは大きな負担となります。室内が荷物で溢れていると、内覧時の印象が悪くなり売却価格にも影響するため、早めの整理が必要です。自力での片付けが難しい場合は、遺品整理業者や不用品回収業者の活用を検討しましょう。

特に実家ならではの悩みとして、仏壇や遺影、位牌、写真といった「思い出品」の扱いがあります。仏壇は、菩提寺や専門業者に依頼して「閉眼供養（魂抜き）」を行ってから処分するのが一般的です。遺影や写真も、気持ちの整理がつかないまま急いで処分すると後悔につながりやすいため、必要なものはデータ化して残すなど、心の負担に配慮しながら進めるとよいでしょう。

解体して更地にするか、そのまま売るかの判断基準

建物が古い場合、「古家付き土地」として売るか、解体して「更地」にするか迷うケースが多いでしょう。古家付きのメリットは、売主が解体費用（数百万円程度）を負担せずに済む点です。一方、更地は買主がすぐに建築を開始できるため需要が高く、早期売却につながりやすい傾向があります。

ただし、更地化すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が数倍に跳ね上がるリスクがあります。建物の状態や周辺の需要を考慮し、不動産会社と相談して判断しましょう。

売却以外の選択肢を検討する

思い出の詰まった実家を手放すことに抵抗がある場合は、無理に売却せず他の道を検討してもよいでしょう。賃貸に出して収益を得る、空き家バンクに登録して活用を模索するなど、複数の選択肢を比較した上で、家族全員が納得できる方法を選んでください。

実家を高く早く売るための不動産会社の選び方

売却の成否は、不動産会社選びに大きく左右されます。納得のいく売却を実現するためのコツを紹介します。

複数の不動産会社に査定を依頼する重要性

最初から1社に限定せず、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。各社の査定額とその根拠を比較することで、市場の適正相場が見えてきます。極端に高い査定額を提示する会社は、契約を獲得するために価格を釣り上げている可能性があります。価格だけでなく、提示された金額で売却するための具体的な戦略や根拠をしっかりと確認しましょう。

地域の実績や担当者との相性を見極める

実家があるエリアでの売却実績が豊富な会社を選ぶのがベストです。地域のニーズを熟知していれば、的確なターゲット設定と早期の買主発見が期待できます。また、担当者の専門知識や相性も不可欠です。実家の売却には、相続や税金に関する高度な知識が求められます。複雑な質問にも誠実に答えてくれるか、レスポンスは早いかなど、信頼できるパートナーであるかを見極めてください。

まとめ

親の家を売却する際は、親の存命中か相続後かによって、成年後見制度や遺産分割、相続登記といった必要な手続きが異なります。仲介手数料や譲渡所得税などのコストを把握し、3000万円特別控除などの特例を活用できるか事前に確認しておきましょう。家財の片付けや信頼できる不動産会社の選定など、早めに準備を始めることが、トラブルを避け実家売却を成功させる鍵となります。なお、税制や特例の適用は個別の状況によって異なり、改正されることもあるため、具体的な判断は税理士や税務署などの専門家に確認しながら進めることをおすすめします。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！