オーバーローンとは？家の売却時に必要な条件と3つの解決策を解説

家を売却したいけれど、ローン残高が売却予想価格を上回る「オーバーローン」の状態で悩んでいませんか。住宅ローンが残っていても家を売却することは可能ですが、そのためには金融機関のルールに基づく条件や手続きが必要です。本記事では、オーバーローンの状態で家を売却するための3つの主な解決策や、知っておきたい税金の特例について分かりやすく解説します。状況に合った無理のない売却方法を見つけるための参考にしてください。

オーバーローンとは？家を売却するための絶対条件

家を売却する前に、まずはご自身の住宅ローンがどのような状況にあるのかを正確に把握することが重要です。ここでは、オーバーローンの定義と、家を売却するためにクリアしなければならない必須条件について解説します。

オーバーローンとアンダーローンの違い

住宅ローンが残っている家を売却する際、ローン残債と家の売却価格のバランスによって「オーバーローン」と「アンダーローン」の2つの状態に分けられます。

たとえば、ローンの残債が3,000万円あるのに対し、家が2,500万円でしか売れない場合、500万円の不足分が生じます。この状態がオーバーローンです。一方、残債が2,000万円で家が2,500万円で売れる場合は、売却代金だけでローンを完済でき、手元に利益が残ります（アンダーローン）。

家を売却する絶対条件は「抵当権抹消」

家を売却するための原則的な絶対条件は、金融機関が物件に設定している「抵当権」を抹消することです。抵当権とは、万が一住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関が物件を差し押さえて回収に充てるための権利です。この抵当権がついたままの物件は、いつ差し押さえられるか分からないため、買い手がつくことはほぼありません。

そして、金融機関から抵当権を抹消してもらうためには、原則として「住宅ローンの完済」が必要です。アンダーローンの場合は売却代金でそのまま完済できますが、オーバーローンの場合は売却代金だけでは残債をゼロにできません。そのため、不足分を別の方法で補い、ローンを完済しなければ家を売却することができない仕組みになっています。

オーバーローンで家を売るための3つの主な解決策

残債と売却価格の差額をどう補うかが最大の課題です。ここでは、不足分を補って家を売却するための3つの主な選択肢を解説します。

解決策1. 自己資金を充当して完済する

最も一般的でスムーズな方法は、不足分に自己資金（貯蓄など）を充ててローンを完済することです。たとえば、売却代金だけではローン残債に300万円足りない場合、自分の貯金から300万円を用意し、売却代金と合わせて全額を繰上返済します。これにより抵当権抹消の条件をクリアできるため、通常の不動産売却と全く同じ流れで家を手放すことができます。

もし手元に十分な自己資金がない場合でも、親族から一時的に資金の援助を受けたり、使途が自由なフリーローン（無担保ローン）を利用したりして不足分を補う方法もあります。ただし、無担保ローンは住宅ローンに比べて金利が高く設定されているため、その後の返済負担が重くならないよう慎重に検討する必要があります。

解決策2. 住み替えローン（買い替えローン）を利用する

新居を購入するために今の家を売却したい場合は、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する方法があります。住み替えローンとは、新居の購入資金と、今の家の残債（売却代金で補えなかった不足分）を合算して借り入れることができるローン商品です。これを利用すれば、手元にまとまった自己資金がなくても、抵当権を抹消してスムーズに新居へ住み替えることが可能です。

ただし、住み替えローンは担保価値以上の金額（新居の価値＋旧居の残債）を借り入れることになるため、通常の住宅ローンよりも金融機関の審査基準が厳しくなります。一定以上の年収が求められたり、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）の条件が厳しくなったりするため、誰でも必ず利用できるわけではない点に注意が必要です。

解決策3. 任意売却を選択して金融機関の合意を得る

自己資金での完済が難しく、住み替えローンも利用できない場合の解決策として「任意売却」があります。任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態であっても、借入先の金融機関から特別な合意を得ることで、抵当権を外してもらい家を売却する手続きのことです。これは、どうしても返済が困難になった場合の救済措置として設けられているものです。

任意売却で家を手放した後も、完済できなかった残債そのものは消滅しません。しかし、金融機関と交渉して「月々無理のない範囲（たとえば月々1〜3万円など）で分割返済していく」といった契約を結び直すのが一般的です。

