中古マンションで住宅ローン控除を受ける！適用条件や手続きを解説します

中古マンションを購入する場合も、新築同様、住宅ローン控除の対象となることをご存知ですか？本記事では、中古マンションの住宅ローン控除について、適用条件や具体的な手続き、控除額の計算方法などを詳しく解説します。

住宅ローン控除とは何か

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅を購入する際、ローン残高に応じて所得税から一定額が控除される制度です。

新築だけでなく、中古マンションでも一定の条件を満たせば適用されます。年末時点のローンの残高の0.7％が控除額となり、最大10年間適用されます（一定の条件を満たす場合には最大13年間）。控除しきれない所得税分は住民税から控除可能であり、税負担の軽減につながります。（上限額あり）

住宅ローン控除の基本的な仕組み

年末の住宅ローン残高に一定の割合をかけた金額が控除され、所得税から差し引かれます。控除しきれなかった場合、住民税から控除できる場合があります。

1. ローン残高を基準に計算
   控除額は、毎年の年末時点での住宅ローン残高を基準に計算され、残高の0.7%が控除額になります。例えば、3000万円の残高がある場合は、0.7%である21万円が控除額となります
2. 控除期間の設定
   通常、控除は10年間にわたり適用されますが、事業者から購入した消費税課税物件や認定長期優良住宅など、一定の要件を満たす物件では最大13年間の適用が認められています。
3. 所得税と住民税の負担軽減
   控除の適用によって、まず所得税から差し引かれ、引き切れなかった場合は住民税から控除する仕組みです。これにより税負担が軽くなります。（上限額あり）

控除額はローン残高が基準となるため、借り入れ金額や年末の残高が多いほど控除額が大きくなります。初期の税負担軽減効果が大きいため、住宅ローン控除を活用することで、購入直後の負担を軽減できる可能性があります。

中古マンションでも適用されるのか

住宅ローン控除は新築物件だけでなく、中古マンションにも適用されます。中古マンションを購入する方でもこの制度を活用できるのは非常に魅力的ですが、適用されるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 築年数が一定以内（耐火建築物は築25年以内など）または耐震基準を満たしていること
• 床面積が50㎡以上であること（登記簿上の面積）※特例あり
• 所得の制限（年間所得2000万円以下）を満たしていること
• 購入後6ヶ月以内に居住すること
• 親族からの購入ではないこと

中古マンションの住宅ローン控除に関する詳細な情報は、税務署や税理士にご確認ください。
このルールは、実質的に経済的負担を伴わない取引を排除するために設けられています。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるための条件

中古マンションを購入して住宅ローン控除を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。条件を満たしている中古マンションであれば、税負担を軽減でき、長期的な経済的メリットを得ることができます。

適用条件の総覧

中古マンションで住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 築年数・耐震基準を満たしていること 
• 登記簿上の面積が50㎡以上（※特例あり） 
• 年間所得が2000万円以下であること
• 購入後6ヶ月以内に居住すること
• 親族からの購入ではないこと

物件の築年数と耐震基準

• 1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認申請が行われた建物は、原則として適用可
• 1981年（昭和56年）6月1日より前に確認申請が行われた物件は、耐震証明書の取得（建築士や耐震診断機関が発行）または 既存住宅売買瑕疵（かし）保険への加入が必要

床面積と所得制限について

• 床面積の条件
  • 登記簿上の面積が50㎡以上
  • パンフレット記載の「専有面積」ではなく登記簿面積が基準
• 所得制限の条件
  • 年間所得が2000万円以下（給与・事業所得などを含む「総所得」で判定）
  • 給与所得だけでなく、他の収入も合わせた「総所得」が対象

購入後の居住要件と居住期間

• 居住開始日の設定
  • 住宅ローン控除を受けるには確定申告で居住開始日を証明する必要あり
  • 購入後6ヶ月以内に居住開始すること
• 申請方法
  • 初年度は確定申告が必須
  • 2年目以降、給与所得者は年末調整、自営業者は確定申告が必要

親族や特別関係のある者からの取得禁止

住宅ローン控除は、親族や特別な関係にある者（親、兄弟、配偶者など）からの取得は適用外。

住宅ローン控除の対象となる物件の確認方法

中古マンションが住宅ローン控除の対象であるかを確認するためには、耐震基準や築年数をチェックする必要があります。

• 建築年
  1981年（昭和56年）6月1日以降に確認申請が行われたか
• 耐震基準
  「耐震証明書」または「既存住宅売買瑕疵保険」の加入が必要な場合あり
• 登記情報の確認
  建物の登記事項証明書で新築年月日を確認

