相続物件の売却方法とは？手続きの流れや税金・注意点を詳しく解説

親や親族から不動産を相続したものの、「売却するには何から始めればいいのか」「名義変更は必要なのか」「どのような税金がかかるのか」と悩むことがあります。

相続物件の売却では、通常の不動産売却とは異なり、相続人の確認や遺産分割、相続登記などが必要になる場合があります。また、売却によって利益が出ると譲渡所得に対する税金が発生する一方、条件を満たせば税負担を軽減できる特例を利用できるケースもあります。

相続物件を売却するときは、売却価格だけを見るのではなく「相続手続き・名義・税金」を整理してから進めることが重要です。

この記事では、相続物件を売却する流れや税金、利用できる可能性がある特例、売却前に確認したい注意点を解説します。

相続物件はそのまま売却できる？

相続した土地や建物を売却するには、現在の所有者を明確にする必要があります。
亡くなった人の名義のままになっている不動産では、相続人や遺産分割の内容を確認し、必要な相続登記を行ったうえで売却手続きを進めます。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続したことを知った場合は、原則としてその日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。遺産分割によって不動産を取得した場合にも、一定の期限があります。

相続人が複数いる場合は先に方針を決める

相続人が複数いる場合には、誰が不動産を取得するのかを決める必要があります。

例えば、

・1人が不動産を相続する
・複数人の共有名義にする
・不動産を売却して代金を分ける

といった方法があります。

特に将来的に売却する予定がある場合は、名義だけでなく、売却代金をどのように分けるのかまで話し合っておくことが大切です。

共有名義にすると、不動産全体を売却するときに共有者との調整が必要になるため、売却を前提とする場合は遺産分割の段階から慎重に決めましょう。

相続物件を売却する流れ

相続物件の売却は、おおむね次の流れで進めます。

1. 遺言書と相続人を確認する
2. 相続財産を確認する
3. 遺産分割について話し合う
4. 相続登記を行う
5. 不動産の査定を受ける
6. 売却方法を決める
7. 売買契約・決済・引き渡しを行う
8. 必要に応じて確定申告を行う

遺言書と相続人を確認する

相続では、不動産だけでなく、

・預貯金
・株式などの有価証券
・自動車
・借入金
・その他の資産や負債

なども確認します。

不動産については、所在地や名義、共有者、住宅ローン、抵当権などの状況も確認しておきます。

遺産分割について話し合う

相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得するのかについて話し合います。
この段階で不動産の査定を行い、現在どの程度の価値があるのかを把握しておく方法もあります。
例えば、相続人の1人が不動産を取得し、ほかの相続人が預貯金を取得する場合、不動産のおおよその価値が分からなければ公平な分け方を判断しにくくなります。

不動産査定は売却価格を確認するだけでなく、遺産分割を考える材料としても利用できます。

相続登記を行う

不動産を取得する人が決まったら、相続登記を進めます。

相続の状況によって、

・戸籍謄本
・住民票
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・固定資産評価証明書

などが必要になることがあります。

相続した不動産の売却手順や必要書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続した不動産の売却手順や必要書類を詳しく紹介

不動産の査定を受ける

相続物件を売却する場合は、土地や建物の現在の市場価値を確認します。

査定では、

・周辺の取引状況
・土地の広さや形
・接道状況
・建物の築年数や状態
・周辺の需要
・再建築の可否

などが確認されます。

固定資産税評価額と実際の売却価格は同じではありません。

相続時に確認した評価額だけで売却価格を判断せず、現在の不動産市場でどの程度の価格になるのかを確認することが重要です。

仲介か買取かを決める

相続物件だからといって、買取で売却する必要があるわけではありません。
主な売却方法は「仲介」と「買取」です。

比較項目	仲介	買取
買主	主に一般の購入希望者	不動産会社
売却価格	市場価格に近い金額を狙いやすい	仲介より低くなりやすい
売却期間	買主が見つかるまで必要	比較的短い
内覧	必要になることが多い	一般客の内覧は原則不要
仲介手数料	成約時に必要	直接買取なら原則不要