オーバーローンを利用するメリット

オーバーローンの状態でも、方法を選べば家を売却できる可能性があります。主なメリットは以下の通りです。

住宅ローンが残っていても売却を検討できる

売却価格だけでローンを完済できない場合でも、自己資金の充当や住み替えローン、任意売却などを利用することで、家を手放せる可能性があります。

返済負担を見直すきっかけになる

毎月の住宅ローン返済が苦しい場合、売却を検討することで、今後の生活費や住まい方を整理しやすくなります。

住み替えや生活再建を進めやすくなる

転勤、離婚、収入減などで今の家に住み続けることが難しい場合でも、売却によって新しい生活へ進む選択肢が生まれます。

早めに動けば競売を避けられる可能性がある

返済が難しい状態を放置すると、最終的に競売へ進む恐れがあります。早めに対応することで、競売になる前に売却方法を検討できます。

オーバーローンだからといって、すぐに売却をあきらめる必要はありません。まずはローン残高と家の売却予想価格を確認し、不足分をどう補うかを整理することが大切です。

オーバーローンを利用するリスク

オーバーローンの状態で売却や借り換えを進める場合、メリットだけでなくリスクもあります。特に、返済負担や将来の売却のしやすさに影響する点は事前に確認しておきましょう。 

月々の返済額・利息額が増える

不足分を新たなローンで補う場合、借入額が増えるため、月々の返済額が高くなる可能性があります。また、返済期間が長くなれば、その分だけ支払う利息の総額も増えやすくなります。

売却しにくくなる

ローン残債が家の売却価格を上回っていると、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。そのため、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得る必要があり、通常の売却より手続きが進みにくくなります。

オーバーローンでの借り換えは審査で不利に？

オーバーローンの状態で借り換えを希望しても、金融機関の審査では不利になる場合があります。担保となる家の価値よりローン残高が大きいため、金融機関にとって貸し倒れリスクが高いと判断されやすいからです。

住宅ローンの金利が高くなる

住み替えローンや不足分を補うローンを利用する場合、通常の住宅ローンより金利が高くなることがあります。金利が高くなると、毎月の返済負担だけでなく、最終的な返済総額も増えるため注意が必要です。 

オーバーローンの状態で家を売却する場合は、「売れるかどうか」だけでなく、売却後や借り換え後の返済負担まで考えて判断することが大切です。 

オーバーローン物件の売却にかかる諸費用と税金の注意点

家を売却する際は、ローン残高と売却価格の差額を埋めるだけでなく、売却手続きそのものにかかる諸費用も用意しなければなりません。また、オーバーローンの売却で損失が出た場合に利用できる税金の特例についても理解しておくことで、トータルでの金銭的な負担を軽減できる可能性があります。

売却時に発生する主な諸費用

家を売却する際、売却代金の約4〜6％程度の諸費用がかかるのが一般的です。オーバーローンの場合は売却代金がすべてローンの返済に充てられるため、これらの諸費用は自己資金から別途用意する必要があります。主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬です。売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額として定められており、諸費用の中で最も大きな割合を占めます。
• 印紙税：売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。売買価格に応じて金額が変動します。
• 抵当権抹消登記費用：不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかるほか、手続きを依頼する司法書士への報酬（相場は1万〜2万円程度）が必要になります。
• ローン繰上返済手数料：住宅ローンを一括で完済する際に金融機関へ支払う手数料です。数千円から数万円程度で、金融機関や手続き方法によって異なります。

【シミュレーション】手出しの自己資金はいくら？

残債3,000万円・売却価格2,500万円のケースで、最終的に必要となる自己資金（手出し）の目安を試算してみましょう（あくまで概算です）。

このように、残債との差額500万円に加えて諸費用約100万円もかかるため、合計で約600万円の自己資金が必要になる計算です。自己資金で賄えるかを早めに確認し、難しい場合は住み替えローンや任意売却を検討しましょう。