物件購入前には税理士や税務署に相談し、住宅ローン控除の適用可否を事前に確かめておくことをおすすめします。

住宅ローン控除を受けるための具体的な手続き

住宅ローン控除を受けるためには、初年度の確定申告が必須です。確定申告を行うことで控除が適用され、２年目以降は通常、給与所得者であれば年末調整で控除が継続されます。ただし、個人事業主や自営業者は、毎年確定申告が必要となります。

初年度の確定申告の手順

初めて住宅ローン控除を受ける際は、以下の手順で確定申告を行います。

1.申告書類の準備

まず、必要な書類を揃えます。

• 確定申告書（AまたはB）
  給与所得者はA、自営業者や個人事業主はBを使用します。
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書（税務署や国税庁ホームページからダウンロード可能）
• 源泉徴収票（給与所得者のみ）
• 住宅ローンの年末残高証明書（借入金融機関が発行）
• 住民票の写し（新しい住所が反映されたもの）
• 土地・建物の登記事項証明書（法務局、または一部オンラインで取得可能）
• 売買契約書の写し
• 本人確認書類：
  1. マイナンバーカード
  2. マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票＋運転免許証やパスポート

1981年6月1日より前に建築確認申請が行われた物件の場合、以下のいずれかが必要

• a）耐震基準適合証明書
• b）既存住宅性能評価書
• c）既存住宅売買瑕疵保険付き証明書

長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の場合、以下の書類を用意

• 住宅用家屋証明書
• 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
• 低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し
• 住宅省エネルギー性能評価書の写し

2.申告書の作成

国税庁の確定申告書作成コーナーや税務署で配布される用紙を使って申告書を記入します。インターネットを利用した「e-Tax」を使うと手続きが簡略化され、添付書類のデジタル提出が可能になります。

3.税務署へ提出

作成した申告書と必要書類を税務署に提出します。通常、毎年2月16日から3月15日までが提出期間です。

4.所得税の還付確認

申告が受理されると、住宅ローン控除が適用され、所得税の還付が行われます。還付額は年末のローン残高や所得税の額によって異なります。

2年目以降の手続き

住宅ローン控除は、控除期間内であれば2年目以降も自動的に適用されますが、手続き方法は給与所得者と自営業者で異なります。

• 給与所得者→年末調整で控除継続（勤務先に住宅ローン残高証明書を提出）
• 自営業者→毎年確定申告が必要（住宅ローン残高証明書を添付）

控除額と控除期間の計算方法

住宅ローン控除の控除額は、年末時点の住宅ローン残高を基に計算されます。中古マンションの場合も控除対象額に上限がありますので、その範囲で控除が適用されます。

控除額の計算

例：
年末のローン残高が2000万円の場合 → 控除額 2000万円 × 0.7％ = 14万円

控除額の上限 →中古マンションの控除対象額は通常最大2000万円まで

控除期間

• 通常の住宅 → 最大10年間
• 長期優良住宅や省エネ住宅 → 最大13年間（条件付き）

中古マンションの住宅ローン控除の注意点

中古マンションの住宅ローン控除を利用する際には、以下の点に注意が必要です。

控除が受けられないケース

1. 築年数要件を満たさない物件の場合、木造住宅は20年以内、鉄筋コンクリート造は25年以内が基本
2. 親族からの購入物件は対象外（親・兄弟・配偶者などの親族から取得した場合）

他の控除との併用

贈与税の非課税特例や住宅取得資金の特例との併用が可能な場合がありますが、所得制限や住宅の条件によって適用範囲が異なるため、詳細は税理士や専門家に相談しましょう。

住宅ローン控除申請時のよくあるトラブルと解決方法

住宅ローン控除の申請時に、以下のようなトラブルが発生することがあります。

• 必要書類が不足している
  →不動産会社や金融機関に早めに確認し、取得する
• 築年数や耐震基準が条件を満たしていない場合
  →既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討

まとめ

中古マンションを購入する場合も、新築同様に住宅ローン控除の適用が可能です。ただし、築年数や耐震基準、床面積、所得制限などの条件を満たす必要があるため、購入前の確認が重要です。

控除を受けるには、初年度に確定申告が必要で、給与所得者は年末調整、自営業者は毎年確定申告が必要です。また、長期優良住宅や省エネ住宅に該当する場合は、控除期間の延長や控除額の増額といった特例も活用できます。

住宅ローン控除は、正しく申請し活用すれば、住宅購入後の税負担を軽減できる制度です。事前の準備をしっかり行い、スムーズに手続きを進めましょう。