不動産名義変更の費用や手数料はいくら？

不動産の名義とは、土地や建物の登記事項証明書（旧：登記簿謄本）に記載されている所有者のことを指します。売買や相続によって所有者が変更となった場合は、名義変更が必要です。この手続きには、登録免許税や必要書類の取得費用が発生し、さらに専門家に依頼する場合は報酬が加わります。まずは専門家に依頼する場合の費用について解説し、その後、自分で手続きを行う場合のポイントについても触れていきます。

不動産名義変更にかかる費用
名義変更に必要な書類のリストとその取得方法
不動産名義変更の手続きの流れ
不動産名義変更時の税金
不動産名義変更の実際の費用例
費用を抑える方法
自分で登記手続きをする
まとめ

不動産名義変更にかかる費用

不動産名義変更には、登録免許税、必要書類の取得費用、司法書士報酬などが発生します。これらの費用はケースによって異なるため詳細を把握し、計画的に進めることが重要です。それぞれの項目について詳しく解説します。

登録免許税

登録免許税は不動産の名義変更を行う際に必要な税金です。税率は法律で定められており不動産評価額の0.4%ですが、相続や贈与の場合には特例が適用されることがあり、税率が異なりますので確認しましょう。司法書士に依頼する場合には費用の詳細など説明を受けることで理解が深まり、見積もりによって予算組みが明確になります。

書類の取得費用

不動産の名義変更を行う際には各種書類を取得する必要があります。登記事項証明書の取得費用は一般的に数百円程度で、オンラインで申請可能な場合も多く非常に便利です。

次に、印鑑証明書も必要です。取得費用は役所によって異なりますが、通常は300円くらいです。印鑑証明書は本人確認や名義変更の際の重要な書類となるため、忘れずに準備しましょう。

さらに、戸籍謄本や住民票が必要になる場合もあります。これらの費用も各地域の役所によって異なりますが、数百円で入手できることが一般的です。書類の取得費用はそれほど大きな負担にはなりませんが、関係者が複数いる場合に手続きが煩雑となる場合もあるため、事前に必要な書類を把握して計画的に進めましょう。

司法書士への依頼料

不動産名義変更を行う際には、専門知識を持つ司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への報酬は、10万～13万円程度が相場です。この報酬には、必要書類の作成や登記申請の代行費用が含まれており、登録免許税や証明書発行費用、交通費や通信費などの実費が別途発生します。

依頼する際は、司法書士事務所に事前に見積もりを取り、内容を把握して見積もりに記載のある業務範囲を確認することが大切です。費用だけでなく信頼できる専門家を選ぶことで、後のトラブルを防ぐことができます。

名義変更に必要な書類のリストとその取得方法

名義変更に必要な書類は以下の通りです。

売買の場合

売買契約書登記事項証明書売主と買主の印鑑証明書

相続の場合

遺言書または遺産分割協議書相続人全員の戸籍謄本相続人全員の印鑑証明書被相続人の住民票除票

取得方法

登記事項証明書
法務局、オンライン申請可（登記情報サービス）
印鑑証明書
印鑑登録のある市区町村役場、またはマイナンバーカードでコンビニ交付
住民票除票
被相続人の住民票があった市区町村役場
戸籍謄本
本籍地の市区町村役場（一部自治体では広域交付可、コンビニ交付対応の自治体もあり）

これらの書類を早めに準備することで、名義変更手続きがスムーズに進みます。

不動産名義変更の手続きの流れ

不動産名義変更の手続きは、ケースに応じて流れを把握します。

例えば、売買の場合は売買契約書や引き渡し確認書、相続の場合は遺産分割協議書や相続人全員の同意が必要です。

必要書類を揃えたら法務局に登記申請を行い、受理されると名義変更が完了するまでの期間は通常2週間程度です。その間、追加書類が求められる場合もありますので、注意が必要です。登記が完了したら、名義変更が正しく行われたか登記事項証明書を確認しましょう。

相続による名義変更

相続による不動産名義変更は、故人の遺産を相続する際に行う重要な手続きです。この名義変更は、相続人全員の合意が不可欠となります。

まず、遺産分割協議によりどの相続人がどの不動産を相続するかを決めて必要な書類を準備します。主な書類には、遺言書、戸籍謄本、相続人全員の印鑑証明書が含まれます。

登記が完了した後は、登記記載証明書を取得し、名義変更が正しく行われたか確認しましょう。遺産分割協議については弁護士など専門家に相談して進めるとスムーズな場合があります。

贈与による名義変更

贈与による不動産名義変更は、家族や友人に不動産を無償で譲渡する際に必要な手続きです。

まず、贈与を受ける側には贈与税がかかる場合があります。この税金は1年間に受け取った贈与の合計額を基に計算されるため、その額が基礎控除額を超えないように注意が必要です。

また、贈与契約書を作成し、贈与の事実を明確にすることが求められます。

次に、名義変更手続きには登記申請が必須です。法務局に必要書類を提出し、登録免許税を支払うことで名義変更が正式に完了します。必要書類には、贈与契約書や受贈者の印鑑証明書などがあります。

最後に、名義変更が完了したら、登記簿謄本を取得して、新しい名義が正しく反映されていることを確認しましょう。贈与による名義変更はシンプルなようで意外と注意点が多いため、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。

財産分与による名義変更

財産分与による名義変更は、主に離婚時や相続時に発生する重要な手続きです。

財産分与の際には、どの不動産を誰が取得するのか合意しなければなりません。合意が得られたら、不動産の登記簿謄本、婚姻証明書、離婚届受理証明書などの書類を揃え、法務局に申請します。手続きは自身でも可能ですが、司法書士に依頼することによりスムーズに進むことが多いため、特に不安がある方にはお勧めです。