損益通算と譲渡損失の繰越控除

オーバーローンの状態で家を売却し、購入時の価格（取得費）や諸費用を差し引いた結果としてマイナス（譲渡損失）が出た場合、税金の負担を軽減できる可能性があります。それが「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。この特例を利用すると、不動産売却によって生じた損失分を、その年の給与所得などの他の所得から差し引く（損益通算）ことができ、所得税や住民税の還付・減額が受けられます。さらに、その年だけで控除しきれなかった損失は、翌年以降最大3年間にわたって繰り越して控除（譲渡損失の繰越控除）することが可能です。

利用するためには、「売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること」「売却する家に関する償還期間10年以上の住宅ローン残高があること」などの要件を満たす必要があります。特例の適用には細かな要件があるため、適用可否や具体的な計算については、事前に管轄の税務署や税理士にご確認のうえ、売却の翌年に確定申告を行いましょう。

少しでも高く売却して持ち出しを減らすための不動産会社選び

オーバーローンの家を売却する際の最大の課題は、いかに高く売ってローン残債との差額を小さくするかです。そのため、不動産売却のパートナーとなる不動産会社選びが成功の鍵を握ります。

複数社の査定を比較して適正な売却相場を把握する

家を売る第一歩は、現在の物件価値を正しく知ることです。金融機関が住宅ローン審査時などに算出する「担保評価額」は、貸し倒れリスクを防ぐために保守的に見積もられた価格であり、実際の市場で売買される市場価格とは異なります。担保評価額がローン残債を下回っていても、実際の売却予想価格は高くつくケースも少なくありません。

適正な売却相場を把握するためには、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。各社の査定額とその根拠を比較することで、客観的な市場価値が見えてきます。極端に高い査定額を提示する会社は、売却依頼を取るためだけの見せかけの価格であるリスクがあるため、なぜその価格で売れるのか、周辺の取引事例に基づいた納得のいく説明ができる会社を選びましょう。

任意売却や住み替えに強い会社を選ぶポイント

自己資金での補填が難しい場合、住み替えローンを利用したり、最終的に強制的な競売を避けるために任意売却を選択したりすることになります。これらの方法は、通常の不動産売却に比べて手続きが複雑で、専門的なノウハウが求められます。例えば、任意売却を成功させるには、複数の金融機関や債権者と交渉し、抵当権抹消の合意を取り付ける高い交渉力が不可欠です。また、住み替えローンの利用においては、旧居の売却と新居の購入・引き渡しのタイミングを厳密に合わせる緻密なスケジュール管理が必要になります。

そのため、不動産会社を選ぶ際は、「オーバーローン物件や任意売却の解決実績が豊富か」「住み替えのサポート体制が整っているか」を必ず確認してください。実績のある会社であれば、金融機関との折衝にも慣れており、状況に応じた現実的で最善の解決策を提案してくれます。

悪質な任意売却業者を避けるための注意点

任意売却を扱う業者の中には、残念ながら売主の不安につけ込む悪質な業者も存在します。トラブルを避けるため、次のような点に注意しましょう。まず、「必ず残債をゼロにできる」「絶対に大丈夫」などと過剰に断定する業者には警戒が必要です。任意売却の結果は金融機関との交渉次第であり、確約できるものではありません。また、相場より極端に安い価格での売却を急かす、提携先（買主）への売却を強引に勧めてくる、契約を急がせる、といった業者も避けるべきです。任意売却の実績や、金融機関との交渉プロセスを丁寧に説明してくれるか、複数の選択肢を提示してくれるかを基準に、誠実な業者を見極めましょう。

まとめ：オーバーローンの家売却は正確な現状把握から

住宅ローンが残っているオーバーローンの家であっても、金融機関のルールに沿って適切な手順を踏めば売却は十分に可能です。そのためには、まず正確な「現状把握」から始めましょう。現在のローン残債がいくらあるのか、複数の不動産会社の査定による適正な売却予想価格はいくらになるのか、そして手元に用意できる自己資金や諸費用はどのくらいあるのかを明確にします。

その上で、自己資金で不足分を補うのか、住み替えローンを利用するのか、あるいは金融機関の合意を得て任意売却を進めるのか、ご自身の状況に最も適した解決策を選択してください。オーバーローンの売却には専門的な知識が必要不可欠です。一人で抱え込まず、オーバーローンの取り扱いや任意売却に実績のある信頼できる不動産会社や、税務・法務の専門家に早めに相談し、無理のない計画を立てて売却を成功させてください。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！