相続した不動産の売却手順や必要書類を詳しく紹介

相続によって不動産を取得し、その後売却の予定がある場合のケースについて、その手順や必要書類を詳しく解説します。

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産は相続登記をしてから売却する

相続した不動産を売却するときは、亡くなった人の名義から相続人の名義へ変更する相続登記が必要です。亡くなった人の名義のままでは、買主へ直接所有権を移転することはできません。

そのため、基本的には、

相続人を確認する
↓
遺産分割について話し合う
↓
不動産を取得する相続人を決める
↓
相続登記を行う
↓
不動産を売却する

という順番で進めます。

なお、相続登記が完了するまで不動産会社への相談や査定が一切できないわけではありません。
相続登記の準備と並行して査定を受け、売却価格の目安や売却方法を確認しておけば、登記完了後に売却活動へ移りやすくなります。

相続不動産を早く売りたい場合は、相続登記が終わってから売却準備を始めるのではなく、登記手続きと査定・売却相談を並行して進める方法があります。

相続の開始と財産確認

相続が発生した場合、まず最初に行うべきことは、相続財産の確認です。具体的には、故人が所有していた不動産や預貯金、負債などを洗い出し、正確な財産状況を把握する必要があります。

この段階で重要なのは、相続人が相続財産の内容をしっかり確認し、遺産分割の方針を決定することです。もし、複数の相続人がいる場合には、協議を行って分割案をまとめることが求められます。

また、相続財産には債務も含まれるため、故人が背負っていた借金やローンについても確認しましょう。

遺産分割協議と名義変更

遺産分割協議とは、相続人全員で相続財産をどのように分割するかを話し合うことです。協議が整ったら、正式な書面として遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・捺印を行います。

相続税の申告と納税

相続税は相続財産の総額に基づいて課税され、一定の基準を超える場合には申告が必要です。

申告期限は相続発生から10ヶ月以内であり、その間に必要な申告書を提出し、税額を計算・納税する必要があります。

相続税の軽減措置や特例もあり、適切に利用することで納税額を抑えることが可能です。

不動産の売却手続き

• 相続登記の完了
  売却する不動産の相続登記を行い、自身の名義に変更する。
• 不動産会社による査定
  専門の不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を設定する。
• 販売活動
  広告や内見希望者への対応を行い、買主を見つける。
• 売買契約書の作成
  買主が見つかったら、売買契約書を作成し、必要な書類を整える。
• 決済と引き渡し
  決済を行い、物件の引き渡しを完了させる。

相続した不動産の売却に必要な書類

相続した不動産の必要書類は、「相続登記に使う書類」と「不動産を売却するときに使う書類」を分けて考えると整理しやすくなります。

必要になる書類は、法定相続・遺産分割・遺言による相続など、相続の方法によって異なります。

また、戸建てや土地では測量図や境界確認書、マンションでは管理規約や管理費・修繕積立金に関する資料などがあると、売却時の確認を進めやすくなります。

「相続に必要な書類」と「売却に必要な書類」を一度に集めようとせず、相続登記・査定・売買契約・引き渡しの順に整理すると準備しやすくなります。

遺言書がある場合の書類

• 遺言書
  遺言執行者の証明書（遺言執行者がいる場合）
• 登記簿謄本
  公正証書で作成された遺言書の写し

法定相続分の書類

• 相続人全員の戸籍謄本
• 遺産分割協議書
• 相続税申告に必要な法定相続情報一覧図の写し

不動産の種類別必要書類

• 土地の場合
  登記簿謄本、固定資産評価証明書
• 建物の場合
  登記簿謄本、建物の図面、固定資産税納税通知書

共有名義の不動産の場合

• 相続人全員の同意書

相続した不動産を売却するための名義変更方法

法定相続による名義変更

法定相続は、遺言がない場合や遺言書が無効とされた場合に適用されます。この場合、相続人は法律に基づいて相続し、配偶者や子が法定相続分に従って相続します。

名義変更を行うためには、まず戸籍謄本や住民票、相続関係説明図を準備し、これらの書類を法務局に提出して登記申請を行います。相続登記が完了することで、不動産の名義が正式に変更され、売却手続きが進められるようになります。

遺言書による名義変更

遺言書による名義変更は、有効な遺言書（自筆証書遺言や公正証書遺言）が存在する場合、その内容に従って相続が行われます。まず、遺言書の有効性を確認し、その後、遺言書のコピーを添付して法務局に登記申請を行います。これにより、名義変更が正式に完了します。

遺産分割協議による名義変更

遺産分割協議による名義変更は、まず各相続人の相続分や希望を確認し、全員の合意を得ることから始まります。合意が得られたら、次に遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と捺印をもらいます。この協議書をもとに法務局に登記申請を行い、名義変更を完了させます。これにより、不動産の売却が可能となります。