価格を優先したい場合は仲介、売却までの期間や管理負担を減らしたい場合には買取も選択肢になります。

「相続した物件だから買取」と決めつけず、物件の状態と売却期限を踏まえて比較しましょう。

売買契約・決済・引き渡しを行う

買主が決まったら売買契約を締結し、決済と引き渡しへ進みます。

契約時には、

・売買価格
・引き渡し日
・土地の境界
・残置物の扱い
・設備の状態
・契約不適合責任
・固定資産税などの精算

などを確認します。

相続物件の売却でかかる税金

相続物件に関係する税金は、「相続したとき」と「売却したとき」で分けて考えると分かりやすくなります。

主に確認したいのは、

・相続税
・相続登記時の登録免許税
・売買契約書の印紙税
・売却益に対する所得税・住民税

です。

相続税

相続税は、不動産を売却したから発生する税金ではありません。
不動産や預貯金などを含めた相続財産をもとに判断されます。

相続税の基礎控除額は、

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

で計算されます。正味の遺産額が基礎控除を超える場合には、相続税の申告・納税が必要になる可能性があります。

例えば法定相続人が3人なら、基礎控除額は4,800万円です。

相続による取得では不動産取得税は原則非課税

通常の相続によって不動産を取得した場合、不動産取得税は原則として課税されません。
一方、相続登記をするときには登録免許税が必要になることがあります。

相続税・不動産取得税・登録免許税は別の税金なので、混同しないように注意しましょう。

売却益が出ると譲渡所得に税金がかかる

相続した不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課税されます。

譲渡所得は基本的に、

売却価格－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除

という考え方で計算します。

ここで重要なのが「取得費」です。
相続した不動産では、相続時の評価額をそのまま取得費として使うわけではありません。原則として、亡くなった人がその不動産を取得したときの取得費を引き継ぎます。
親が購入したときの契約書などが残っている場合は、売却前に確認しておきましょう。

相続した土地の売却にかかる税金については、以下の記事で詳しく解説しています。

相続した土地を売却すると税金はいくらかかる？節税方法や注意点を解説！

相続物件を売却するときに使える可能性がある特例

相続物件の売却では、一定の要件を満たすと税負担を軽減できる場合があります。

代表的なものが、

・取得費加算の特例
・相続した空き家の3,000万円特別控除

です。

相続税の取得費加算の特例

相続税を支払った人が、相続した土地や建物などを一定期間内に売却した場合、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる制度があります。

主な要件は、

・相続や遺贈によって財産を取得している
・その人に相続税が課税されている
・一定期間内に売却している

ことなどです。国税庁では、対象となる期間を相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までとしています。

相続税評価額をそのまま取得費にできる制度ではない点には注意が必要です。

相続した空き家の3,000万円特別控除

亡くなった人が住んでいた住宅を相続し、一定の条件を満たして売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

現在の制度では、一定要件を満たす不動産を2027年12月31日までに売却した場合が対象です。また、2024年1月1日以後の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円となります。

ただし、

・建築時期
・被相続人の居住状況
・相続後の利用状況
・売却価格
・売却時期

など複数の要件があります。

「相続した実家なら必ず3,000万円控除を利用できる」という制度ではありません。

適用条件については以下の記事で詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは？仕組みや適用要件を解説！

相続してすぐ売却しても短期譲渡になるとは限らない

不動産の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

相続物件の場合に注意したいのは、

相続した日から所有期間を数えるわけではないことです。

原則として、亡くなった人が不動産を取得した時期を相続人が引き継ぎます。
例えば、親が30年前に購入した実家を今年相続してすぐ売却した場合でも、単純に「所有期間1年未満」として判断するわけではありません。相続した時期だけを見て、長期・短期を判断しないようにしましょう。

相続物件を売却するときの注意点

最後に、相続物件の売却で特に注意したいポイントを確認します。

売却することを相続人だけで決めない

相続人が複数いる場合、1人だけの判断で手続きを進めるとトラブルになりやすくなります。

特に、

・いくらなら売るのか
・仲介と買取のどちらにするのか
・売却代金をどう分けるのか
・売却費用を誰が負担するのか

は事前に共有しておくことが大切です。

親が購入したときの書類を捨てない

古い売買契約書や領収書が見つかった場合は、処分せず保管しておきましょう。
不動産を購入したときの金額を確認できる資料は、譲渡所得を計算するときの取得費を確認するうえで重要です。

相続した家を片付けるときは、不動産関係の書類を確認してから処分することをおすすめします。

税金の特例は売却前に確認する

税金の特例には、売却期限や建物の状態などの条件があります。
売却や解体を終えてから確認すると、条件を満たせなくなる可能性もあります。

特に相続した空き家については、売却方法を決める段階で特例の対象になる可能性があるか確認しておくことが重要です。

売却後の確定申告を忘れない

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合や、特例の適用を受ける場合には、確定申告が必要になることがあります。

不動産売却後の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却時の確定申告ガイド！やり方や注意点をチェック

相続物件の売却は相続手続きと税金を確認して進める

相続物件を売却するときは、不動産会社を探す前に、まず相続人や登記の状況を確認する必要があります。

基本的な流れは、

相続人を確認する → 遺産分割を行う → 相続登記を行う → 査定を受ける → 売却する

という順番です。

また、相続物件を売却して利益が出れば譲渡所得に税金がかかる可能性がありますが、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除を利用できるケースもあります。

相続物件は「早く売ればよい」「高く売ればよい」だけではなく、相続手続き・売却価格・税金をまとめて考えることが大切です。

相続人が複数いる場合には、売却を始める前に価格や売却方法、売却代金の分け方について認識を合わせておくと、後の手続きを進めやすくなります。