名義変更が完了したら後日、登記事項証明書を確認して、正しく手続きが行われたことを確認してください。これにより、新しい名義人として不動産を所有することができるようになります。

売買による名義変更

不動産の売買による名義変更は、買主に不動産の権利を移転する重要な手続きです。売買契約には、売主と買主の情報、不動産の詳細、価格が明記されるため、双方が合意した内容を正確に記載することが大切です。

次に、売買契約書をもとに、登記手続きに必要な書類を準備します。必要書類には、売買契約書、印鑑証明書、登記申請書があります。これらの書類を整えたら、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士は決済のタイミングで登記申請を法務局に提出し、適切な手続きを進めてくれます。

手続きが完了すると、登記簿に新しい名義が記載され、買主は正式に不動産の所有者となります。この一連の流れを円滑に進めるために、事前の準備と専門家の助けを得ることが重要です。

不動産名義変更時の税金

不動産名義変更を行う際の登録免許税について前述しましたが、その他、不動産関連の税金を確認しましょう。

譲渡所得

譲渡所得税は、不動産の売却時に生じる利益に対して課税される税金を指します。この税金は、売却額から取得費（購入価格や購入時の諸経費）、譲渡費用（仲介手数料や登記費用など）、および特別控除額を差し引いて計算されます。譲渡所得税には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つの区分があります。

保有期間が5年以上の不動産を売却する場合は、長期譲渡所得に該当し、税率が軽減されます（20.315%）。

一方、保有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得となり、通常の所得よりも高い税率（39.63%）が適用されます。そのため、譲渡所得税を考慮し、不動産を売る時期を選ぶことが重要です。

また、税制の変更がある可能性もあるため、税理士や専門家に相談し、最新情報を確認した上で不動産取引を進めることをお勧めします。

贈与税

贈与税はある人が他の人に財産を無償で譲渡する際に課される税金で、贈与された財産の評価額が一定額を超えると課税される仕組みです。贈与税の基礎控除額は、年間110万円です（2025年1月現在）。これを超える贈与が行われた場合、超えた額に対して税率が適用され、贈与額が増えるにつれて段階的に上昇するため、大きな不動産を贈与する際は注意が必要です。

また、贈与税には贈与者と受贈者の関係によって異なる特例が存在します。

例えば、親から子供への贈与の場合、住宅取得資金の贈与税特例が適用されることがあり、取得資金の一部が非課税となり、贈与税の負担を軽減できることがあります。

相続税

親族が亡くなった際に相続人が受け継ぐ財産にかかる税金で、不動産を相続した場合、その評価額に基づいて計算されます。課税対象となるのは不動産だけでなく故人が所有していた全ての財産で、現金や預貯金、株式なども含まれますので、相続財産の総額を把握することが必要です。

毎年の基準により税率は異なり、相続人の関係性によっても控除が適用される場合があります。納税期限は相続発生から10か月以内と定められており、この期間内に必要な手続きを済ませることが重要です。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得した際に課される地方税の一種で、土地や建物を新たに取得したときに支払う必要があります。一般的には、不動産の評価額に基づいて計算され、税率は土地や建物の用途によって異なりますが、3%から4%程度です。

この税金は、所有権が移転するタイミングで発生し、評価額が基準となるため、取得した不動産の評価額が高ければそれに比例して不動産取得税も高くなります。特に高額な不動産を取得する場合には注意が必要です。

また、一定の条件を満たす場合には軽減措置が適用されることもあります。例えば、住宅に関する特例が存在し、自己居住用の住宅を取得した場合には税率が優遇されることもあります。これらの特例を活用することで、負担を軽減することが可能です。

不動産名義変更の実際の費用例

名義変更にかかる具体的な費用例をご紹介します。

相続の場合の費用例

登録免許税
評価額3000万円の場合、12万円（評価額の0.4%）
書類取得費用
登記情報や印鑑証明書の取得に1万円程度
司法書士報酬
5万円～8万円（依頼内容による）合計: 約18万円～21万円

贈与の場合の費用例

登録免許税
評価額3000万円の場合、60万円（評価額の2%）
贈与税
贈与額に基づき課税。基礎控除後150万円の場合、贈与税は５万円程度。
書類取得費用
1万円程度合計: 約66万円（贈与税5万円を含む）

これらの例を参考に、自分のケースに合わせた費用計算を行いましょう。

費用を抑える方法

登記費用の大部分を占めるのは司法書士への報酬です。複数の事務所に見積もりを依頼し、費用や対応内容を比較検討することで、コストを抑えることができます。一方で、手続きに必要な書類を自分で準備することで、司法書士への依頼費用をさらに抑えることも可能です。準備段階のコストを抑えたい場合は、専門家に相談しつつ、自身で対応できる範囲を明確にしておくと良いでしょう。

自分で登記手続きをする

登記手続きを自分で行うことは、費用を抑える最も直接的な方法です。以下の手順で進めることができます。

必要書類の準備

所有権移転登記申請書
登記原因証明情報（例：売買契約書、遺産分割協議書など）
印鑑証明書
固定資産評価証明書

法務局への申請

書類を法務局に提出し、登録免許税を納付することで手続きが完了します。オンライン申請が可能な場合もあるため、活用を検討してください。ただし、登記には専門的な知識が求められ、記載ミスや不足書類があると受理されない場合があります。初めて手続きを行う場合は法務局の相談窓口を利用し、不明点を解消しながら進めることをおすすめします。