相続した不動産の売却規制・節税特例

相続財産の取得費加算の特例

相続財産の取得費加算の特例は、相続によって取得した不動産を売却する際の譲渡所得税を軽減するための重要な制度です。この特例を利用することで、相続時の取得費を売却時の価格に加算できるため、税負担を減少させることが可能です。

具体的には、相続した不動産について、相続税を支払った場合、その相続税額が取得費として加算されます。このため、譲渡所得が低くなり、結果として課税対象となる金額が減少します。

ただし、この特例を適用するには一定の条件がありますので、適用や進め方など専門家にアドバイスを求めることをお勧めします。

居住用財産の3,000万円特別控除の特例

居住用財産の3,000万円特別控除は、相続によって取得した自宅を売却する際に利用できる税制上の特例です。この特例は、売却益に対して3,000万円までは課税を免除されるため、譲渡時の税負担を大幅に軽減することができます。

この特例を受けるためには要件があり、売却する不動産が被相続人の居住用であり、相続により自分の名義になっていることが必須です。また、売却時に居住期間が一定以上であることも求められます。

相続空き家の特例

相続空き家の特例は、相続した不動産が空き家である場合に適用される譲渡所得税の特例です。この特例を利用することで、譲渡益を大幅に軽減することが可能です。

具体的には、相続した空き家を売却した場合、条件を満たせば最大で3,000万円の特別控除が受けられます。これにより譲渡所得が発生してもその一部を控除できるため、税負担が軽減されます。

特例の適用を受けるためには、不動産が相続直後から一定期間内に売却されることや、売却時に空き家であったことなどの要件が存在します。特に、相続後の整理や売却計画は早めに行うことが大切です。

相続した不動産を売却する際の税金・費用

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、相続した不動産を売却した際の利益に対して課税される税金です。
取得費は、購入時の価格や相続時の評価額が該当します。また、譲渡費用には、仲介手数料や登記費用、測量費用などが含まれます。

具体的には、譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用) という数式で求めることができます。譲渡所得がプラスであれば税金が発生しますが、マイナスの場合は課税されません。

譲渡所得に対しては、税率が適用されますが、保有期間が長ければ低い税率が適用される優遇もあります。

売却にかかるその他の費用

不動産を売却する際には税金や仲介手数料以外にも、販売活動に必要な広告費用などがあります。

また、引き渡しに際して必要な清掃費用や不用品の処分にかかる費用もあります。

登記手続きに伴う登記費用や印紙税も忘れてはなりません。

相続した不動産を売却する際の注意点

相続人が複数いる場合は売却条件まで話し合っておく

複数の相続人がいる不動産を売却する場合は、「売却する」という方針だけでなく、売却価格や費用、売却代金の分け方についても事前に確認しておくことが大切です。

例えば、

・いくら以上なら売却するのか
・価格交渉をどこまで認めるのか
・仲介手数料などの費用をどのように負担するのか
・売却代金をどのように分けるのか
・誰が不動産会社との窓口になるのか

などを整理しておきます。

最初は全員が売却に賛成していても、実際の査定額や購入希望者からの価格交渉を見て意見が分かれることがあります。特に相続人が遠方に住んでいる場合などは、その都度全員へ確認していると売却手続きに時間がかかる可能性があります。

相続不動産を売却するときは、売るかどうかだけではなく「どの条件なら売るのか」まで相続人同士で共有しておくと、その後の手続きを進めやすくなります。

不動産会社の選び方

実績や専門性を考慮することが重要です。特に相続や不動産の売却に特化した経験を持つ会社を選ぶことで、専門的なアドバイスが受けられます。また、不動産会社が提供するサービス内容も確認し、必要なサポートが期待できるかどうかを判断することが重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較するとよいでしょう。

共有名義の取り扱い

共有名義とは、複数の相続人が同じ不動産を共同で所有している状態を指します。この場合、売却するには全員の同意が必要です。

売却を進める際には、全員の合意書を作成し、署名・捺印を行う必要があります。また、共有持分を売却する際には、他の共有名義人に優先的に購入する権利（優先購入権）があるため、適切に手続きを進めることが大切です。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、しっかりとした手順を踏むことが重要です。まず最初に行うべきは、相続登記によって不動産の名義を相続人名義に変更することです。この手続きを怠ると、後々の売却に支障をきたす可能性があります。

次に、不動産を査定し、適正な価格を設定することが求められます。適正価格を知ることで、スムーズな売却が期待できます。

売却に必要な書類をそろえ、契約を締結する際には、専門家のアドバイスを受けることも大切です。不明な点は早めに解消し、安心して手続きを進められるよう心掛けましょう。

この記事の監修者

エコリング不動産
宅地建物取引士・遺品整理士・相続葬送支援士・鑑定士
本田　和裕

北海道で不動産業14年従事、売買取引件数400件以上、不動産仲介・買取からリフォームプロデュース・再販売まで対応可能です。エコリングでは日用品・ブランド品の鑑定・査定も行っておりおウチまるごとの対応が出来ます！